在經歷疫情「停擺」後，北京租房需求在近兩個月集中爆發。近日，北京商報記者調查發現，隨著返京人員的增多，北京租房需求逐步得到釋放，但需求並未推動價格上漲，部分房東經歷「先降價、後漲價」的操作，而租客轉租也面臨一個月僅有一個看房客的尷尬。分析指出，受經濟大環境影響，今年的租金高點難以超過2019年，由於「畢業季」的延期疊加第二次疫情「危機」，北京租房市場在未來幾個月或有進一步降溫的可能。
價格降了嗎
降700後再漲200
用了8天時間將自己北三環的一居室出租後，張敏感嘆：「市場沒那麼壞，但確實降溫了。」
張敏這套位於北京朝陽區北三環和平西橋附近的一居室，地理位置沒得說，出門100米就是地鐵，還不臨街。樓層朝向方面，位於適中樓層的南向二層，不擋光。房況用她自己的話說：「沒有多豪華，但對於自住來說，乾乾淨淨，什麼都有。」張敏的同事有套房子，就在自己這套房子的樓上頂層，同樣的戶型，差不多的裝修，去年底跟某頭部長租公寓的續簽價格是5700元/月。
「我詳細跟同事打聽了一下他租的價格、空置時間、服務費等等，考慮到疫情的影響，最後跟同一個長租公寓品牌簽了一年的代理，月租金是5500元，兩個月空置期。」鑰匙被代理公司拿走後3天，張敏的房子在這家代理公司的App上線，租金為5300元/月，低於給張敏的月租金。受市場環境的影響，在房子出租之初選擇了謹慎的態度。
「按照房況、樓層、朝向，中介也說，如果是去年底跟我同事一起出租，能到6000元，這麼算是降了10%還多。」在張敏的房子正式在中介的App上架後，5天內帶看15次，5天後中介將價格上調200元，與張敏收到的租金價格一致。3天後，房子成功出租，從中介的App下架。整個租房周期8天。
「從過程來說需求還是有的，4月開始復工復產之後，返京的人多起來，需求逐步釋放，但對價格確實更加敏感了，另外就是小戶型一居室比較好租，合租大戶型更不容易，疫情讓更多人願意有獨立空間。」負責張敏這套房源的經紀人如此評價。
轉租順暢嗎
一個月僅一人看房
價格敏感度是一把標尺，衡量著房源成交周期的長短。與張敏的「快銷」不同，租住在小黃莊一區的楊柳近日卻面臨轉租的困擾。據楊柳介紹，自己今年4月初搬到小黃莊一區租住，當時北京租房市場才剛剛開始恢復，但租房價格卻沒有太大議價空間，自己租房的價格以目前來看算是「高價」，這也造成了最近轉租很不順利。
對於當初的「高價」租房，楊柳表示，自己在北京已經有四五年的租房經驗，房子到期大機率會漲價，所以房子基本上是一年一換。但今年受疫情影響，搬家和看房都受到了影響，很多租戶無奈只能選擇續租，這也造成續租時可能出現「坐地起價」的情況，給租客整體印象就是價格沒下調。
此外，彼時中介人員告訴楊柳，「房子降價的並沒有很多，甚至有一些小區環境好的、配套設施齊全的，還出現了價格輕微上調的情況。而且近期需求量特別大，市場已經恢復得很好了，租房時不要猶豫」。
受市場大環境所傳遞的「信息」，楊柳看房一周就有了方向，選擇與某長租公寓簽訂了一年的合同，然而沒想到的是僅不到一個月就有了轉租的困擾。「5月15日開始發布轉租信息，中間只有一個來看房的，之後一直就再沒人來問過。」楊柳感嘆道，已經一個月時間過去了，這與自己的計劃相差太大，新住處的定金也已經交了，實在不行只能違約退房。
「換房也是因為有了更便宜的去處，即便要繳納違約金，算下來也是省錢的。」在與自己管家的交談中，楊柳也了解到，目前自己所租住的房子是早幾年收的，長租公寓機構與房東都簽訂了租房協議，出於盈利的目的，他們的房價也只能「挺著」。
成交漲了嗎
需求回升 租金難漲
最近，因疫情而暫緩回京的人群陸續返京，租房市場在經歷前期「停擺」後終於步入正軌。據我愛我家研究院統計，2020年5月北京住房租房交易量環比增長28.92%，同比2019年5月增長13.28%。3月、4月、5月交易量連續大幅上漲，雖然較去年3月、7月的高點仍然低出5%-6%，但整體交易規模已與去年旺季高點持平。
不過，我愛我家方面也表示，疫情對北京住房租房市場確有影響，一是交易節奏延後，歷年在3月出現的交易高點推遲到5月，二是租金上行無力，往年春節後需求集中爆發、租金明顯上漲的局面並未出現。受經濟大環境影響，今年的租金高點難以超過2019年，租金上行的幅度不會太大，整體租金水平將維持在相對較低的位置。
5月北京的整租交易中，每平方米的平均成交租金為88.45元，環比上漲1.8%，同比去年5月下跌4.61%。5月北京整租交易的套均租金為5633元/套，環比上漲1.1%，同比去年5月下跌6.94%。與2019年相比，目前北京的租金水平仍然相對較低。
「目前來看，北京租房市場的活躍度也不高，呈現房源多、需求少的情況。」諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙分析稱，租房市場的發展與就業市場息息相關，疫情下雖然各大企業復工復產，但疫情的負面影響使企業縮編，就業市場環境嚴峻、失業率上升，疊加各大院校延後畢業時間，今年的「畢業季」或將延後，短期內北京的租房市場活躍度難見起色。
58安居客房產研究院分院院長張波亦表示，目前北京第二次疫情「危機」已經有了苗頭，「畢業季」的延期疊加第二次疫情「危機」，北京租房市場在未來幾個月或有進一步降溫的可能。
北京商報記者 盧揚 王寅浩