備受爭議的惠州樓市，最大的問題就出在供應量上，海量新房入市是二手房業主無期限站崗的原因之一。
事實上，深圳光明區也面臨著同樣的問題，並且正在朝著「惠州」的趨勢轉化，只不過多數人仍未察覺。
01
「晝夜溫差」最大的片區
團長身處一線市場，對深圳樓市的溫度變化尤為敏感，其中光明區堪稱「晝夜溫差」最大的片區。
回憶光明區最高光的時刻：
深圳樓市「打新」這一詞彙，就來源於光明區金融街項目，當時認籌人數8998人，搖號中籤率僅4.37%，被稱為「萬人搖」。
深圳實驗學校落戶光明，讓部分二手房掛牌價破9萬，成交價破8萬，一二手房嚴重倒掛的行情更加刺激了新房市場的打新熱度。
圖源2020年鏈家
接下來就是「日光」的延續，光明區新房入市一個，就日光一個，很多區位、配套、產品非常一般的項目也能做到一天售罄，不少剛需客在市場情緒的裹挾下跑步進場……
直到今天，經過二手房參考價、新房限價等政策調控，光明區成為深圳二手房價格最先下跌，下跌幅度最大的片區。
在新房市場，除了地鐵站附近的項目比較好賣，沒有地鐵、區位一般的項目已經遭到嫌棄，某光明新盤去化速度很慢，開盤月余直到現在還沒賣完。
對於擁有大量淨地和舊改的光明區，跌下神壇是必然，因為這裡根本就不缺新房。
在深圳市規劃和自然資源局發布【光明中心地區】法定圖則中，我們發現黃色的二類居住用地占比相當高，如下圖所示：
根據開發規劃和開發管控，僅光明中心區的居住建築規模就達到631萬平方米，這還沒算北部的裝置集聚區和南部的產業轉化區。
2021年深圳第一批集中供地，光明鳳凰城供應1宗宅地；第二批集中供地，光明再拿出5宗宅地，總建面約50萬平方米，且商品房價格再下調，熱度較高的鳳凰街道和光明街道地塊毛坯限價均低於4.5萬/㎡。
所以，我們一開始所說的光明樓市「惠州化」並不是危言聳聽：
1、光明區房價從一開始就被炒得太高了，8-9萬的均價福田南山都有的選，現在新房價格穩定站在5萬的均價，團長認為這個價格仍是偏高的，光明區還會經歷一個去泡沫的階段。
2、光明區土地供應加快，新房入市加快，並且新房的限價還在下調，未來5-10年光明區不缺新房，那麼在此背景下，你手中的二手房憑什麼賣出高價，憑什麼和新房競爭？
3、光明區5年內的生活配套難以滿足日常生活所需，這還是保守估計。看看前海歷經十年打造，現在頗具規模，但從生活氛圍上來看，仍不適合居住。光明區確實有很多高端配套規劃，但兌現時間也偏長，有些人願意等，有些人等不起。
02
計劃入市的三個項目
根據深圳市住建局官網發布《關於我市 2021 年四季度商品住宅和商務公寓房源信息情況的公示》，今年第四季度光明區計劃入市5個項目，2897套：分別為電建洺悅鵬著花園、凱旋君庭、安聯尚璟府、深鐵瑞城、宏發天匯城二期（商務公寓）。
其中電建洺悅鵬著花園已經結束認籌，進入誠意金凍結階段，宏發天匯城二期是商務公寓，我們下面重點談一談深鐵瑞城、安聯尚璟府和凱旋君庭這三個項目。
我們第一站來到位於地鐵6號線長圳站的深鐵瑞城，長圳站位於光明區科裕路和光僑路交叉口北側，有ABCD四個出入口，其中C出口距離深鐵瑞城更近，但是目前處封閉狀態，D出口周圍停滿了電動車，地鐵周邊尚未形成繁華商業。
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長圳站D出口
項目西側，靠近光僑路和東長路交匯位置是深圳地鐵長圳車輛段綜合樓，項目東側是深圳市長圳保障房。
長圳保障房
深鐵瑞城的最新建設進度：
深鐵瑞城建設進度
深鐵瑞城的展示中心還在建設中，最快月底開放，現在車公廟的深鐵置業大廈設有展廳。
項目占地面積約19萬㎡，建築面積約63萬㎡，容積率2.97，一二期可售商品房共17棟，今年一起推手，可售套數為1330套。
深圳瑞城的項目亮點是地鐵口物業，10-11層小高層，自帶約6萬平商業，社區內配有泳池。
項目限價4.75萬元/㎡毛坯均價，另加不超過3000元/㎡的裝修，估計均價在5.05萬元左右。
學校方面，光明與深圳中學合作辦學雖說還沒有正式官宣，但是關於學校選址猜測很多，目前網友猜測最有可能落地長圳保障性住房片區學校，該所學校就在深鐵瑞城旁邊。
建面約95-130平3-4房，深鐵瑞城戶型圖如下：
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我們第二站來到地鐵6號線鳳凰城站，安聯尚璟府的城市展廳就設在附近。
不得不承認，鳳凰城片區作為光明區最先開發區域，現在的城市界面已經相當不錯。
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安聯尚璟府的城市展廳設在鳳凰城，但項目卻位於光明大街附近，在雙明大道北側，占地面積約1.8萬㎡，建築面積約9.2萬㎡，是一個小項目。
項目周邊有萬科光年四季、佳兆業雲峰匯、金地·峰境瑞府等住宅項目，項目旁邊是深圳第22中學，街對面是樂府花園，斜對面是金茂廣場。
除此之外，片區內還有維他奶舊改、光明集團舊改、保利柑山舊改、鵬瑞舊改、大唐舊改等舊改項目，這裡將成為光明中心區的中央居住區。
安聯尚璟府背靠科學公園，科學公園規劃了美術館、科技館、書城、體育中心等文體配套，同時片區還規劃了超20所小、初、高學校，5所九年一貫制學校，39所幼兒園。
項目一共有四棟，正南朝向的3棟是可售商品房，東側一棟是人才安居房。
戶型設計是亮點，僅有AB兩種戶型，均為正南朝向，A戶型111㎡四房橫廳設計，南北通透，B戶型89㎡三房兩廳兩衛，戶型方正。
綜合來看，安聯尚璟府的亮點是戶型，東周公園和科學公園雙公園環繞，周邊住宅學校密集分布，未來的居住體驗會不錯。缺點是片區從零開始建設，配套兌現周期慢，而且項目離地鐵太遠。
我們第三站來到地鐵6號線光明大街站，凱旋君庭的城市展廳就設在新地中央20樓，結果團長到20F後只看到一個小辦公室，裡面有沙盤和區位圖，卻被工作人員告知尚未對外開放，因為一些規劃信心還在商榷中。
目前團長從網上獲取到信息，中信凱旋君庭具體位於光明區圳美二路與碧麗路交叉口西南側。占地面積約10.5萬㎡，總建面積約59.8萬㎡，容積率:4.34。主推168套建面約89-123㎡住宅。
（中信凱旋君庭效果圖）
項目的配套可參考雲科府，周邊分布光明雲谷（在建），規劃有17萬方商業、中山大學深圳校區、中科院深圳理工（在建）、明湖國際學校（在建）、中山大學深圳附校（小學已開學）、中山大學附屬七醫院、新湖文體中心（規劃中）、光明小鎮等。
當初雲科府開盤的表現就不溫不火，因為周邊各種規劃配套都在起步開發階段，距離地鐵也不算近，預計凱旋君庭入市表現也不會大熱。
03
給購房者的建議
文章最後團長給關注光明區的購房者一些建議：
1、現在的光明區不是曾經的光明區，2-3萬的倒掛已經被調控政策打回原形，不要被市場情緒裹挾跑步進場，最後才發現自己高位站崗。
2、一定要了解自己的需求，光明區多數片區4-5年內不適合自住，不僅是生活配套無法兌現，單單交通就是問題，地鐵6號線很長，坐地鐵很費時間，自駕去南山、福田不堵車也要1個小時。
3、光明區新房5萬均價在深圳還是有市場的，但一定要選擇地鐵口物業，選擇有優質學校的項目，這樣未來出售和置換更有優勢。
4、首付和房票都很珍貴，希望購房者現在沒選到就算了，千萬別將就，因為以後好房子多的是。
5、光明區四季度計劃入市項目，推薦排序是：深鐵瑞城>安聯尚璟府>凱旋君庭。