前不久，各大機構陸續公布了2021年9月份的房價走勢。不出所料，即使是樓市的「金九銀十」期間，樓市8月的頹勢依舊在延續：1、納入統計的316座城市中，上漲城市數量為137個，下跌城市數量為176個；2、房價排名前20的城市中，超過半數城市出現了下跌；3、過去房價一直領跑的深圳，在經歷連續多月的成交遇冷後，房價也從上漲回到了持平；4、房價漲幅收縮趨勢明顯，房價排名上游城市房價漲幅同比2020年進一步收窄。
通過9月房價走勢不難得出對應的結論：1、相較於9月樓市，1月份房價上漲城市數量為214個，下跌城市數量為104個，說明樓市「分化」趨勢進一步加大，人口偏向於集中少部分城市。2、即使是頭部城市，依舊會出現房價下跌的情況，說明樓市調控成效顯現，房價普漲的時代已經過去。3、被喻為「炒房第一城」的深圳房價持平，說明深圳二手房市場遇冷的情況下，越來越多的炒房客正退出市場，樓市逐漸回歸理性。4、房價漲幅收縮，說明投資房子盈利空間進一步縮小，樓市泡沫也在調控中逐漸消除。
此外，9月1日，穆迪將中國房地產行業的展望由「穩定」調整至「負面」，並預測未來6~12個月內，住房銷售規模或最高減少5%。根據58安居研究報告顯示，最近4個月，部分一二線城市的「房產經紀人信心指數」出現了首次轉負，降至98.7達到了歷史最低點。但即使是這樣的情況下，依舊有人認為未來房價會繼續大漲，並給出了看似「合理」的理由：「房住不炒」於2016年底提出，如今5年調控周期即將結束，但整體房價依舊從2016年的7500元/㎡漲至8月份的10278元/㎡，上漲了37.04%，這僅僅是平均值，對於一些熱門城市來說，依舊能夠實現「翻倍賺」，因此未來也是這樣的趨勢。
但事實真是如此嗎？答案顯然是否定的，無腦買房賺錢的時代已經過去，自2017年起，整體房價漲幅就在不斷收縮，對於房價上漲過快的城市，住建部給予「問責」，甚至需要對多個城市出台「限跌令」來防止房價亂跌的現象。根據國家統計局公布的數據來看，在不斷地調控下，8月份全國平均房價已經跌入年內谷底水平。那麼對於還沒有買房的剛需來說，手裡有50萬現金，今明兩年應該買房還是存錢？孫宏斌「三句話」可以作為參考：
01
「我是支持調控的，如果不調控的話，這個行業也就沒法幹了，房價和地價都要上天了」。不少人對於這句話表示不解：對於開發商來說，房價漲得越高，那麼利潤就越大，因此開發商希望房價越高越高，為何還會支持調控呢？答案很簡單，雖然房價越高對於開發商來說賺得越多，但同時也需要房子能夠賣出去才行，如果放任炒房客不管的話，房價被炒到天上去，百姓也就不會買房了，那麼買房就成為了有錢人之間「擊鼓傳花」的遊戲，房企的庫存只會迅速增加最終導致破產倒閉。
事實上，目前來看，樓市已經有這樣的趨勢了：公開數據顯示，2021年7月末，全國房地產廣義庫存達38.04億平米，按照每套房100平米來計算，相當於3800萬套房子沒有賣出去。與此同時，在「三道紅線」的壓力下，開發商的負債明顯，急於賣房增加變現，但又面臨著庫存增加的問題，因此只能選擇降價的方式來賣房，導致部分城市房價下跌過快，部分樓盤業主短短一周內房子貶值十幾二十萬元，因此這些城市發布了「限跌令」來管控房企胡亂跌價的行為。
02
「未來五年房價既不會大漲也不會大跌，而是處於波動狀態，這是所有人的共識」。這句話來源於2018年3月份的亞布力論壇，孫宏斌在談論關於未來樓市時提到的。上面已經提到過，放任樓市不管，只會導致越來越多的人買不起房。但如果房價下跌過快的話，同樣會引發一系列的金融風險，除了激化業主與開發商之間的矛盾以外，還會導致「斷供潮」出現，銀行增加大量壞帳，最終甚至可能出現上世紀90年代的日本以及2008年美國爆發的經濟危機的後果。
為何房價會處於「波動」狀態呢？主要是因為當前樓市的「分化」現象，未來越來越多人會流入一二線熱點城市以及沿海城市，那麼這部分城市有源源不斷的住房需求，給予房價支撐，因此未來房價走勢大概率是「穩中有升」的趨勢，但漲幅並不會很明顯。而對於人口持續流出的城市來說，住房需求在不斷減少，因此隨著樓市泡沫不斷消除，房價也會下跌，因此會出現「穩中有跌」的情況，而這部分城市數量肯定比熱點城市數量要多，正對應了文章開頭提到的「房價下跌城市數量多於房價上漲城市數量」的現象。
03
8月31日，融創董事會主席孫宏斌在公司2021年中期業績投資人會議上表示：「我們預計下半年市場會比較慘烈，要給自己留出比較安全的邊界。」無獨有偶，今年5月份的時候，萬科總裁郁亮在年中股東大會上也強調：「錢比過去更金貴、更重要了，房地產行業正在回歸普通行業」。種種跡象表明，房地產暴利時代已經過去，對於房企來說，當前正面臨著一系列挑戰，連頭部房企都發表了對於樓市的擔憂，相信一些中小房企同樣能夠感同身受。
根據《每日經濟新聞》的報導，1-8月TOP100房企銷售額整體呈現下降趨勢，8月百強房企中近7成企業單月業績同比降低，其中26家同比降幅大於30%，8成企業單月業績不及上半年月均水平。顯然，進入下半年後，越來越多的房企盈利空間都出現收窄，受房產調控政策持續加碼影響，8月全國有66個城市新房市場成交量環比持續下滑。
通過孫宏斌的「三句話」不難發現，目前樓市正逐漸回歸正常水平，房地產的暴利時代也已經過去了，許多房企都在規劃轉型，未來房價走勢也會逐漸趨於理性。因此，上述「手裡有50萬現金，今明兩年應該買房還是存錢？」的問題，答案也已經很明顯了：在經濟實力允許的情況下，可以選擇熱門城市的核心地段，能夠起到一定的保值作用，今年買不起的話也不需要背負巨額負債買房，可以再等等。另一方面，對於準備投資房產的人來說，則應該打消這個念頭，房產顯然已經不適合投資了。