最近一段時間，伴隨著全國各地的房價近乎「普降」，許多專家都發聲預測「明年或首迎房子貶值潮」，並直言告誡「剛需明年買房更輕鬆」、「投資性購房應該立即收手」。
其中最典型的代表就是知名經濟學家馬光遠。今年5月份的時候，網絡上報導，他還在大聲疾呼「大城市房價五年內會翻倍」。轉眼間到了年底，他又「改口」稱，「樓市作為最好的投資品時代結束」。今年的雙十一當天，他更直言，「由於政策過猛導致的市場信心的恢復還需要很長時間，我們只能說房地產最危·險的階段過去了，但何時走出重症監護室，還需要繼續觀察。」話里話外，仿佛都在告誡大家，「房地產已經沒有多少投資價值了，投資炒房行為應該立即停止」。
平心而論，馬光遠的這種說法是有現實依據的。首先，今年10月份，西南財大中國家庭金融調查與研究中心聯合螞蟻集團研究院發布的2021年三季度《中國家庭財富指數調研報告》顯示，今年以來，總體計劃購房家庭比例明顯下降。專家分析認為，在「房住不炒」政策持續推進，在房地產「造富效應」逐漸減弱的背景下，今年以來，居民分散化投資趨勢明顯。簡單點說就是，住房資產對家庭財富的重要性正在下降。
其次，基於最近兩個月房企銷售業績、房價漲跌情況、開發商破產數量、調控出手次數等數據來看，樓市確實「寒意逼人」，大有「拐點」到來的感覺，且房產的造富效應確實在降低，接下來，我們依次進行分析：
1、房企銷售業績：受調控收緊影響，尤其是銀行貸款集中度管理，從6月起，很多熱點城市就出現了「放款周期拉長」，甚至是「停貸」現象。這直接導致，8、9、10三個月，房企的銷售業績下滑。其中9月份百強房企的銷售業績簡直「慘不忍睹」，根據克而瑞數據，百強房企9月單月實現銷售操盤金額7596億元，同比下降36.2%。9月，百強房企中有超過九成企業銷售業績同比下降，其中六成企業同比降幅大於30%。10月份的數據雖有回暖，但仍然不容樂觀，超八成百強房企10月業績同比下降；
2、房價漲跌情況：國家統計局數據顯示，10月份，全國新房均價重回萬元以內，較今年最高點時下降了近千元一平。此外，10月份，全國70個主要大中城市房價漲跌情況，更是不忍直視——新房價格下跌的城市有52個，二手房價格下跌的城市高達64個，二手房價格上漲的城市僅有4個，這是過去十年都不曾出現過的景象。業內專家甚至稱10月份的樓市數據「辣眼」；
3、開發商破產數量：根據人民法院公告網顯示，截止到11月26日，全國有380家開發商破產，其中超過8成都是三四線城市的中小房企。破產的主要原因是，隨著房地產調控持續、房企集中度上升、融資環境不斷收緊，房企之間分化加劇，尤其是中小房企，生存壓力持續加大。專家直言，相比那些資金鍊斷裂直接宣布破產的房企，市場上有數千上萬的開發商因為融資「三道紅線」政策和銷售不暢，而承受著巨大的債務壓力，有些仍在積極降價賣房自救，有些乾脆直接「躺平」，債不還了；
4、調控情況：中原地產研究院統計數據顯示，截至今年10月底，全年房地產市場調控次數高達548次，平均單月調控次數超過54次。特別是今年下半年以來，房地產市場調控進一步收緊。在調控次數上，7月、8月、9月、10月單月房地產市場調控次數分別為66次、68次、62次和68次，單月調控次數達到全年最高。
綜上所述，可以說當前的樓市已經陷入了降溫周期、逆轉周期——開發商銷售業績下滑、70城房價近乎「普降」、開發商加速破產，歸根結底是市場已經轉向，這背後是調控政策扭轉了市場預期，扭轉了購房者的購房意願。房產專家劉博認為，從歷史規律來看，樓市一旦進入「降溫周期」，就會至少持續6個月-12個月，而且未來根據國家對樓市調控的定力保持，市場降溫的時間還可能會繼續拉長。換句話說，整個2022年，樓市都可能處在「降溫通道」中。
此情此景，對於購房者來說，如果手握50萬現金，2022年到底是該繼續買房還是存錢呢？對此，開發商大佬郁亮和經濟學家任澤平都給出了自己的「看法」。
第一、對於該問題，開發商郁亮「兩句話」就說透了。第一句話說的時間是今年的3月31日，在萬科的2020年報業績推介會上，郁亮直言，「三道紅線」、雙集中等政策的出台，標誌著行業明確進入了管理紅利時代。這對行業來說最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，已成為明確、清晰的趨勢；第二句話說的時間是10月26日，在萬科股東大會上郁亮表示，當前行業面臨的季節輪迴是種陣痛，現在有巨大改變是房地產行業的民生特徵發揮很充分，這個新方向，也意味著未來行業得賺小錢、賺慢錢。
為什麼說開發商郁亮的「兩句話」說透了，明年手握50萬該買房還是存錢？在房產專家徐開福看來，郁亮這兩句話里有兩個非常重要的關鍵詞，對購房者指明了方向：一個是「房地產回歸實業屬性」，另一個是「未來行業得賺小錢、賺慢錢」。基於此來看，很顯然，明年手握50萬現金不適合投資性購房。換言之，存錢要比投資性買房更穩當，也更有利潤空間——房地產回歸實業屬性，意味著干最累的活，獲得最低廉的回報，這很顯然不符合以往投資房地產「短期暴賺」的屬性，樓市回歸平穩周期，購買不到升值快的房產，本身就是在不斷虧錢，50萬現金存在銀行雖然收益微薄，但也比投資樓市虧掉強；
但是如果是剛需自住買房，則情況要另當別論，當前行業面臨季節輪迴，對於開發商、投資客、房產中介等來說，可能是禍大於福，但是對於剛需購房者來說，現在恰恰是機遇——開發商打折促銷、投資客急著降價拋售、房產中介為了活下去會極力勸說房東讓利促成交易。總而言之一句話，對於剛需來說，2022年的機會確實不少。
第二、對於該問題，經濟學者任澤平「一句話」也說清楚了：應該跟著人口流動去投資買房。在11月18日的一場專家座談會上，經濟學者、清華博士後任澤平受邀發表了演講。談及「對未來房地產市場的變化和投資機會分析」時，任澤平直言，從近期央行發布的「三季度貨幣政策執行報告」來看，明年會對房地產政策給予適度的鬆綁，這意味著明年的樓市可能迎來「穩增長」。
在任澤平看來，明年如果手握50萬，沒有合理的投資渠道，那麼「跟著人口流動去買房」是不錯的選擇。任澤平解釋，人口往哪裡流動，哪個地方房地產就是繁榮的，就會有需求，房地產就有機會。他還拿這次美國兩大海岸線房價創新高舉例，根本原因是「過去這些年，美國的人口從廣闊的中部地區往兩大海岸線遷移」。
那麼未來哪些城市是人口流入的城市呢？任澤平在另一篇文章中有明確的分析，總的來說就20個左右：廣佛肇、杭州、深莞惠、上海4個都市圈核心城市+長株潭、寧波、重慶、西安、成都、鄭州6個都市圈核心城市+長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等7大城市群核心城市。
人口流入城市，未來5-10年，甚至更長遠的20年，優質房產都能「跑贏通脹」，實現資產保值升值，那麼那些人口流出的地方的房產未來會面臨什麼結局呢？答案是：可能是漫長的陰跌。對於這類城市，現在不僅不能買房，而且還要儘快把房產優化置換大城市去。
基於以上開發商郁亮和任澤平的「看法」，我們總結認為，兩個人的說法都沒有錯，只是立場不同，所以得出的結論也不同。大家在參考意見時，要對號入座，不能一概而論。
對於手握50萬現金的人，明年該買房還是存錢，在我們看來，主要還是看自己的需求：如果已經有住房，只是想拿著50萬現金去投資房產造富，顯然這條路不太好走了，因為50萬所能投資的房產寥寥無幾，機會渺茫。任澤平所說的「人口流入的都市圈」的核心地段的優質房產確實仍然有很高的投資價值，買到即賺到，但這類房產的總價都比較高，50萬可能連一成首付都不夠；
如果你現在還在租房居住，而手上握有50萬現金，我們當然勸你早點買房。一方面，在全球通脹大環境下，我國也難逃輸入型通脹的影響，所以一味地坐等底部來臨而把錢存銀行，只會讓錢變毛；另一方面，歷史經驗告訴我們，剛需總想著抄底，最後可能會付出沉痛的代價——根本無法判斷何時是底部，而且經濟實力較差，根本承擔不起市場的波動衝擊。