中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛
當前，雖然境內疫情防控取得階段性重要成效，但疫情仍處於全球大流行階段，國內外經濟形勢異常複雜嚴峻，在疫情防控常態化前提下，穩住經濟基本盤成為首要任務。作為國民經濟發展的重要產業，房地產在穩經濟中的作用備受關注。
近期，建議放鬆房地產政策的聲音再起，部分地方政府也「蠢蠢欲動」，十個城市的穩地產政策「一日游」或「幾日游」，深圳部分區域再現炒房跡象，部分信貸資金違規流入樓市……房地產市場出現了一些新的變化，如何平衡穩地產與穩經濟的關係？接下來的房地產政策和市場變化備受關注。
日前，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受了證券時報記者的專訪，對上述新情況新問題進行了深入剖析並給出有針對性的政策建議。
穩住樓市是房地產對宏觀經濟做出的最大貢獻
證券時報記者：受新冠肺炎疫情衝擊，我國經濟下行壓力加大，一季度GDP同比下降6.8%。有觀點認為，4月17日召開的中央政治局會議重申「房住不炒」，但沒有提「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，意味著各地房地產政策具有更大的發揮空間，更有觀點認為「中國要補內需，不調整房地產政策是做不到的」。對此，您怎麼看？
倪鵬飛：我們認為在挑戰前所未有的情況下，中央再次重申「房住不炒」展示了在房地產問題上的清醒認識和堅定決心，完全正確。既向市場發出明確信號，也向各級政府做出明確指示。沒有提「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」並不意味著政策導向的改變。
首先，房地產不能也沒有條件成為刺激經濟的手段。在此前經濟發展過度依賴房地產的情勢下，房地產投資增速和占比已經很高，再過度投資和消費對其他投資和消費將產生更加顯著的擠出效應。通過對房地產實施刺激政策，不但不能對沖經濟下行，還可能將近兩年房地產調控成效喪失，更可能使房地產問題嚴重惡化。
其次，穩定適度的房地產投資是可行的和必需的。當然，不用它刺激，並不是不要房地產投資，而是不過度依靠房地產投資，不將其作為政策著力點。房地產投資和消費應該保持在適度水平並保持結構性差異，重點是老城更新、舊房改造和新市民保障，既能滿足居民真實有效需求，同時不對房地產以外的投資和消費產生擠出效應，也能夠保證房地產及相關產業員工的就業和收入穩定。
再次，穩住樓市應該作為宏觀經濟的重要目標任務。受疫情衝擊及其國際經濟環境等不確定性惡化的影響，2020年樓市總體走勢下行，但存在不確定性甚至劇烈波動的風險。受城市「異速增長律」和金融「嫌貧愛富」等支配，局部區域的波動可能更加劇烈。房地產是中國經濟的基本盤和壓艙石，但也是經濟金融的重要風險源。穩住樓市是房地產對「六穩」和「六保」最大的貢獻，也應是房地產政策最重要的著力點。
我認為要明確四項重點任務：
第一，常態防疫，復工復產，確保穩住。除了抓緊現有企業恢復生產經營外，更要積極支持適應疫情及新情況，借用網際網路等新技術的創新手段。
第二，提振信心，消除恐慌，穩住預期。通過各級政府紮實的工作成效，通過深化和加快市場趨向的改革，來提振市場信心。通過展示發展趨穩不變和發展潛力巨大，來增強信心。定期和及時地發布樓市相關信息，及時制止和懲治虛假信息和不實傳言。
第三，做好預案，應對不測，穩住市場。應針對個別區域可能出現的預期逆轉、信貸違約、停工爛尾以及降價糾紛等做出相應的預案和應對，使之在較短的時間內能夠妥善解決。
第四，優化結構，化解錯配，穩中有進。首先在區域方面，支持在中心城市郊區、大都市圈周邊和城市群的中小城市的住房開發，加大資金、土地供應，這也有利於房價下降。同時加大基礎設施向周邊延伸和加密，加大優質公共服務向周邊擴散。其次在業態方面，支持需求空間較大一些非住房的房地產發展，包括工業倉儲、文化體育、旅遊娛樂、養老休閒地產等。加快老城更新、舊房改造以及配套基礎設施建設投資。
再次，鑒於新市民需求有下降的可能，在抑制炒房的同時，重點是將改善性住房需求作為重點以帶動剛性需求。同時加大棚戶區改造以及新市民的安居保障房建設。
穩住樓市關鍵是圍繞目標實施機制性應對
證券時報記者：您剛提到應將穩住樓市作為宏觀經濟的重要目標任務，在您看來穩住樓市的關鍵是什麼？有何政策建議？
倪鵬飛：穩住樓市關鍵是圍繞目標實施機制性應對。從實踐上看，無論是保證長期健康發展或進行短期應急管理，制度化和機制化都是重要而有效的選擇。具體到實現以上目標的房地產調控上，我認為應該在完善機制的基礎上，實施以下5個機制性應對，做到「管住目標，適放權責，因城施策，相機抉擇」：
第一，區別政策屬性，構建大穩小變的制動機制。繼續堅持「不炒」的定位、「三穩」的目標和「不刺激」的原則全國統一不變。堅持宏觀經濟政策、監管政策制度以及普適的政策全國統一或不變；具體的房地產行政、金融、土地、財稅政策允許「因時因地」而定。通過總體的以靜制動和具體的以變應變，減緩樓市波動實現穩住。
第二，實行全面覆蓋，構建雙向用力的聯動機制。首先，全面覆蓋監管。中央及省市自治區要將全國所有城市納入監測和監管的範圍，力避過去只管漲價城市的弊端，要將人口、住房、土地、金融、輿情等重要指標都納入監測和監管範圍，要將督察擴展到前期規劃、計劃、市場預期，尤其應急預案準備；其次，雙向聯動調控。增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、資金進而增加住房供給，同時減少人口收縮地區這些供給，全面防止大起大落。
第三，區別政策類別，完善「管活放治」的責任機制。要建立全國監測預警體系。一是明確統管的內容。國家和省市應將房價、商品房存銷比、空置率，土地的價格、供應量、房貸規模及占比等納入到監測、監管指標體系中，劃定各指標允許區間、"紅線」和底線。二是明確下放的權力。將行政性規定、土地審批、利率、首付比例確定、房地產稅率確定等及財稅政策交由地方自主決策，同時制定決策規則和裁量區間。三是完善督導機制。建立並實施實時監測預警市場和督察政策執行狀況。對於下放的事項，應實施決策的「飛檢」、抽查和督導，及時糾正存在的問題。四是落實主體責任。明確管放的責任劃分，對於超出指標區間或「紅線」以及違反決策規則的城市，自動啟動約談和問責機制。
第四，抓住關鍵指標，建立指標掛鈎的牽引機制。將人口等相關指標納入上述監測監管指標體系，將人口流入規模、土地供應額度、資金控制額度相掛鈎，將商品住房價格、庫存比例、空置率、人均面積、房存銷比與土地、資金的供應掛鈎，並根據不同住房指標表現而不同程度地增減土地和資金及基礎設施和公共服務。
第五，啟動應急預案，建立自動響應的應急機制。應急機制與長效機制一體，不需「另起爐灶」。要求各級政府做出應對樓市不測的應急預案並做好相關政策儲備，各級政府相關部門適時監測和定期督察，針對市場變化，自動微調相關行政、土地、金融、財稅政策。
另外，穩住樓市尤其是實現樓市長治久安，除了完善政府管理機制，更要深化改革，完善市場機制。可喜的是，房地產相關基礎制度改革正全面展開，但需注意改革的節奏、力度及配套條件，穩定改革對樓市的預期。
不可借「三穩」之名行炒作之實
證券時報記者：疫情發生以來，全國多地出台了一系列穩地產政策，從緩繳土地出讓金、放寬預售條件等方面紓困房企，同時也有多地放寬了落戶政策，給予人才購房優惠等。不過，也有十個城市的降低首付、提高公積金貸款額度、取消限購限售等需求端支持購房政策均被叫停了。您認為這些地方政策被叫停的原因是什麼？下一步地方政府因城施策需要注意哪些方面？
倪鵬飛：對於多地政策「一日游」的情況，原因主要有兩點：一是在主觀上，一些地方政府試圖搞「套路」，借「三穩」之名，行刺激和炒作之實。二是在客觀上，一些地方政府沒有把握好政策調整的分寸。這都可能導致踩踏調控的「紅線」，對「三穩」都產生了不利影響，應該被及時叫停。
下一步關鍵還是各級政府部門要落實好中央提出的「房住不炒」定位，「穩房價、穩地價、穩預期」的目標，以及房地產調控政策不動搖的原則，同時切實完善並落實好因城施策，也避免所有政策都「一刀切」。
城市政府要壓實主體責任。一方面要知行合一。發自內心的去落實中央關於房地產調控決策，不可以藉助「三穩」之名，行炒作之實。另一方面要提高政策水平。要充分考慮這些政策調整能不能起到穩定市場的作用，會不會導致「三不穩」。
國家和省市區的主管部門履行好監督責任，還要完善監管機制和改變監管方式。一方面，緊緊抓住關鍵、抓總體、抓結果、抓「紅線」或底線。另一方面，應該給地方相機抉擇的權力。同時要逐步實現機制化，否則會導致「一管就死，一放就亂」。
對於地方政府政策調整是否得當是有觀測和鑑別標準的：一是看措施。屬於不允許變動的或者屬於中央決定的，地方政府不能隨意改變。我們注意到個別城市政府在所謂「穩定樓市」新政里，將屬於制度的內容都隨意放鬆和改變了；二是看結果，如果採取變動的措施，導致市場波動超出合理區間，即便調整是屬於地方有權決定的具體政策，也要對政策調整的後果負責。
房地產市場或2個月左右恢復正常水平
證券時報記者：隨著國內疫情得到較好控制，各地復工復產有序推進，多地售樓處也逐漸開放，一季度房地產開發投資和銷售面積雖仍同比大幅下降，降幅分別為7.7%和26.3%，但降幅已經較前兩個月大幅收窄8.6和13.6個百分點，您預計房地產市場何時可以恢復到正常水平？對房企應對疫情衝擊有何建議？
倪鵬飛：如果沒有疫情反覆及其他意外事件的衝擊，按照目前的態勢，房地產的開發和銷售應該能夠在2個月左右恢復到正常水平。但恢復到正常水平不意味著保持著每年大致的增長速度，事實上，疫情及其衍生的全球經濟等問題將影響2020年甚至更長時間的中國房地產市場，特別是結構性影響還是比較大的。
在房地產企業競爭異常激烈、銷售下降、資產負債率高企、資金壓力巨大的背景下，疫情以及相關形勢的變化對房地產企業來說更是雪上加霜。建議房地產開發企業，
第一，加快復工復產。在堅持常態化防疫基礎上根據形勢變化及時調整防疫策略。在保證質量的基礎上，適度加快開工、施工和竣工進度。
第二，加快銷售。主動調整預期，適當下調房價，完善線上線下銷售方式，加快銷售回款；
第三，主動降槓桿。除了申請債務展期外，一方面，放棄盲目擴張戰略，制定切合實際審慎安全而不是冒進高周轉的發展目標。另一方面，通過股權轉讓等引進戰略投資者，降低負債率。
第四，主動兼并重組。通過企業併購，轉讓股權，重組債務。
第五，加快實施轉型升級和結構調整。
三箭齊發嚴防資金違規流入樓市
證券時報記者：為應對疫情衝擊，國家出台了一系列金融政策紓困中小企業，不過，近期部分城市卻出現了信貸資金違規流入樓市的現象，引起監管部門的高度關注。您認為，在中央再三強調「精準滴灌」的背景下，仍有違規行為的原因是什麼？在當前寬鬆的貨幣環境下，您對如何嚴防資金流入樓市有何監管建議？
倪鵬飛：主要原因還是深層的利益機制問題。首先，企業和住戶部門有動機。一方面，實體經濟發展更加艱難。本來一些實體企業尤其中小企業就利潤微薄、生存艱難，受此衝擊有的訂單消失、有的市場萎縮、有的還不具備復工復產條件，繼續投資存在風險，而臨時應急投資新行業也缺乏相應的條件和準備。另一方面，炒房機制沒有完全消失。相對於其他的投資，房地產仍然被認為相對優質的投資品。同時在疫情及外部事件衝擊不特別嚴重的情況下，不動產也是具有一定的避險作用的資產。這樣國家紓困中小企業的信貸政策，從動機上有可能被個別企業和個人所「移花接木」地利用。
其次，金融機構也有自身利益考慮。事實上，商業銀行有理由也有能力對貸款資金進行追蹤監管，並能夠避免以上情況的出現。問題是：基於目前的環境，一些商業銀行對實體經濟和房地產投資的選擇也存在與企業一樣的共識。商業銀行被要求增加中小企業紓困貸款，但其確實面臨未來這些貸款變成呆壞帳的風險。所以，至少在理論上，商業銀行為減少風險考慮，沒有積極性去進行監管甚至產生合謀進行房地產投資。
未來我認為應該三箭齊發解決這個問題：第一，針對這個新出現的問題，應該完善對金融機構的監管制度，紮好監管「籬笆」。第二，要建立商業銀行支持實體中小企業紓困貸款的損失補償和風險分攤機制。既然政府要求商業銀行參與支持紓困中小企業，政府應該對商業銀行這些信貸在未來可能出現的損失和風險補償、分攤等做出政策性安排。再次，加快房地產長效機制建設和要素市場建設，讓實業投資和其他投資比房地產投資更有比較利益。
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