作者：Ariel
9月，入秋，金桂飄香。
截至9月中旬，深圳已有12個新盤取得預售證，共計6441套住宅即將入市。
如此大批量的新房入市，且開盤時間相隔也不遠，免不了又讓人陷入「N選一」的困境。
不過，@格隆匯樓市 並不想和大家聊如何選房，畢竟之前說過很多了，大家可以翻閱前期文章進行了解。
隨著中秋佳節的臨近，不少已獲批預售的項目都進入到搖號、選房階段。
其中，光明的金地峰境瑞府在9月18日（周六）進行線上選房，582套住宅全部售罄，成為9月第一個「日光碟」。
另一個熱度很高的光明新房是星河天地公館，即星河天地四期，也於9月19日（周日）公布了入圍名單——2806批客戶選937套房，最低入圍積分為48.8分，中籤率為33.39%。
上述內容總結一下：
1.新盤踴躍入市，大批量新房任君挑選；
2.「日光碟」再現；
3.熱門樓盤入圍人數超房源量三倍，但入圍積分不再高不可及。
所以，深圳樓市又活躍了嗎？
1
關外、剛改、5萬+/㎡
樓市在目前市場冷靜的情況下，這麼多量集中供應，對各項目來說銷售壓力不小，而作為購房者又該如何選？
不知道大家從目前在售的新房項目中有沒有發現？
我倒是看到了幾個特點——
1、位置都在關外
9月入市的12個項目幾乎都位於關外，可以看到包括光明、寶安、龍華、龍崗、坪山、鹽田在內的各個區域。好在這些項目基本都是地鐵盤或者靠近地鐵，交通上還是方便的。
雖然鹽田不屬於原關外，但由於鹽田交通不便、去年才通地鐵，在不少人的認知範圍內，鹽田是最不像關內的關內。
2、客群以剛改為主
剛需最喜歡什麼戶型？答案是70-80㎡的三房，但有時候往往會因為價格而「被迫」選擇兩房或者面積更小的戶型。
可以看到這12個項目的戶型面積段基本都穩定在80-120㎡左右，面積在這個範圍內的戶型大部分都是三房或者四房。
對於剛需來說，70㎡左右的兩房或者小三房是最合適的，不論價格還是戶型都在可受範圍內。一旦面積超過80㎡，多出的首付、月供都有可能成為壓死駱駝的稻草。
反而是改善型購房者更偏向於此類較大的戶型，畢竟家裡人口多、經濟實力也上去了，改善居住環境成了他們的首要選擇。
3、總體均價5萬+/㎡左右
第三個特點是大家最為關注的價格，@格隆匯樓市統計了這12個項目的平均價格，最後得出的結果是5.68萬/㎡。
可能大家會問算這個幹什麼？每個片區的配套、規劃、交通，以及項目本身的品質、定位都不一樣，這個「均價」有什麼意義嗎？
以前我們看一個城市的房價高低總是看二手房價格，但現在深圳的二手房價並不可知，無法做參考，但是新房價格就不一樣了。
我們可以通過目前入市的新房（項目）數量、房源數量、價格情況、入圍情況等，得出市場情況以及購房者的情緒，這一點幾乎是毋庸置疑的。
就現在來看，認籌人數超過項目房源數量並且達到兩倍、三倍的，依舊還是那幾個熱門樓盤。比如：
星河天地四期937套住宅，認籌人數達2806批次；
金地峰境瑞府583套住宅，認籌人數為1068批次；
華僑城荷棠里365套住宅，認籌人數1084批次。
其餘項目要麼認籌人數寥寥，要麼就還沒有公示，可見目前的市場並沒有過於活躍，而大批量的入市只是「時候到了」而已。
2
「金九」真的來了嗎？
分析了目前入市的12個項目，不少人可能會說：這是「金九」來了！
可真的是這樣嗎？
我們把時間線拉長，看看到底是不是真的。
今年7月7日，深圳市住建局發布《深圳市住房發展2021年度實施計劃》，公示了2020年商品住房、公共住房、租賃住房完成情況及2021年實施計劃。
計劃透露，2021年深圳計劃供應商品住房用地149.3公頃，其中新供應用地58.3公頃，更新整備用地91公頃。計劃新開工商品住房建築面積700萬㎡，約7萬套。計劃批准預售和現售商品住房面積為600萬㎡，約6萬套。
也就是說，從7月初到12月底，每個月至少要供應6600多套房源（預售+現售），才能完成年度計劃。
8月，深圳共有11個商品房項目取得預售證，總供應面積為62.75萬㎡，其中10個均為住宅項目。
深圳商品住宅新增供應51.53萬㎡，成交69.48萬㎡，成交大幅上漲，呈供不應求現象。不過從開盤量來看，整體去化較為一般。
9月，也就是現在，深圳樓市像是開啟了魔幻模式，僅半個月就推出12個住宅新盤，共計6441套房源。
通過以上整理，大家似乎有點看明白了，這也不是什麼「金九」來了，不過就是《年度計劃》的任務還沒完成，要抓緊沖KPI。
同時，各房企也卯足了勁兒沖業績，畢竟三季度也快結束了，年度目標還差一大截呢。
就目前的市場來看，雖然沒有很火熱，也不至於很冷淡。大批量入市的新房很大程度削弱了打新難度，加上限價盤、「N選一」、「打新規則2.0」等的出現，大家想買到滿意且合適房子還是有機會的。
最後，祝大家打新成功！關注@格隆匯樓市，買房路上少走彎路。