各位小夥伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅。
為什麼我認為土地增值稅是最複雜的稅種？一是土地增值稅是稅種裡面唯一一個用超率累進稅率計算的稅種；二是扣除項目計算複雜，可扣除項目多了不算，判定標準還複雜，僅一個房地產開發成本都能把你繞暈。為了能快速講明白土地增值稅，我只能通過一個個小問題去理解。
1. 什麼樣的「人」要交土增稅？
簡要地說是有地有房的「人」在轉讓房地產的時候要交土地增值稅，一般是指房地產公司、企事業單位和個人。
怎麼理解這個轉讓？
轉讓比如：出售國有土地使用權、房屋開發並出售、存量房地產買賣、合作建房銷售等等我們都好理解。
其實有些看起來不像轉讓的行為也是要交土地增值稅的。比如：單位之間房屋交換、以房抵債、非公益性贈與（死記硬背吧）。
那怎麼判定要交還是不要交？唯一就是看房子和地的權屬發生變化沒有，有沒有收入，權屬發生變化了有收入的就要交，沒有發生變化沒收入的就不要交，除了不征或免徵的情形外。
我們經常看到的幾種權屬發生變化但無收入的情形是不征土地增值稅的。比如：
房地產繼承（無收入）
房地產贈予（贈與直系親屬、贍養人、公益捐贈也是無收入）
企業兼併轉讓房地產（重組、改制、合併、分立，這可以理解為說是換個公司名，也是無收入）
個人互換自有居住房地產（換而不是買賣，也是無收入。但企事業單位單位互換房地產可是要交的）
當然另外，還有幾種權屬發生變化有收入但也不征土地增值稅的，這是國家政策規定的。
因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。（國家用房用地誰敢問他叫）
個人銷售普通住房（國家優惠暫時免徵，重要的是大家關心問題來了。我們接下來馬上講）
2. 個人買賣二手房要交土地增值稅嗎？
別擔心，買賣普通的二手房肯定是不用的。但商鋪、工業用房之類等非住宅類的房地產就不一定咯。各地的政策不一樣，有些省份會比較高，廣西是不低於5%。
3. 土增稅怎麼算？
我們先看看公式：
土地增值稅=增值額*稅率-扣除項目金額合計*速算扣除數
增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額合計
稅率和速算扣除係數是根據增值額來判定的。（這是不是和個稅根據應納稅所得額判定稅率和速算扣除數很像）
土地增值稅實行四級超率累進稅率如下表：
因為土增稅太過複雜，一節很難講得完，講多也不消化。我們下面還會講預征、清算、扣除項目等等，不急，這節先講到這裡。
每天學習一點點，每天進步一點點。今天的講課就講到這裡。