原創：第一財經 羅韜

導讀：從貧困到富有，從落後到日益繁榮，中國家庭住房的變化，和中國經濟發展息息相關。

剛剛過完28歲生日的90後呂書恆（化名）在父母的支持下購買了人生的第一套住房。簽約過後，他彷佛完成了一個重要的歷史使命。

「未來上海地鐵14號線通車後，可以從家坐地鐵直接到公司，未來結婚也打算把它當做婚房。」呂書恆告訴第一財經記者。

如今在陸家嘴一家國有銀行工作的呂書恆，從小到大一路輾轉3個城市，歷經7個住所，從一個老式的單位分房到現代的居住小區，從黑龍江伊春來到上海。可以說，近30年來呂書恆家的遷移和居住，反映了這個時代中國家庭不斷提高的居住體驗和審美標準。

30年前，隨著中國深圳的第一塊土地拍賣，中國房地產市場悄然迎來春天。當時的每一個親歷者，似乎都沒有預料到，這個市場會成為中國經濟發展史不可或缺且充滿故事的一環。

「有時候我們家搬家換房，看起來是我們自己的選擇，但更像是這個時代幫我們家做了選擇，是大家追求更好生活的必經之選。」呂書恆說。

從伊春到威海

呂書恆出生於1991年，3歲前都在黑龍江伊春生活。這個位於黑龍江東北部的四線城市，主要依賴於自然資源和礦產資源。當時呂書恆和父母住在2樓，房子只有50平方米，一個大臥室連著一個小臥室，客廳非常擁擠，衛生間比廚房大，戶型比較錯位。

1991年，全國第二次住房制度改革工作會議在時隔3年後再次召開，確定城市土地轉讓制度正式實施。當年，國務院批覆了24個省市、自治區的房改總體方案，這一年房改工作全面實施。

1990年，全國房地產開發投資增速為-7.1%，固定資產投資增速為0，而到了1991年，這個局面悄然改變。1991年，全國固定資產投資同比增加18.6%。數據背後，房地產破曉而出的那縷曙光正在醞釀，所有的時代目光都開始投射到這個剛剛興起的行業。

剛出生的呂書恆，實際上就選擇了這樣一個時代，在未來的幾十年，「房子」這個詞將成為他的家庭乃至所有中國家庭最大的話題之一。

1994年，呂書恆全家從伊春搬到了山東威海，這是他人生中第一次搬家，直接橫跨了2000公里的距離。

「我父母當時就是想要去一個經濟更發達的城市生活，他們辭掉了在伊春的工作，舉家搬遷去了威海。」呂書恆告訴第一財經記者。

呂書恆家在威海的第一套房子在威海田村，一共60平方米，當時總價是5萬，也有大小兩個臥室，房間格局也比之前規整很多，樓層搬到了5樓。除了父母之外，呂書恆的外公外婆同樣搬到了威海。一家5口人，在這個稍顯擁擠的房子過了2年。

「房子是父母單位分的，也算是福利住房，那個時候對房子的要求也不高，也沒有考慮自己買房的問題。」 呂書恆說。

在那個時代，福利分房並未消失，不過在很多逐漸市場化的城市，一些白手起家而後風雲地產圈的人物開始嗅到這個藍海市場。1994年，孫宏斌剛剛創立順馳集團，誰也不曾想到，孫宏斌會將融創帶到時代的風口浪尖。那一年，禹洲地產董事長林龍安剛剛到了三十而立的年齡，隨後從廈門財政局離職下海，開始了自己的地產創業之路。從林龍安此後的回憶看，當時的住宅產品基本不重視小區的環境打造，因此在廈門的禹洲新村首開了護坡垂直綠化的先河。

1994年，國務院發布《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》，其中要求，把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式。

這一政策讓一些嗅到市場改革信號的企業家贏得了時代賦予的財富，並成為如今地產圈一個又一個知名企業。

1996年，呂書恆家再度搬家，這一次，他們家的房屋面積開始增加。

「那個房子在威海萬家疃，一共三室一廳，共計有6層，我們住在4樓，這個房子同樣是單位的福利分房。當時的威海，一樓是沒有住戶的，我們還在一樓買了一個門面，外公在一樓開了一個小賣部。」呂書恆說。

房子越來越大，呂書恆家裡的條件也越來越好。隨後的6年時間裡，呂書恆在這個房子裡度過了自己的小學時光。

「這套房子單位買下來的價格是8萬，轉手賣給我們的時候是2萬，實際上也是一種福利。」呂書恆說。

這次購房的背後，是1994年住房改革決定。呂書恆一家用了很少的錢得到了較大程度的居住條件改善，享受了時代的紅利。在1996年的中國大地上，享受到時代紅利的遠不止呂書恆一家，這一年包括中國恆大（03333.HK）、弘陽地產（01996.HK）、泰禾集團（000732.SZ）相繼成立，這些企業家由於較早占據區域市場，成為中國房地產不可或缺的力量。

2002年，11歲的呂書恆因為父母對上海的嚮往，從威海來到上海。這個堅決又充滿挑戰的決定，讓他的生活開始了新的一頁。

從威海到上海

「剛剛來到上海的時候，我們家在藍村路租了一個2室戶的房子，住了半年，因為環境不太好我們就決定搬家。」呂書恆說。

從2002年到2004年，呂書恆一共搬過兩次家，一次是為了住房環境的改善，還有一次就是為了離學校更近。

在那個年代，對學區房的意識已經開始深入到每個中國家庭中，小孩的讀書方便，成為很多家長選擇居住地點的重要原因。

在剛進入21世紀的中國，房地產開始嶄露頭角。根據國家統計局數據，2003年1月-7月，全國11個省份房地產投資增速超過50%。巨量的市場前景，讓很多人看到了無限的商機。這一年，融創中國（01918.HK）、融信中國（03301.HK）相繼成立，並逐漸立在潮頭。選擇了房地產賽道的這群人，抓住了很好的機會，賺得了未來城鎮化建設浪潮中資產分配的權利。

「初中後來轉學到了建平實驗中學，我們就在附近租了一個房子。因為讀書一直在浦東，我們家在上海購買的第一套房也在學校附近。」呂書恆說。

2004年，呂書恆一家住進了在上海購買的第一套房子，這個位於雲山路地鐵站旁的小區名叫黃山新城。120平米的房子兩室兩廳兩衛，當時的總價60萬，單價5000元/平方米。如今，這個小區二手房價格在8萬/平方米左右，15年的時間，這套房子的價值一躍上漲了16倍。

在那個時代，5000元/平方米的價格對於很多上海家庭而言也不算便宜。這些越早選擇買房的人，在日後的人生中都無不感慨買房買對了。

北京大學教授徐遠在著作《城裡的房子》中打了這樣一個比方：中國經濟就像快速前進的列車，一個個大中城市就像是一節節車廂，買房就像是買票上車，買不起豪華臥鋪，不妨先買張站票，免得被列車拋下。

因為較好的小區環境，呂書恆一家一直沒有搬遷。不過，隨著家庭財富的積累，他們的房子越來越多。

「我們在2014年又買了一個房子，2016年把它賣掉賺了一些錢去炒股，股市也沒有怎麼賺錢。現在想想，如果當初有眼光多購置房產，家庭資產可能還會更雄厚。」呂書恆說。

2016年是中國房地產歷史上里程碑式的一年，當時全國房地產銷售金額11萬億，意味著中國房地產市場進入10萬億規模時代。在那個房價不穩定的時期里，很多二手房價格兩周就會變化一次，給了所有從業者機遇和挑戰。這一年，房地產企業井噴崛起，正榮地產（06158.HK）、中梁控股（02772.HK）等公司相繼得以快速發展，為日後搶奪競爭席位奠定了基礎。

呂書恆家再次買房的時候，已經不全是考慮房子會不會漲價，在「房住不炒」深入人心之後，買房的家庭更多是在期待自己更加美好的生活。

「我們在上海真如板塊買了一套100平米的房子，300萬首付，總價在1000萬，3室2廳2衛，主要是考慮到交通比較便捷，而且是大開發商做的，品質比較有保證。這個房子也是我住的樓層最高的一個，我們買的是8樓。」呂書恆告訴第一財經記者。

年輕的呂書恆以個人能力很難承受這樣的房價。不過由於父母早年來到上海打拚的沉澱，他們這樣的中產階層享受到了城市發展帶來的資產增值，比很多外來工作者的壓力小了很多。

買房這個貫穿整個中國家庭生活的話題，讓呂書恆這樣的家庭，通過住房改變了自己的命運軌跡。

從2層到8層的住房審美變化

「整個房地產的發展，產品形態其實發生了很多變化，客戶從喜歡洋房，到喜歡別墅，到現在喜歡大平層，時代審美日新月異。從戶型看，以前是房間多，主臥大，很多時候大家注重功能設置，而現在客廳開始變大，使用需求開始變化。」一位華東區域地產高管告訴第一財經記者。

旭輝控股集團（00884.HK）副總裁范逸汀認為，增加客廳面積，相當於增加了整個家庭溝通交流的空間，實際上是給了當代家庭更多「自由空間」。

過去三十年，市場化房地產市場從無到有，並達到15萬億銷售規模，一直站在風口浪尖。而行業的逐漸擴大和完善，讓中國家庭也慢慢尋找到自己的居住理想，從「居者有其屋」到重視硬體和軟體的打造。

「我們買的這個社區，未來就和華為有合作，除了地段以外，這樣的智能化生活方式也是吸引我的一點。」呂書恆談道。

面對日益挑剔的客戶，很多房企在產品端和服務端開始了自己的差異化探索，實際上是給客戶在生活方式上進行新的詮釋。

綠地控股（600606.SH）董事長、總裁張玉良認為，房地產行業面臨升級，「擁抱新科技」已經成為地產公司在新發展周期競爭的要素之一。綠地控股選擇和華為、中興等公司合作，將智能管理引入園區，在上海外灘綠地中心逐步探索落地。

「今年很多房企都採取了降標和升維兩個動作，降低精裝修標準，把自己的1.5線產品包裝成1線產品，背後的邏輯在於，房企的高端生活方式產品逐漸受到購房者認可，房企開始尋求品牌力溢價轉移。」一位閩系地產公司人士說。

「中國在過去的20年間發生了很大的變化，中國的房地產開發商起到了很大的作用，對城市面貌的改善、居住條件的提升、地方政府的財政收入都做了巨大的貢獻。」SOHO中國董事長潘石屹說。

從貧困到富有，從落後到日益繁榮，中國房地產的脈搏和中國經濟發展息息相關。有些公司掉隊被市場淘汰，也有一些公司正在暗涌發力，把握周期輪動的尾巴。

細心的從業者或購房者會發現，隨著行業的逐漸飽和成熟，產品的研發越來越受到企業的重視。可以說，中國房地產將具備新的歷史使命，圍繞住房的生活方式改進將成為下一個十年的重要命題。

買房後你覺得有壓力嗎？「這只是我人生的第一套房，未來的日子還長著呢。」