來源：最高人民法院司法案例研究院
轉自：天津高法
相信不少購房者有過這樣的經歷，貸款買房時房貸申請被拒。那麼，房貸批不下來，首付款可以退嗎?房屋可以退嗎？
01
按揭辦不下來怎麼辦？
按揭辦不下來的原因有很多。實踐中，不同情況的處理也是不同的，在審理合同糾紛時法院一般會優先適用合同中的約定。
因此，合同中對貸款被拒的違約責任由誰承擔的約定是最重要的依據。如果沒有約定或者約定不明，按照以下原則處理：
1．開發商的原因：如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，銀行審查時發現上述情況則不予批准貸款。此時購房者可要求開發商退還首付款及定金，並要求開發商支付相應的利息損失。
2．購房者的原因：如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批准貸款，購房者應該承擔違約責任。
3．非買賣雙方的原因：如果政府的政策或者銀行的規定發生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現，購房者應與開發商協商，協商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴並舉證自己沒有過錯並確實無力購房，要求開發商返還首付款及定金。
02
首付交了，貸款批不下來可以退房嗎？
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：
商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
03
房貸申請被拒後還能再申請嗎？
是可以再申請的，不過需要滿足一定的條件，包括：
1．借款人個人信用良好，被拒不是因為信用的問題。如果是因為信用問題被拒，再申請貸款將有一定的難度；
2．如果是因為資料準備不齊全，第二次申請貸款資料準備齊全後，通常可以通過貸款；
3．具體還要結合當下的房貸市場、政策等決定。
貸款不批，如何應對違約？
目前有不少購房者簽訂購房合同後，因各種原因，銀行貸款始終無法獲批，就會出現退房糾紛。在具體執行中，很多樓盤是開發商統一指定銀行辦理貸款，所以提醒購房者應儘量在合同中註明，「如果貸款不能辦理，購房者可以解除合同並不承擔違約責任，開發商需返還首付款」。除此之外還要注意：
1．如果是銀行沒有接受貸款申請，由購房者自己承擔違約責任。
2．如果購房者和銀行已經簽訂了借款合同及抵押合同，銀行沒有按時放款，則購房者在向開發商承擔違約責任後，可以按照借款合同向銀行主張違約責任。
總之，提醒市民在購買商品房時，首先要認真考慮自己的資金能力，如果採用按揭方式，要事先認真了解申請銀行按揭的程序和要求，在與開發商簽約時，要仔細閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義。
最後，購房者還可要求開發商在合同中註明「如果因申請銀行貸款達不到預期金額，或銀行拒絕貸款，而導致購房失敗的，可免責並退回所交款項。」這樣在非因購房者自身原因造成貸款不成出現糾紛時就能避免自身利益受損。