摘要：買得成嗎 （歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|張銀銀
恆大與合生創展的收購事宜，在上周迎來了最新進展。不過這個瓜卻有點出乎圈外群眾的意料。
10月20日晚，中國恆大、恆大物業、合生創展同時發布公告，公布交易進展。但雙方內容似乎有點「不和諧」。
恆大稱：有理由相信合生創展「未能符合對恆大物業股份作出全面要約收購的先決條件」，因此於10月13日行使權利解除/終止該協議。
合生創展則說：根據協議，從12日起恆大物業就將成為合生創展的間接非全資子公司。但當合生創展於13日通知恆大按協議履行責任時，反而收到了恆大的通知：不賣。
接著合生創展表示，不接受賣方恆大的「解除/終止該協議」的任何實質內容，而且已經反駁了賣方的通知。合生創展稱至今還準備根據協議完成買賣銷售股份，但恆大那邊訂立協議後又提出修改其中包括代價的付款條款，合生創展無法接受。
根據原來的協議，合生創展應該先將代價支付到目標公司的銀行帳戶里，等結清目標公司與賣方擔保人及其關聯方之間的應收應付款後，再將餘額支付予賣方。
但現在中國恆大改變了規則，要求將代價先直接付給賣方。合生創展認為自己作為買家，還沒完成對目標公司的盡調，就直接把錢打給恆大，這難以保證目標公司收到賣方擔保人及其關聯方的應付款，因此拒絕修改。
目前結果到底如何，還不得而知。
10月1日，恆大和合生創展簽訂協議，售賣恆大物業部分股權。交易中涉及三方：合生創展子公司——合生活科技集團有限公司作為買方，中國恆大集團子公司CEG Holdings (BVI) Limited是賣方，中國恆大集團是交易擔保人，協議由三方共同簽訂。
彼時，市場也是意外的。因為合生創展看上去，並不是一家實力雄厚的公司。雖然位列曾經的「華南五虎」席位，但2004年之後的很多年，合生創展的故事沒那麼輝煌了。合生創展的銷售額，這10多年，最高時也只有數百億元，有時候甚至可憐到只有幾十億元。
2020年算是高增長期，公告顯示，當年合生創展銷售額358.34億元，同比增長53.68%。
截至2021年8月31日，合生創展累計實現銷售金額261.48億元，同比增長40.7%。此前3月的2020年業績會上，合生創展的管理層曾表示，2021年合生創展銷售目標為500億元，全年可售貨值達到900億元。
實際上，近年來合生創展年銷售額最高值也未超350億元，眼下距離年底僅剩不足3個月，合生創展的銷售進度仍舊緩慢，如何加速去化、達成500億元銷售目標，仍是個問題。
不過，槓桿遊戲注意到，合生創展的利潤率很高。
根據合生創展2021半年報，該公司報告期內毛利率約為63.0%，較2020年同期下降3.6個百分點；淨利率為35.04%，同比下降12.4個百分點。
雖然下降了，但這個水平也是高的。最新半年報顯示，合生創展土地儲備達3048萬平米，平均下來價格偏低。朱孟依學香港大佬，學的很成功。
在囤地這個事情上，也是很成功。13年前的2007年，合生創展的土地儲備已經超過2000萬平米。這個數字在當時可謂天量。
到2008年末，合生創展更是接近2600萬平米土地儲備。從土地儲備角度上說，儼然一副超級大亨。
只是好玩的是，這麼多年過去，2019年末，其土地儲備也只有3111萬平米，同比上漲6.5%。總量自然也不低，只是說增速很低很低。
物業方面，合生創展的物業公司合生活科技集團（合生活）目前還沒上市，但奔赴上市似乎是遲早的事。
2020年底，合生活科技集團總裁夏冠明就在《2020美好生活服務創新峰會》上透露，合生活上市準備已在路上，並不忘補充「我鼓勵大家下半年買合生活的股票」。言外之意：合生活或將在2021年下半年上市。
如此來看，一切都還存在變數。
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