這一兩個月，在很多公眾號上看到過這麼一組圖片和數據，描述的是2010年至今，全國各個省份的人口流動情況，這是根據七普數據製作的，數據應該比較真實，結果很震撼，話不多說直接上圖。
北京
天津
黑龍江
吉林
遼寧
胡煥庸線以西
山東
山西
陝西
河北
河南
重慶
四川
雲南
貴州
江西
湖南
湖北
海南
上海
安徽
浙江
江蘇
福建
廣西
廣東
各個省份可以找到異同點，不一樣的地方就不多描述了，因為每個省份都有其特點。
相同點的話，就是每個省份的人口增量，都是最大那個城市（一般是省會），或者一些強一些的省份有2-3個這樣的城市，其他地級市都是在慢慢的人口流失。
說到這，給自己埋個坑吧，偶然間發現了一個真香的網站，是政務網站，叫做「國家統計局」，統計局每年都會出一個統計年鑑，埋的坑是想有一天把「中國統計年鑑2021」這個連結里的巨多的內容，看完並理解輸出成文章。
這組數據，和我們的一些日常看到的應該是相似的。
1、比如深圳固戍地鐵站，排著長隊就是為了進站坐地鐵，這個人流量是很大的。
2、清明節回老家掃墓，清明節已經是老家縣城人比較多的時候了，整個縣城依然比較冷清。
這裡舉一個例子，在沙漠裡，有十個人和一瓶水，那麼這一瓶水的價格，不是看它值多少錢，而是看這十個人中能夠出最多錢的那個人。
把例子放到一個城市中，有一句話是這麼說的「房子的長期看人口」，我的理解是也是供需關係，房子的價格是看這個城市的所有人口中能夠出得起的價格。所以我們能夠看到一些很扭曲的價格，比如浙江的一些縣城，房價就可以兩三萬了，堪比一些省會城市了。
但是，如果人口不再增長甚至下跌呢？
下跌的原因，一個是生育率下跌，一個是人口流出，那麼這個城市的供需關係一下子就變成了房子多人口少，那之前二十年房子一直漲的情況恐怕就會改變，而且這一改變就是勢大力沉，很難拉回來，房子的性質就變了。
長期以來，我們被灌輸的觀念都是房子是固定資產，就是個投資品種，順便可以住，如果最重要的變量「人口」變了，那房子就從投資品變成了消費品，那我們就要認真算一算持有房產的成本了。
普通人的一套房子，不算上懸而未決的房產稅，會有什麼持有成本呢？
1、銀行的按揭貸款，這裡算上了給銀行的利息，特別是當下行情，住房貸款利率已經到了5%-7%了，那貸款200W，30年等額本息，按5.5%來算，還款總額408.8W，支付利息208.8W，月按揭11355.77。（這個數字，醒了吧，趕緊搬磚賺錢。）
2、裝修成本。最近了解了一些家裝的情況，一個三四平米的衛生間，如果裝修，包工包料就要七千多，加上購置一些衛浴用品，一個衛生間的裝修大概就要要1W+，如果是整體裝修，價格就不好說了，看每個人了。
3、物業成本。一些新房的物業，已經蠻貴的了，老的房子還好。我們取一個保守的數字，2.5元/平米/月，90平米的房子，月支出225，還有小區一般會再算上公攤的水費、電費、維修基金，也給一個保守的數字30，總共255
4、如果是北方，還得加上取暖費。這個不太清楚了。
如果家庭就一套住房，那麼這套住房是無法出租來產生收入的，那以上的支出就是剛性支出，那就期盼房價上漲來降低心理的持有成本。這個路數已經運行了20多年。
其實個人認為，物業費不算貴，但現實情況就是，很多縣城，甚至一二線城市的老舊小區，是沒有物業的，因為住戶的長期不繳納物業費，物業自然就搬離了，久而久之會形成惡性循環，房子的折舊速度會一下子加快，通常公共區域黑乎乎髒兮兮的。我們看一看。
我們常常從新聞上看到日本、美國的房子，經歷了五六十年甚至百年，都還很新，其實就是因為繳納了很貴的物業費，使得物業有較多的錢去給房子做保養。
我們人日常都要刷牙洗臉，保持自己的乾淨整潔，房子也是如此，需要有人維護，電梯、外牆、防水、消防等都要有人做。
例如，我家小區僅僅12年的樣子，消防管道已經重新做了，並且做在外面，原本的埋在地里的消防管道已經不能用了。
就算如此，房子拉長來看，和人一樣，也有生命周期，這是逃不開的。
長輩們有個很奇怪的觀念，就是認為買一套房就能住一輩子了，後面還可以傳給自己的子孫。
但我們的思路是一套房子的生命周期，分了青年、中年、老年。通常青年是五到八年之內，中年是十到十五年之內。二十年以上的房子，就步入老年了。如果一套房子已經步入老年，物業又維護的不太好，價值就會直線衰減。
比如未來三四線的那些三四十層的高層，我們想像一下2035年的樣子，人口持續變少，租又很難租出去，賣也賣不起價錢。
總之，對於房產品的觀念和理解，我們覺得沒有一招鮮吃遍天的套路，現實動態是需要跟蹤的，拋棄過去的自己。
總結一下，大概就是：
1、人口整體上在往胡煥庸線（黑龍江黑河-雲南騰衝線）東南方向移動。人口是最大的變量，只有人口增長的城市，房子才保值和增值，否則就是消費品。
2、房子需要有人住，有物業維持和保養，才能延長它的生命周期。
3、如果就只有一套，那就是「資產軟，負債硬」的情況，大多數人都是如此。持有成本較高，需要小心還掉負債，保持現金流，才能避免出現財務危機。