90後包租婆「400棟樓身價百億」？真相：「二房東」盈利難

來源：新京報

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在房東東創始人全靂看來，400棟城中村樓房，就算一棟有25間，也要有10000間，實際情況可能還不止，管理就有較大難度，「這一炒作，是拿石頭砸自己腳，接下來可能房東會漲租金，稅務會來查稅，消防會來查安全，房管局要來查登記備案。」

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新京報記者張曉蘭編輯楊娟娟校對柳寶慶

「五一」小長假期間，一位27歲的廣州女子號稱擁有超過「400棟樓」的相關短視頻在社交網絡上不斷熱傳。隨後，該女子回應質疑稱，其擁有「400棟樓」「每棟樓月賺50萬」「身價超2億」等言論皆不實，自己是通過承租再轉租的方式經營公寓租賃。

實際上，在廣州城中村內，「二房東」轉租的模式較為盛行，承包下十餘棟甚至幾十棟樓的「二房東」在當地並不罕見。不過，「二房東」模式盈利空間窄，靈活性較差。疫情影響下，部分二房東甚至面臨生存考驗。

▲90後包租婆回應「400棟樓身價百億」：多數是承包自己有少部分。新京報我們視頻出品（ID：wevideo）

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承包幾十棟的「二房東」，在廣州城中村並不罕見

「這個包租婆是個普通二房東，可能其看重城中村在租賃市場上的價值，並且早期就敢於投入拿房，因此積累了一定的房源規模。如果是簡單地從業主手上租來再出租，而沒有服務和品牌溢價，利潤空間會比較有限。」巴樂兔研究院院長高萌表示。

實際上，受新冠肺炎疫情影響，今年1-3月，外來人口減少或推遲返程，租賃需求被延遲，公寓的空置率上升、出租率下降明顯。包租模式下，「二房東」依然要支付房東的租金，現金流較為吃緊。據巴樂兔研究院監控顯示，相比去年97%左右的滿租率水平，近期廣州城中村的滿租率有所下降，很多「二房東」也減少了拿房擴張的步伐。

「出租生意上的下滑，也可能是導致該『包租二房東』突發奇想通過「炫富」方式，製造網絡關注的原因。」高萌點評稱。

據新京報記者了解，在廣州城中村內，「二房東」轉租的模式其實較為盛行，不少人專門以此為營生，因此，承包下十餘棟甚至幾十棟樓的「二房東」在當地並不罕見。

「廣州城中村大約有480萬套房子，解決了廣州近一半的剛需租賃需求。廣州作為一線城市，租金水平之所以較低，正是被城中村所拉低的。」高萌指出，城中村較低的租金水平，讓廣大租房人群有條件留下來生存和發展，特別是大量中低收入人群，如中低端服務業人員、剛步入社會的年輕人等，這也讓廣州成為包容性較強的城市。

來自巴樂兔研究院的統計數據顯示，北京、上海、深圳住房租金價格約在100元/平方米，而廣州城中村平均在40元/平方米以內。北京、上海、深圳年輕人租房市場平均單間價格在2000元左右，而廣州城中村的單間均價在1200元以內。

城中村雖然外部環境稍差，但在產品結構上也有其獨特優勢。高萌指出，城中村的房源結構基本為獨門獨戶，衛生間和廚房一應俱全，是租房者較喜歡的「獨立一居室」。廣州城中村平均居住面積達到36平方米左右，這相比一線城市合租市場普遍18平方米上下的租住空間大了很多。同時，城中村往往占據城市較好的交通樞紐位置，上下地鐵較為方便。

記者了解到，由於廣州城中村是很多租房人群高性價比的租房方式，因此，城中村租房近年來在房東職業化、機構專業化的方向上迅速發展，很多品牌公寓也選擇在城中村拿房擴張。

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廣州鼓勵專業機構改造城中村出租屋

事實上，廣州在官方政策上也鼓勵專業租房機構進入城中村，提供標準化和專業化的服務，有利於整治城中村存在的髒亂差等問題。

經過3個月的徵求意見，今年3月24日，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市財政局正式印發《廣州市發展住房租賃市場獎補實施辦法》。該文件規定，利用集體、國有建設用地建設、改建租賃住房，或者對租賃住房進行品質化提升的，將獲得300元/平方米至1000元/平方米不等的獎補。

其中，利用集體、國有建設用地建設普通租賃住房的，按建築面積750元/平方米給予補貼；建設集體宿舍型租賃住房的，將按建築面積800元/平方米給予補貼。而對商業、辦公、工業、酒店用房等非住宅經批准改造為普通租賃住房的，按建築面積500元/平方米給予補貼；改造為集體宿舍型租賃住房的按建築面積550元/平方米給予補貼。

與此同時，在培育發展租賃市場的工作中, 廣州也一直鼓勵專業的租賃經營機構到城中村中進行環境的整治。廣州市住房城鄉建設局房地產租賃管理所副所長高山曾表示，「把村民的房子整體租過來,重新裝修、改善環境、提升品質,再把它出租出去,這樣對城中村的環境改善有很大的幫助。」

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業內：「二房東」模式盈利空間窄、靈活性差

儘管政策上有所鼓勵，但「二房東」模式盈利難仍是業內存在的一大難題。貝殼研究院資深分析師黃卉表示，「二房東」模式主要以包租為主，盈利來源主要為房租差價。向租客收入租金後，公寓運營方需要向物業產權方支付相應的物業租金成本，物業產權方則不參與公寓運營出租，房屋的空置風險由「二房東」承擔。除了租金差價之外，租客的服務費和增值服務費用也是其收入之一。整體看，「二房東」包租模式的盈利空間較窄，對運營效率要求更高。

黃卉指出，以包租模式為主的「二房東」，面臨租金成本高的挑戰，其從業主處租賃房源，之後經過裝修再出租給租客，租金成本在總成本中占比超過60%，而裝修和運營也需要較高的成本投入。

與此同時，「二房東」還面臨靈活性差的挑戰。「二房東」在租賃到房源之後可以獲得一定期限的免租期，免租期過後則需要按月或季度給業主繳納租金。通常「二房東」會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之後租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動情況下，仍然要按約定繳納租金。

除此之外，黃卉還表示，包租模式理論上應當「以出定收」，即根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。部分「二房東」為了拓展規模會採取相對激進的方式收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流原本就岌岌可危，更加難以抵禦市場風險。而管理的規模越大，也就要求精細化運營的程度越高。

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租賃市場回溫，部分「二房東」仍面臨生存考驗

隨著全國的復工復產，租賃市場逐漸回溫，「二房東」資金鍊亦有所緩解。

來自貝殼研究院的統計顯示，繼3月租賃旺季回歸之後，4月全國重點城市租賃市場仍然呈現上升趨勢，租賃成交量相比上個月又上升11.9%。3月及4月成交量相比去年節後成交量有明顯增長，疫情對於租賃市場的影響體現為短時影響，租賃剛需並未改變，只是推遲爆發。

不過，從租金層面分析，來自貝殼研究院的統計顯示，除深圳、上海、西安三個城市租金相比去年4月有小幅上升之外，其餘城市均呈現租金同比下降，其中，廣州和青島平均租金水平下降超過10%。

「新增房客源的數量不斷增加，『二房東』的出租率和資金鍊有所緩解，前期受到疫情影響的損失有所減少，但由於盈利空間較窄，部分『二房東』仍然面臨生存考驗。」黃卉表示。

「廣州目前有很多『二房東』跟房東打官司，資金壓力較大，好在現在正處於恢復過程中。」樂乎公寓創始人羅意表示，「樂乎的運營數據顯示，目前也只有正常時期的80%，庫存還有1.5個月，好在樂乎主要陣地在北京，抗風險能力較強。

不過，羅意同時表示，隨著返城人群的增加和各行各業的復工復產，作為下游企業的長租公寓也在逐步恢復，對長租企業的資金鍊壓力有一定程度的緩解。