我是星叔，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔，你好~我現在準備買房，我是祁東縣的，在縣城裡工作目前住在郊區，現在準備買房，長輩說讓我買小點的商鋪，升值快點。然後呢，衡陽市和祁東縣一個套間房價差不多都是60.70萬的樣子。星叔，你說我是買商鋪還是住房，買住房的話買市里還是縣裡？市裡的房子，我買了就不在那住，但是我覺得市裡的房子升值大點。星叔期待你的回覆喲。
回答：商鋪一直是不建議投資的。
如果你是純投資，不是剛需自住，建議到市里買住宅比縣城更好，縣城沒有投資價值，除非自住。
買房常見的7大誤區：
1、 現在房價太高，等降一些再買。
在樓市，很難有人能準確預測未來能漲多少或跌多少。買房不應該以市場漲跌為標，應該以個人需求為準，剛需更應該儘早買房。
2、 買房當房奴，不如租房自由
真正的房奴不是買房的，而是一直租房的人。
買房的人雖然承擔了房貸等壓力，但是隨著資產增值，貨幣稀釋，房貸的壓力越來越小，房子的價值越來越高。
租房的人，有房的歸屬感和幸福感會少一些，房租是消費，並且在不斷增長，租房的代價越來越高。
3、 房子是買來住的，只要便宜，偏一點也沒關係。
買房不能圖便宜。偏的地方不僅居住配套完善慢，流動性也差。你住進去發現無論是上班出行，還是日常生活都比較麻煩的時候，才能體會到區域的重要性。
4、 現在沒錢，等攢夠了首付和月供再買
事實上，憑藉自己攢錢買到房的人占比很小。不要覺得用6個錢包買房是可恥的，家族的資產被稀釋才是可惜的。
5、 長輩們有經驗，買房子聽他們的
長輩們的生活的閱歷、人生的經驗確實比我們多，但是在買房這件事上，他們不見得懂，也不見得他們的選擇就是對的。意見聽的越多，越買不好房子，只要自己覺得各方面合適，就可以下手了。
6、 房貸利息高，不如全款買房
房貸是大部分普通購房者能接觸到的利息最低的貸款了。在沒有全額付款的能力下，別去跟親戚朋友借錢全款買房。全款買房只適合那種實在不差錢的人。
7、 房價會一直在漲，隨便買套房投資都是賺的。
長期來看，房價是上漲的，但不是所有的房子都會升值，未來的房價分化會越來越明顯，好的城市、好的版塊和好的產品才有升值潛力。另外「房住不炒」，盲目買房投資很不可取，投資房產需要眼光和實力。
提問：星叔好，有點難以啟齒。我單身，失業一個多月了，一個月還貸6000多，父母生意失敗，他們即使幫我也要借錢，實在不好向父母開口要房貸，如果我還不上房貸，銀行會收回我的房子嗎？
回答：貸款買房最最害怕的就是斷供，你怕，其實銀行也怕，斷供後，銀行一般會給你3-6個月寬限期，超過這個時間，銀行才會向法院申請拍賣，一旦拍賣，你就沒有任何挽回餘地了，而且如果拍賣款資不抵債，剩餘的錢你還得接著還。但是銀行也有迴旋餘地，給你幾個建議：
1、 放低姿態，主動聯繫銀行，和銀行商量能否先還利息，不還本金？
2、 如果你的貸款年限短，比如10年或者20年，和銀行商量能否改成30年？這樣你每個月6000多元的房貸會直接2000多或者4000多元，你的壓力會直線下降。
3、 如果上述兩條銀行，建議你直接賣房，粗暴、有效。房子雖然保不住了，但是不會對徵信造成影響，不妨礙你下次買房。
提問：星叔您好！關注您的房市問答好久了！一直有置換的想法但舉棋不定特意向你諮詢！地標浙江衢州，剛把老城區房齡15年的房子賣掉（錦繡家園），現手頭持幣240W,還有一個90平2室多層頂樓（亭川北區，市值150W上下吧，）自住，尚有40萬組合貸未還。現孩子在菱湖老校區，本人在衢州學院工作，故不用考慮孩子學區問題。雙方父母都在1-2小時車程的農村務農。
我們的購房優先順序是：改善生活品質（希望有家庭圖書館，影音室，健身區，大廚房，父母能來小住等，最好有花園或露台，小區環境好），升值空間，周邊配套，離的近，最後才考慮學區。
目前看了多種區塊多種戶型，底復聯排別墅等。但因為價格問題沒能下手。請問星叔，能否判斷一下,衢州房價的走勢？是現在趕緊買回，還是再等等。
回答：目前衢州房子不便宜了，但是由於地理位置、經濟發展原因，房價也不會怎麼跌，大方向還是維穩，未來漲幅大概率跟隨大盤走，很難走出單獨的市場行情，畢竟城市能級不高，而且本省寧波也一直在被動吸血。
買房投資，最怕的就是價值錯配，就是在你這個價位段選錯了產品。
之前我說過，屌絲看價格，中產看配套，頂級富人看圈層和風水
有些就明顯搞錯了重點，比如買剛需盤過於在乎風水格局，啥都要最好，好是有成本的，剛需盤最重要的應該是地段配套和性價比。
還有的，買豪宅過分追求相對低價，同類產品優先選便宜的，結果有錢人其實特別在乎有沒有瑕疵，比如樓層，採光，風景和風水等等，買的價格低，賣也賣不出高價。
其實，2000萬總價以上的房子，大家都不那麼在乎加錢，而更在乎能不能買到更好的房子，不要用屌絲的眼光去看有錢人，也不要用有錢人的口味篩剛需盤，這樣才能買到，價值對應能賺錢的樓盤。
自住買房，首先考慮的是居住功能，如果資金足夠，這個房子要滿足你居住的所有需求。如果資金有限，居住的功能不能完全滿足，那麼就需要對於各功能進行排序，把最看重的要素寫在前面以便進行取捨。
就投資來說，別墅無論從面積、總價和客群來分，流動性均弱於大平層，成交周期也非常長。
提問：星叔，我資金預算相對有限，請問是買上海郊區好，還是借點錢買市區小房好？買郊區的話通勤時間會長一點，買市區壓力就比較大。
回答：房子的事情是不能通過上班時間，有沒有車去簡單量化的。打比方，你買車。
為什麼有人願意強上X1，有人要買高配君越昂科雷。如果你真的去比加速，內飾，空間，我不認為x1就一定比昂科雷君越強。
所以，為什麼X1 GLA Q2還是有銷量？存在既合理，我認為面子工程是一個核心因素。
說回來，再看房子這個事情。你說房子有沒有鄙視鏈？
沒有是不可能的。住在陸家嘴濱江的人一定鄙視徐匯濱江的，徐匯濱江的一定鄙視奉賢濱江的。
剛畢業的學生可以租房子住，老破小什麼的都無所謂。
但當到了一定的年齡，有了一定的社交需求，你會發現不管是買房子，還是租房子，便利性和「敞亮不敞亮」會逐漸成為主要參考因素。
我相信在一個市區里比較高端的小區，譬如華潤外灘九里，翠湖天地，約幾個朋友吃吃飯喝喝酒，結交到新朋友的機會大概率會比住在嘉定松江寶山的小區好。
這是無形資產，無形價值。是別人對你潛意識裡對你的標籤化。會讓你的工作價值無形提升。
當然了，沒到那個階層，一個月就掙不到1萬，那也不需要這樣的場景。
當你到了一定的社會地位，外部因素會推著你去裝飾面子，這不是你主觀里可以改變的。
提問:星叔好，很高興認識你。一直有一個問題請教：長期看一線房產 ，最終都會變成存量房，可論投資增值來說肯定是新房與次新為優，那麼在現階段還有新房的情況下自住與投資房如大於15年是應該儘量置換成新房或次新嗎?但感覺這樣一直置換好折騰，您建議出手置換嗎?另外就是等到存量房時代(不知大概還有多久)無法再置換新房與次新而且房齡將都逐步老化那麼我們現階段是該買入什麼樣的房產長期儲備為優呢?
回答：這個問題,過於長遠了。
自住，主要是追求方便性與舒適性。
如果在一個城市投資,則首先區位,次選小區,選小區時關注一下房齡。
好的小區,如果建築質量好,物業服務好,小區業主層次高,則可以持有的時間長
一些。
反之,超過15年,是應該在合適的時機置換成更優的。中長線的多增的升值額，完全可以覆蓋到交易成本。
不過,如果是優質學區房,則可以持有很長的年份。
關於你說的存量房市場，中國房地產市場遠遠沒有到飽和的程度，更不是存量博弈市場。
比如深圳，目前它的常住人口數是1300多萬人，住宅套數大約是1000多萬套，但是有合法產權的商品房只有200萬套，占比只有20%，供給依然非常緊缺。此外，深圳的房子老化現象也比較嚴重，房齡在10年以下的存量住房，只占一小部分。
根據數據統計，當前投資性購房者占到了58.2%，改善住房的購房者占到了26.7%，而剛需購房者只占到15.1%。也就是大部分人買房都是為了投資。也就是說剛需還有很大部分沒有進場。
從城市化進程看，到2030年，中國的城市化率會達到70%，未來還可能達到80%，將近有2億人要遷移到城鎮，而他們都需要買房
未來的購房需求，主要以置換、改善為主。人口的流動趨勢，以大都市圈為核心。
人們對住的需求從滿足基礎條件，轉變為追求更高級的品質追求。
提問：星叔，關注您有段時間了，對您在房市上的許多觀點都比較認同，今天加入您的星球，希望有更多向您學習的機會。
我目前坐標重慶渝北區，現自住一套房，大概是2005年用30萬買的金色池塘小三房，還有幾萬元貸款未還完。另外在去年年底購買了北碚區水土的融創，四房126萬元入手，算上稅金和大修基金，用了130萬元。
現向您請教：1.北碚區水土的融創瓏錦學府感覺離主城有些遠，是否值得繼續持有？
2.一直想更加有效利用資金，實現房產的不斷裂變，但自己由於剛買房，手頭資金有限，也曾想把現在自住房8萬元貸款還完，然後用抵再去購買新房，但想到也要每月還款，這樣再算上北碚區水土融創瓏錦學府的房子也要每月還貸款，這樣還款壓力就難以承受。
有鑑於此，特請您指導我下步將如何操作呢？謝謝！
回答：先說說樓市裂變。
樓市投資裂變是指隨著樓市上漲，用第一套房通過風險可控的方式不斷疊加債務以建立更多面積的房產，形成優質、靈活的資產組合。
首先，樓市裂變是隨著樓市上漲而進行的，如果樓市下跌，那就無法裂變。其次我們從定義中知道樓市裂變是從第一套房開始的。沒有第一套房，光有現金，那也是做不了的。
因為現金是過剩的，只有資產和槓桿才是稀缺的，沒有它們就沒法開始裂變。
再次，我們採取的方式是用風險可控的方式進行債務疊加。如果不計後果進行裂變，那你那個不叫裂變，而是癌細胞擴散，裂變得越快，越容易出事。
最後，疊加債務的目的是建立更多面積的房產，以形成優質、靈活的資產組合。我們不是為負債而負債，而是為了買入更多優質的資產。如果借債買了萬年不漲的劣質房產，那無異於自找苦吃。
所以根據你的情況來看，我認為你當下資金流和負債能力都有限，不適宜操作房產裂變，否則負債太大會惡性循環，加大風險，裂變一定是在風險可控情況下才能進行。
北碚遠離主城核心區，對外交通不暢，令其「形同郊區」。即使在重慶疾風暴雨般向北拓展這十幾年，北碚也沒有擺脫邊緣化的危機感。
你說的這2點，只能說輕微利好，對北碚房價實際拉動我認為能力有限，投資來說地段還是硬傷。所以長持價值不大，後期可以考慮出手。
買房我一直認為買錯比買貴更可怕，你的情況只適合賣1買1進行置換，暫時不適合裂變，預算有限寧可買對板塊，犧牲一點面積。
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