2019年島城新房、二手房成交均下降，那麼，商業地產市場如何？15日，仲量聯行發布《2019年青島房地產市場回顧及2020年展望》，數據顯示，2019年青島辦公樓租金同比降幅創十年之最，帶動辦公升級需求大幅增加，專業服務類企業穩定支撐辦公樓市場的租賃需求；2019年青島優質零售地產市場整體凈吸納量為47.6萬平方米，郊區零售地產顯現出巨大的發展空間；高標準物流倉儲市場方面，全年新增供應32萬平方米，平均租金為0.77元/平方米/天，同比上漲4.7%。
辦公樓
租金同比降幅創十年之最
從目前市場來看，全市整體辦公樓存量為471萬平方米，較去年新增27.9萬平方米，市場規模增速有所放緩。近幾年由於新增供應和區域成熟，推動金家嶺和市北CBD凈吸納量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市場格局，分別占到市場總存量的31%、18%和39%。三個區域的招商策略卻各有不同，香港中路依然是金融機構以及外資專業服務公司進入青島的首選區域；金家嶺金融區成為青島金融企業聚集度最高的區域；而市北CBD正在成為網際網路、信息科技、新媒體等新經濟企業的聚集區。
市場需求結構也在調整。在產業結構調整、新舊動能轉換的背景下，青島辦公樓市場需求結構也在發生變化。在2016年貢獻了39%租賃需求的金融類企業，其租賃占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新興金融企業，占比大幅下降。另外，網際網路金融辦公需求占比已由原來的三分之二下降至三分之一。但保險類等傳統金融行業的租賃需求保持穩定增長的趨勢，健康險及保險科技的發展勢頭持續升溫，推動保險行業的辦公需求增加。數據顯示，專業服務類企業的租賃需求穩定上升，在全年1,000平方米以上的大宗租賃成交中占到39%。
租金方面，租金同比降幅創十年之最，帶動辦公升級需求走高。市場需求疲軟令辦公樓租金持續承壓，截至2019年第四季度，整體及甲級辦公樓租金分別同比下降4.7%和4.8%，創2010年以來最大降幅。但租金下降也帶動了辦公升級需求，全年近五分之一的租賃交易來自於企業從乙級向甲級搬遷的升級，較2016年提升5個百分點。
仲量聯行方面分析，2020年青島辦公市場整體需求增長將更趨謹慎。預計整體辦公樓租金震盪企穩，甲級市場租金將在明年達到5%左右的同比降幅後觸底，並維持低位運行。需求預測方面，教育類以及科技媒體通訊類企業，都將是未來辦公市場需求增長的新亮點。
零售地產
商業重心向郊區進一步下沉
零售地產方面，市場供應上，2019年青島零售市場核心商圈供應增速放緩，但年末有34萬平米的新增供應集中釋放於城郊區域。近幾年隨著產業和人口向西海岸、高新區、膠州、即墨等區域擴散，加之基礎設施的引導，使得郊區城鎮體系迅速發展成熟，多因素促進零售商業向郊區下沉。預計到2025年，青島郊區商業市場存量將占到整體市場規模的43%。
在需求端，2019年青島優質零售地產市場整體凈吸納量為47.6萬平方米，較去年增加了18萬平方米。從全年的需求表現來看，時尚類、餐飲類、生活類品牌仍是市場上比較活躍的主體。從市場表現來看，餐飲服飾類強調精細化突圍，而家居教育類則尋求多元化擴張。一個有趣的現象是：家居生活品牌正突破單一品類小型店鋪的模式，向涵蓋家居、小家電、廚具、美妝、飾品、服裝、玩具，甚至家具等綜合性跨界的大店模式發展。
租金方面，市場租金保持穩定，經營策略兩極化發展。截至2019年第四季度，全市優質零售物業市場整體平均租金為251元/平方米/月，環比及同比分別小幅上漲0.3%及1.8%。隨著消費格局演變及市場競爭加劇，購物中心的經營策略也在呈現多元化趨勢。運營較為成熟的購物中心更看重於品牌組合和檔次定位，並引領核心商圈市場租金穩定上漲；而對於運營尚不穩定的購物中心，提升入駐率成為階段性訴求，因此業主往往通過較優惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養。
從數據來看，2020年近15萬平米的新增供應將全部位於近郊板塊，主要是西海岸新區和城陽區。仲量聯行分析，未來12個月，郊區商業將成為青島零售地產市場的主要基調，青島零售商業版圖正在向近郊板塊加速下沉。
物流倉儲
空置率上升但租金小幅增長
高標準物流倉儲市場方面，截至2019年第四季度，全市非保稅高標準物流倉儲市場總存量約為159萬平方米，全年新增供應32萬平方米，整體市場空置率上升6.3個百分點至13.4%。
租金方面，有小幅增長。數據顯示，截至2019年第四季度，全市非保稅高標準物流倉儲市場平均租金為0.77元/平方米/天，同比上漲4.7%。業內人士分析，消費需求的穩定增長鞏固了核心市場項目的資產表現。網購和商超消費需求保持穩定增長，有效提振和補充了實體經濟對青島倉儲市場帶來的影響，基於配送高頻性和便利性的要求，生活資料類商品的倉儲需求通常集中於交通便利的核心細分市場，例如空港附近和膠州上合示範區，推動核心區域租金穩定小幅增長。
市場方面，2020年預計將有超過60萬平米的新項目交付。仲量聯行分析，新機場搬遷將推動市場格局重構，臨空經濟區及即墨大信鎮附近未來或將成為新興物流倉儲市場。由於高標準物流倉儲設施的運營對區位和基礎設施的依賴度較高，在新增供應持續放量和宏觀經濟不確定因素增加的背景下，預計核心市場和非核心市場租金表現將呈分化趨勢。
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文章來源:半島網