手握50萬現金，如果放在5年前、10年前，相信大家都會不假思索地衝進樓市瘋狂買房，因為彼時全國的房價基本上都在向上揚，且「有錢就買房」、「買房躺賺」等思想早已牢牢烙印在億萬國人的腦海中。
尤其是2015-2017年，一直都被稱作是房地產投資的「黃金三年」——資料顯示，這三年期間，很多城市的房價漲幅都超過了40%，特別是一二線及強省會城市，核心區域房價漲幅甚至超過了100%。數以萬計的過來人用親身經歷證實，投資買房確實是一門炙手可熱的「短期暴賺」生意，所以2016年、2017年最盛之時幾乎是「全民投資炒房」。
然而在當下，如果我們問「手握50萬現金，你還會義無反顧去投資買房嗎」，相信得到的答案可能出乎意料。事實上，央行的報告也給出了「答案」：10月8日，央行發布的「三季度城鎮儲戶問卷調查報告」顯示，四季度預期房價上漲，仍然選擇購房的比例僅有19.9%，換言之，當前時期，有超過80%的購房者在「保持觀望」。
前後僅僅不到5年時間，為什麼會出現如此巨大的反差？到底是什麼原因導致億萬國人對投資買房突然「喪失了信心」？最近一段時間，樓市發生的四件大事，可以管中窺豹：
第一，國家統計局發布9月份70城房價變動統計數據顯示，9月份新房下跌的城市有43個，二手房下跌的城市更是高達53個，且新二手房房價下跌城市數量已經「三連升」。尤值得一提的是，9月份四大一線城市「北上廣深」二手房價格全部環比下跌，其中深圳跌幅最大，二手房成交量跌回了7年前，月成交量僅1765套。此外，還有北京、廈門、蘇州、成都、青島、杭州、南京、大連等12個城市的二手房成交量，也跌回了7年前。「金九」成色不足，「銀十」更是難以扭轉形勢；
第二，全國房價行情網站數據顯示，9月份商品房均價重回「萬元」內：9月份，全國商品房銷售額15748億元，同比下降15.8%，銷售面積為16139萬平方米，同比下降13.17%，折算下來全國商品房均價為9757元/平，較今年3月末的10720元/平，足足下跌了963元/平，比2020年末的新房均價9859元/平，還要低；
第三，受信貸收緊、房貸發放周期拉長、二手房市場遇冷等多重因素影響，進入下半年以來，全國百強房企中有超過7成都選擇了「以價換量」的促銷方式。易居研究院數據顯示，7-9月份，全國銷售均價降幅最大的房企單價直降3850元/平，這意味著，10月份購房要比6月份（購買100平的房子），足足可以節省38.5萬元。此外，下半年以來，百強房企出現債務違約的有13家，而資金鍊斷裂申請破產的有138家；
第四，也是最重要的一點：土地市場大幅降溫。今年第二輪土地集中出讓的22個城市，均出現了不同程度的「流拍」：掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%。其中四大一線城市的流拍率超過了50%。不僅如此，土地溢價率也持續走低。前九個月，全國300城住宅用地平均溢價率為14.8%，較去年同期下降1.3%。其中9月平均溢價率為4.1%，較去年同期下降10.8%。地賣不掉了，地價預期更是嚴重不足，專家直言預測「樓市降溫周期將持續到明年底」。
房價非理性普漲時，購房者的買房熱情無比崇高，沒錢掏空「六個錢包」，背負巨額房貸也要拼命多買房，那是因為大家潛意識裡都認定了「房價會繼續上漲」，這時買房已經和財富增值劃上了等號。但是，當房價不漲或保持平穩時，千千萬萬的購房者又都會全部「理性起來」，不僅炒房投資客如此，連一向自稱是「剛需」的購房群體，也消失得無影無蹤了，這時因為每個人都知道，市場在調整期，現在買房就是高位接盤，無利可圖。這就是所謂的「買漲不買跌」效應。
過去5年，雖然熱點城市一直處於「房住不炒」調控緊繃姿態，但很多城市的房價仍然在上漲，根據國家統計局的數據，過去5年全國新房均價仍然上漲超過45%。全國均價漲幅都這麼高，可想而知很多一二線城市的房價漲幅可能達到了200%，甚至300%。所以5年前買房和不買房現在的差距是一目了然的。按照房產專家劉博的話說，5年前不買房，現在想買房可能已經買不起了，尤其是北上廣深這樣的大都市，購房成本可能高出了數百萬，這對於剛需購房者來說，可能已經沒有辦法彌補了。換句話說，有房一族和無房一族之間的巨大鴻溝已經無法跨越了——差距已經不僅僅限於有房還是沒房，而是買得起和買不起的巨大差距。
那麼站在當下，看下一個五年，也就是「今明兩年（今年還剩不到兩個月，所以討論的重點主要是明年）買房和不買房」，5年後的「差距」將有多大呢？或者我們換一種說法，站在當下，如果手握50萬現金，今明兩年到底該不該買房呢？
事實上，筆者接觸到的身邊的幾位有購房打算的朋友，現在也都十分迷茫：有人表示，市場確實降溫了，二手房有人降價甩賣，新房開發商也會有不同程度的優惠放量，可以說購房窗口已經開啟了，但自己還是擔心，房價未來會繼續下跌，換句話說現在買房可能買在高點；也有人循著過去一二十年的經驗認為，以往每一次房價出現短暫回調，隨後都會被更大的上漲行情所覆蓋。所以現在很多人開始擔心樓市歷史重演，房價再度大漲，導致自己錯過買房機會。
這個問題的核心，還是對未來5年房價的走勢判斷——房價會繼續上漲，肯定要進場購買；房價漲不動了，轉而下跌，自然不能再買房，尤其是投資型購房，買得越多，賠得越多。
對於這個問題，兩位知名地產商李嘉誠和王健林其實早就直言不諱給出了一致的「觀點」。下面，我們就先看看這兩位地產大佬的「先見之明」。
首先，王健林實際上對未來房地產的發展是有些「悲觀」的。他之前曾經說過一段話，一直廣為流傳，那就是「沒有任何一個國家的房地產市場可以繁榮50年，而我們已經超過了40年，未來就可想而知了，而萬達本身也開始轉型了。」
當然，王健林也並非「一刀切」地完全不看好全國所有城市的房地產。他早年間就發表了另外一個非常具有參考性且高瞻遠矚的觀點：未來10年，對於人口顯著增長、產業發達的一二線城市仍然有很大的發展空間，房價也有上漲空間；對於人口持續不斷流失的三四線城市，房價則沒有多少上漲空間。但有一點已經非常明確了，那就是房地產投資的黃金時代已經結束了。
在房產專家劉士其看來，現在王健林的觀點仍然不過時。綜合以上王健林的兩個觀點，專家認為，王健林早已暗示了「今明兩年買房和不買房5年後的差距」了：在一二線城市，今明兩年買房與不買房，5年後顯然「差距」會進一步拉大。那是因為以5年為周期來看，絕大多數一二線城市的房價可能會繼續上漲一定的幅度，而且這個漲幅對於普通的購房者來說，是很難通過工資收入來彌補的。換句話說，對於一二線城市來說，如果手握50萬現金能滿足購房的資金需要，今明兩年還是應該早點買房；在三四線城市，今明兩年買房與不買房，5年後不會有明顯的差距。因為從三四線城市的發展潛力、人口流動、購買力等因素來看，未來5年房價都不會有大變化。而且更不可能出現，今明兩年不買房，5年後就徹底買不起的情況。
其次，從李嘉誠過去7年間拋售地產業務累計套現高達2500億來看，李嘉誠顯然也和王健林一樣，對於房地產的未來也是「悲觀」的。談及對未來房價的走勢看法時，李嘉誠也曾直言，「目前的房價太高了，很多人都買不起了，都需要按揭供樓，地價更是非常高了，所以房價上漲的基礎已經嚴重不足了」。在李嘉誠看來，「未來發展比較好的城市，房價還有上漲空間，房子建得很多，不缺房的小城市，沒有什麼潛力了。」不僅如此，他還強調，「如果是買來自己住，從銀行按揭貸款購買是可以的，但如果是拿來投資炒作，應該停止了」。
基於此，不難看出，其實李嘉誠還是建議在大城市的購房者要早點買房的——在大城市，今明兩年買房與不買房，5年後的差距只會「越拉越大」。原因很簡單，有潛力的大城市，房價上漲的壓力大，即使每年漲百分之幾，購房者也難以承受。小城市則恰恰相反，房價很難上漲，所以買不買房都不會有太大差距，更不可能出現「貧富差距瞬間拉大」的可能。
在專家看來，雖然王健林和李嘉誠的「說法」不同，但表達的「觀點」其實是一致的：都認為未來的房價會出現分化，而且兩位大佬不謀而合地都建議在有潛力的大城市應該早點買房解決自住問題——在大城市，買房與不買房，5年後的差距會繼續拉大，而且是購房者難以承受的代價。
最後談談我們的看法，我們同樣建議大家今明兩年如果有需要，且有經濟條件，在大中城市一定要早點上車。尤其是當下樓市處於「降溫通道」的背景下，開發商有回款需求，在忙著降價促銷，二手房東也忌憚房地產稅，害怕承擔高額稅負，疊加「二手房指導價」政策壓制，有資金需求的房東也在降價甩賣，所以這個時候對於純自住的購房者來說，確實是難得的購房窗口期，不僅議價空間大，而且選擇空間多。
但是對於廣大的三四線城市，我們還是保持一貫態度，未來很長一段時間，這些城市的房價都不會大起大落，若非有強烈的購房需求，沒必要著急買房。在這些城市，買房與不買房，5年後幾乎不會有啥差別，5年不買房，也不可能購房成本大幅增加。尤其是那些人口流失非常嚴重的城市，5年後的房價，可能比5年前還要便宜。
有人可能會說，你這不是自相矛盾嗎，前面說房價在降，後面又建議大家買房。其實不然，我們建議大城市有自住購房需求的人，早點買房，這並非枉顧現在市場的「降溫」趨勢而不顧，而是基於中長期趨勢給出的合理建議——短期，受調控壓制，絕大多數一二線城市，確實迎來了小幅度降溫，但這種勢頭不可能長期保持，一方面大中城市有顯著的人口增量，另一方面購房需求是暫時被壓制了，並非消失了，未來在政策轉向時，市場還會升溫。雖然不可能出現過去那種短期大幅度上漲，但對於普通購房者來說，即使是小幅度地上漲，也是很難承受的。
最後，房地產確實到了新的歷史關頭，但總體來說，市場還是那個市場，尤其是作為買房自住的購房者，一定不能迷失在「短期降溫」的迷霧中：房地產致富的邏輯終將徹底改變，但是人口不斷湧入的大城市剛需早買房的邏輯始終不變，一方面，剛需購房者不可能占到便宜，另一方面，有潛力的市場從來都是有資金實力的人，更勝一籌。