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杭州灣新區投資客群結構悄然生變
寧波、余慈漸成為杭州灣投資主力軍？
杭州灣新區起勢的一個重大節點是在2018年初，以當時新區集中出讓13宗涉宅地塊為標誌。
融創、港中旅、碧桂園、卓越、中南等大盤房企紛紛前來搶地，一下子讓杭州灣樓市聒噪起來，很多投資客也就是在那個時候開始進場。
而隨著近兩年高新產業、三甲醫院、優質學校、文旅資源等高能配套的不斷匯集，使得杭州灣新區的聲勢一度到達頂峰。
寧波前灣新區空間規劃範圍
尤其是在19年中，杭州灣核心區以及餘姚、慈谿的部分區域都被劃入前灣新區，直接定位為寧波的副城，樓市刺激效應更加明顯。
整個19年，杭州灣新建商品房成交2.5萬套，創下寧波大市成交之首，也創下新區歷史之最，平均每月賣房就2000多套。
不過，目前從杭州灣購買客群的來源比例來看，結構就已經開始發生轉變。從早期的環甬長三角客戶為主，已經轉變為以寧波客戶為主了，占比高達6-7成。
尤其是在去年寧波市區限購範圍擴大以後，更多的投資客開始把目光投向杭州灣房產，其原因之一在於寧波當地客戶對杭州灣新區的認可度正在不斷和加速提升。
如果說寧波是進場杭州灣市場的第二波主力軍，那麼在這之後，還將出現以余慈為代表的第三波主力軍，事實證明，這個結構轉變已經愈發明顯。
在以前，杭州灣新區本身就是寧波下轄慈谿市的專屬經濟開發區，這對於離得更近的多數余慈客戶來說，杭州灣新區早期是鄉鎮、灘涂和海塘的概念始終尚未磨滅，因此大多數人不願意來投資。
當然余慈主城的配套學區都更成熟更宜居，並且對於不差錢的他們來說，買寧波市區可要比買杭州灣更為體面也更穩妥。
但是，隨著杭州灣新區地位、產業的不斷起勢，尤其是輕軌、高鐵雙雙發力，余慈客戶投資觀念也開始發生轉變，成為認知提升下繼寧波客戶之後的「第三波主力軍」。
早期上海客戶乘著看房大巴穿過杭州灣跨海大橋前來投資時，房價只有5、6千，如今以9千至1萬1的均價悉數賣出。
當寧波、余慈客戶開始有所覺醒時，市場均價已經漲到了1萬3、4，客群輪換、接盤效應也逐漸形成。
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賣盤眾多，到底該選誰？未來前景如何？
不可否認，杭州灣在售樓盤眾多，但不同的板塊與差異都形成了各自獨有的價值。
這其中有文旅、康養、名校的IP差異，也有濱海新城、南部新城、南洋小城的地段差異，還有精裝、白坯的裝修差異，每一個項目都具有獨特的價值。
在均價方面，多達10個樓盤，1萬2-1萬4左右的價格差別都不是很大，每個樓盤均有充足的房源供應，隔一段時間就加推一次。
濱海新城項目分布
可以說，每一個項目都為杭州灣帶來了不同的主題特色，港中旅帶來的是文化小鎮，綠地帶來的是醫養小鎮，碧桂園帶來的是智慧生態城，融創帶來的是聯想未來城，而旭輝又引來了上海世外名校，正大與藍城合作更是帶來了新農人大學。
這麼多的元素匯聚，讓杭州灣新區成為集產業（吉利/大眾/方太）、醫療（三甲醫院）、文旅（國家濕地公園/方特）、教育（鎮海中學分校/上海世外）等高能配套於一體，即便是放在寧波大市也很難挑出第二個如此高度集中的區域。
而且目前杭州灣房價只有萬把塊，不限購首付3成，門檻低不說，同樣的價格，在寧波其它板塊一般能買到的只能是梅山、溪口、蕭王廟、余慈鄉鎮一帶。
而同樣能級的配套，還得去鄞州主城或是東部新城花3-4萬/㎡才能享受得到。
寧波大市熱門投資板塊分布
所以，杭州灣在整個寧波大市熱門投資板塊中依然是2021年最具性價比的，所具有的能級以及未來的潛力也是最高的。
在寧波限購新政下，未來很長一段時期內杭州灣都將迎來一個客戶外溢的機遇，加速主城客戶向杭州灣涌動。
限購範圍擴大，使得「圈內房票」變得異常金貴，而放眼市五區之外，剩下的高能板塊也就只有杭州灣和奉化了。
可以說，不管是早期的上海投資客，還是寧波市區、溫州第二主力軍，亦或是後來趕到的余慈第三主力軍，杭州灣從來不缺少投資客群，而且主力在不斷輪換。
加之龍頭企業的帶動效應，杭州灣每年大規模的招商引資吸引一批又一批的企業入駐，帶來的是1-2萬人/年的就業人流，將產生大量的住房需求。
只要有人炒作，行情就一直存在，成交量能保持，價格就不容易下來。很明顯，杭州灣的遠景依舊美好！
從周期來看，2018年房企集中進場拿地，2021年將是大批項目一期交付的時間結點，2023年將是多數在售項目的全面交付時間。
那麼往後這2-3年也將是新區產業發展與人口集聚的關鍵時期，從規劃圖上的美好期許到進入實質性發展階段，如此經歷一輪蝶變後的杭州灣新區必將迎來全新的價值認知。
而這個周期恰好與2年的限售期重合，所以這趟「早班車」，現在上車還來得及。
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對比板塊價差，杭州灣房價到達2萬更合理
從寧波主城區來看，樓面價最高已突破3萬，餘姚主城樓面價也超過了1萬5，慈谿新城河樓面價近萬……
可以說，已經瘋漲多年的寧波，今年的土地拍賣依然是轟轟烈烈，溢價高達30%，未來的新房價格上升空間不難想像。
寧波各板塊地價詳情
而從余慈鄉鎮分流板塊來看，19-20年各板塊也有1000-2100元/㎡不等的漲幅，而杭州灣目前的價格水平對比19年漲幅約1300元/㎡。無論從價格、漲幅或者性價比水平來看，都存在著一定的短板機遇。
從杭州灣的拍地來看，地價只有寧波主城平均數的一半，這樣一個高能級新區，窪地效應是明顯的。
如果從滬、杭、甬三地主城2.5-5.5萬的均價來看，對處在三地幾何中心的杭州灣形成了一個擠壓效應，包括環滬的嘉善新房價格已經到達1萬8、9，花橋最高衝擊過3萬，就連最近的餘姚、慈谿都在衝擊2萬的單價，杭州灣上漲空間值得預期。
不過，一年下來有10—15%的漲幅，對於杭州灣市場來說，長持要比短線更合適。杭州灣新區是寧波直屬的新區，對比周邊均價，未來房價到達2萬以上會更合理，而這也只是時間問題。