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今天重點跟大家解讀第三次集中供地中的12宗重點地塊。買房人注意！以後它很可能會蓋出你的小家。

政策，向來都是收緊高調、放鬆低調。

前者是第二輪集中供地的體現，後者是第三輪供地的寫照。

那麼，即將在12月2日出讓的這批地塊在規則上，哪些悄咪咪地發生變動呢？

拍地規則解析

1、「限房價」要求退出，但資金管控依然謹慎

第二輪集中供地，黃埔、南沙8宗「限房價」地塊中，就有3宗流拍，本輪集中供地「限房價」這一要求則悄然退出。

但對於房企「拿地資金」的管控並未放鬆。

2、地塊求精不求多，近郊占比近5成

本輪集中供地「貴精不貴多」。

此番共有17宗涉宅用地，總建築面積296萬㎡，僅為第二次集中供地掛地規模的34%。

為了保成交，土地素質有明顯提升。

一方面，中心+近郊供地占比超7成，好地自然夠吸睛。其中，中心的海珠、白雲共有4宗，近郊的黃埔、番禺合計6宗。

另一方面，以往「供地大戶」——增城僅有1宗宅地掛牌，控制好尺度，也給了早期的地塊騰出了足夠的消化空間。

3、流拍宅地再掛，競拍要求放鬆，起拍樓面價多有下調

第三次集中供地，超過4成宅地「讓價掛牌」。

起拍樓面價降幅多在10-20%左右，其中，近郊的番禺、中心的白雲（北部）宅地都降價了。

17宗地中，有7宗上輪流拍地宅地再掛。

其中，白雲、番禺、增城的6宗「再掛」宅地，起拍樓面價下調。

同時，為了緩解房企資金壓力，白雲及番禺宅地出讓都把「一個月內一次性付清總價」的要求取消了。

12宗重點地塊解讀

掛出的17宗涉宅地塊，咱們挑其中12宗重點地塊來講講。

①

海珠天斯地塊

該地塊優勢明顯：

交通條件優越，所處位置可快速接駁新光快速和南沙港快速路。距離規劃中的地鐵11號線和通車的18號線交匯站【龍潭站】直線距離不遠，但有一個BUG，受周邊高速路分割影響了直達的便捷性。

景觀資源豐富，北向望琶洲。周邊圍繞有多個大型市政公園（海珠湖、瀛洲生態公園、龍潭果樹公園），還有一條官洲水道環繞。

而短板也較突出：

當前城市界面欠佳，配套不成熟，需高度依賴地膽「石榴崗村」。

4.4萬/㎡的起始樓面價，要高於周邊2021年1月的赤沙車輛段價格，而且項目規模小，整大配套有難度。

合富研究院認為，海珠庫存壓力低，周邊多年沒有一手住宅供應，潛在「地緣客」充足且購買實力強，所以新貨會相對搶手。

但由於受城市界面限制，加上項目被水道、高速路分割，周邊配套可達性弱，預計外區的購房者認可度不高。

②

白雲均禾街上官苑二期地塊

值得注意的是，上官苑二期地塊作為「回鍋肉」，此番掛牌起拍價降了20%，起拍樓面價為20014元/㎡，對比1.5公里內的華潤潤府起拍樓面價（23000元/㎡）低了不少。

但由於地塊所處位置周邊多以皮具、化妝品、鞋業等小型廠房、工業園區、批發市場為主，生活配套雖齊全但較低端，居住氛圍一般。

加上距離嘉禾望崗地鐵站較遠，需公交接駁，出行便利度一般。不過勝在教育資源優勢突出，緊鄰省一級學校廣鐵一中。

合富研究院認為，地塊周邊項目多為偏改善型產品，均價大致在4萬/㎡，庫存不多，但去化慢（周成交5套內）。

未來估計也是以地緣購房者為主，若是項目定價、產品設計合理，能差異化吸納一定置業需求。

③

白雲太和沙亭北路南側地塊

和上官苑地塊一樣，沙亭北路南側地塊也是「回爐再造」的命數，同樣對比上次的掛牌起拍價降2成，本次起拍樓面價為8151元/㎡，目前周邊在售項目均價2.9萬/㎡。

地塊周邊多為城中村，生活配套級別低。該地塊建面超40萬㎡，未來能自成大型社區，自給自足。

周邊目前出行主要靠自駕，距離地鐵太和站需要10分鐘以上的接駁時長，交通現狀便利度低。

不過，地塊所處的位置在建設中的廣佛環線城際太和站上蓋，日後通車預計可快速連接天河中央商務區、白雲機場、廣州南站等重點區域，交通會得到明顯改善。

合富研究院認為，由於附近目前城市開發程度低，板塊內置業熱度不高。

④

白雲鍾落潭鎮雅園新村地塊

雅園新村地塊屬竹料片區，離房地產成片開發的鐘落潭片區較遠，而鍾落潭目前大部分在售項目均價在2.85萬/㎡。

加之距離竹料配套集中地約2公里，生活配套級別低，加上項目規模小，總建面僅6.18萬㎡，難做大配套。

不過，地塊緊鄰地鐵14號線竹料站及廣從公路，交通便利度尚可。

當前，地塊起拍價樓面價12506元/㎡，2公里範圍內雖無競品，但區域及配套對外溢客吸引力有限。

合富研究院認為，未來客源還是要以地緣客為主。

⑤

黃埔長嶺居CPPQ-A4-2地塊

黃埔長嶺居CPPQ-A4-3地塊

CPPQ-A4-2、CPPQ-A4-3兩宗地塊相鄰，其中2地塊總建面21.56萬㎡，起拍樓面價20847元/㎡。3地塊總建面33.78萬㎡，起拍樓面價19422元/㎡。

兩地塊均位於長嶺居內，規劃為廣州東部重要生態居住生活片區。區內交通便利，目前通過自駕可在30分鐘內抵達科學城核心區域。

教育資源方面，地塊周邊有北師大廣州分校、鐵一中/小學等優質教育資源。

地塊周邊在售項目量不多，目前主力項目五礦壹雲台周度成交10-20套，去化比較樂觀。

合富研究院認為，地塊居住環境優越，市場認同度高，得益於交通便利度持續提升，對科學城核心區域客源有較強吸引力。

⑥

番禺大石街飄峰路西側地塊一

番禺大石街飄峰路西側地塊二

大石街飄峰路西側地塊一、地塊二也是相鄰地塊，總建面分別為21萬㎡和24萬㎡，地塊一起拍樓面價為20356元/㎡，地塊二起拍樓面價為19733元/㎡。

兩宗地塊周邊景觀資源好，西靠山體，東望長隆野生動物世界，但由於東面緊鄰敏捷御峰國際，部分長隆景觀受遮擋。

現時地塊周邊配套不成熟，城市界面欠佳，配套依賴周邊村落，但附近有廣州南站的加持，未來規劃配套或進一步升級。

交通上，距離地鐵站約2公里，需公交接駁。

兩宗地塊的競得人均需配建幼兒園，未來可引入優質學校為項目增加附加值。

合富研究院認為，周邊市場缺貨，競品少，但由於生活配套及交通情況有待完善，預計對外溢購房需求有一定影響，應該還是以地緣客為主。

⑦

番禺石樓鎮利豐北側地塊

利豐北側地塊總建面29.3萬㎡，起拍樓面價13090元/㎡，起拍地價較高，達38億元。

地塊東望獅子洋，擁有江景資源。南側為南大幹線，可接駁新光快速、華南快速等交通動線至市區。

地塊約3公里處有蓮花站樞紐，建成後可通過佛莞城軌實現3站到琶洲、4站到南站，項目未來交通通達性較好。

目前周邊以汽車產業園園區為主，配套欠缺。

附近項目有凱德山海連城、汽車小鎮，已引入優質學校（廣大附中附小、省級石樓鎮中心小學），但本地塊能否入讀存在不確定性，當前周邊項目均價2.6萬/㎡，周均成交10-20套。

合富研究院認為，區域內庫存壓力大，競品貨量多，並且都是單價低、總價低的項目，吸引的是周邊產業園自住客及投資客居多，市場競爭激烈。

所以，想走量，就需嚴控價格。

⑧

南沙橫瀝島尖DH0502012地塊

DH0502012地塊總建面不足5萬㎡，起拍樓面價為16941元/㎡。

現時地塊所處的橫瀝島尖周邊配套不成熟，當前城市界面欠佳，但勝在規劃等級高，定位為「世界金融島」。

得益於地鐵18號線的開通，交通條件算比較便捷，離地鐵橫瀝站約800米，步行可達。

地塊周邊大多為全新項目，有旭輝曜玥灣、美的江上沄啟等，在售均價3.6萬/㎡，庫存壓力大。

合富研究院認為，地塊擁有稀缺的江景資源，且所處的橫瀝島規劃高端，市場關注度高，未來區域價值潛力大。但目前區域市場反應較淡，周成交5-

15套。

⑨

朱村街朱村大道西18003210A21035地塊

朱村大道西35號地塊總建面22.67萬㎡，起拍樓面價9060元/㎡。

地塊位於朱村板塊，距離鳳崗地鐵站900米，直線距離廣汕公路300米，通勤主要靠地鐵和公交，交通便利度尚可。

周邊多個住宅項目已收樓入住，像中航城、賽寶花園、江山時代等，居住氛圍持續提升中。

不過，項目所在的教育城片區目前市場熱度不高，加上最好的區位被富士康科技小鎮占領，價格預期難有明顯提升。

板塊內雖然一手項目壓力不算大，但次新房掛牌多（超1000套），二手房與一手房價差在1000-2000元/㎡，易吸引價格敏感購買客群，一二手競爭極為激烈。此外，受目前觀望情緒濃厚的影響，對新房來說，出貨壓力高。

從當前市場來看，主力在售項目中奧方直明日公元周均去化10-20套，多為外溢剛需，市場承接力略弱。

⑩

從化江埔街河東南路地塊

江埔河東南路地塊總建面14.79萬㎡，起拍樓面價5336元/㎡，當前周邊住宅項目均價為13500元/㎡。

地塊毗鄰從化主幹道從化大道，離14號線地鐵站600米，交通相對便利。但附近多村屋，且臨近主幹道，音噪大，現階段城市界面一般。

三公里範圍內，有從化新興商圈、欣榮宏商圈、從化市一級雅居樂小學、流溪中學，周邊分布有多個中大型居住社區，整體居住氛圍濃厚。

合富研究院認為，該區域有一定庫存壓力，在收盤貨量去化需2-3年，加之地段遠離廣州城區，客群多以地緣客為主，流量少，競爭激烈。

像距離地鐵最近的項目御景世嘉，今年已經降價20%，但去貨效果不佳，周僅成交5套左右。

而另一個區域紅盤雅居樂溪境花園，客戶群與本地塊相似，預計未來競爭將更加激烈。