洋人街地塊的開發邏輯淺析！
作者：渝生之鑑
在記憶中第一次去洋人街，還是學生時代跟同學一起去的；
那時對重慶完全不熟，我們是從彈子石沿著騰龍大道走過去的，大概半個小時；
工作後，因為諸多原因就去過很多次了；
哪怕在炎熱的夏天，也曾帶遠道而來的親朋好友去過；
美心在此經營了近15年，一度將洋人街打造成了重慶標誌性旅遊目的地；
在洋人街2019年搬到涪陵之前，一度是重慶最具盛名的遊樂園，是家庭親子、情侶約會非常不錯出遊目的地；
也正是經過這15年的城市發展與變化；
市場的變化以及核心區的稀缺性和認同感，也彰顯了洋人街當前的價值；
尤其是最近這五年城市發展及房地產行業的變化，加之多個明星項目的亮眼表現，助力洋人街板塊價值提升；
第一、兩江四岸最後的大規模開發地；
內環以內兩江四岸幾乎很難再出現擁有如此大規模、良好景觀資源和地段的開發區域；
第二、作為彈子石CBD和南濱路延伸段的重要組成部分；
也有說法這裡是彈子石CBD的核心區；
南濱路作為重慶地標之一，也是高端住宅聚集區；
未來可能不會再有新增土地供應了，洋人街應該是最後和最好的區域了；
第三、組團本身居於城市核心區，不論居住氛圍、交通等配套都很不錯；
第四、市場及客戶認可度非常高；
洋人街搬遷後，有過兩次供地分別被華發和保億拿下，地塊規模不大但溢價較高；
前者打造首置、首改型產品；
去年9月首開至今；成交4.56萬方，全盤去化率47%，整體均價18499元/㎡，月均流速28套；
流速雖然不快但利潤還行；
後者打造城市頂豪產品；
今年1月首開至今成交1.79萬方，全盤去化率約16%；
精裝建面24709元/㎡（精裝報價5k），月均流速約8套；
這個價格算下來肯定是有利潤的，但流速慢；
成交數據均參考銘騰系統截止11月30日；
基於組團本身來說，這兩個項目還是有些借鑑意義；
一方面核心區必然面臨房、地價雙高和流速偏慢的局面；
另外一方面非主流房企，因經營理念不同；
理論上能夠保有利潤，再次證明核心區投資安全邊際高；
三批次洋人街再供一宗超大規模地塊；
這可能是洋人街能拿得出最好的地塊了；
甚至可以說是重慶以南最好的地了；
這宗地有幾大特點；
第一、洋人街核心區剩餘土地不多了；
這可能是位置和景觀資源最好的地塊了；
第二、規模大，計容51萬方；
由於有大比例商業，保守預計全盤開發周期大於五年；
能夠抵禦或穿越不確定的後市周期；
第三、隨著南濱路的延伸推進連接廣陽島，未來會進一步彰顯本區域的價值；
本次掛牌地塊占地約297畝，計容約51萬方，是三批次規模最大的地塊；
起拍總價約40.5億，起拍樓面價7965元/㎡；
更有意思的是該宗地商業、商務約18.5萬方，占比高達36%；
其中有純商業用地並要求自持5萬方不低於五年，大概率要拿集中式購物中心來做；
付款節奏是成交30天付50%即20億土地款，餘下在一年內付清；
這個付款條件理論上很有意義，動作搞得快的企業大概拿地5-6個月即可開盤實現回款；
因此餘下20億土地款可以用銷售回款或者開發貸來補充，減少股東本金投入；
基於眼下的條件和地塊現狀，要吃下這麼大塊地的企業並不多；
既要企業有錢並且資金成本低，最好是本金投入開發，還要有商業開發與經營能力；
住宅與商業如何破局？
我們可以下定論，結合現狀及市場；
這裡的商業價值肯定不如住宅，必定需要住宅反哺商業；
首先說住宅，一方面考慮地塊條件、指標和限高，加上有裝配式要求；
另外一方面考慮居住環境、資源及配套等；
首先排除做剛需類產品，另外價值本身低於長嘉匯，因此也會排除做頂豪產品；
再看保億和華發項目，很顯然華發項目的產品定位更符合市場需求；
當然保億這種經營策略也是符合邏輯的，有價值和差異化支撐；
因此在產品上傾向於選擇做低於保億的產品定位，對位首改和再改客群；
這樣大概率能夠把清水單價做到2w+；
主力總價段做到200-300萬級在這個地方應該有市場、有支撐的；
關鍵在於拿地企業能夠將價格拔到什麼程度？
如果是有品牌和產品力的企業，甚至在定位上比肩長嘉匯或者保億的頂豪，上到2.5w甚至3萬都有可能；
當然如果是中小企業則很難實現跨越；
商業方面由於體量過大加上自持，必然需要購物中心來消化；
18萬方商業及購物中心如何消化？
首先潛在威脅和競爭，肯定是南濱路與彈子石組團本身有大量商業，而且零售業態形式基本是全覆蓋；
再加上比較近的長嘉匯、中海的集中商業、華潤凱旋天地等；
這個組團肯定不缺商業的，也沒有特別好的主題業態去填充；
另外洋人街小板塊的居住氛圍和人口密度有限，必然需要對外引流；
吸附其他組團的人過來消費，則必然要成為目的性消費；
成為高頻次目的性消費，則必然是差異化的主題商業；
基於當前的商業困局，有哪些商業主題能夠精準有效填充到這個區域呢？
假如我們採取檔次排除法來看；
做高端類似萬象城，老實說這裡很難支撐；
高檔消費一定是位於傳統核心區並聚集大量強勁消費能力的；
做中低端，這種顯然無法與幾大商圈步行街競爭，同時這裡也無法吸附超大量的人流；
做中高端則與長嘉匯定位基本一致，很難實現超越；
假如我們採取差異化參考；
比如類似西部奧特萊斯或者珠寶城之類的策略，打造目的型消費地；
關於這塊沒有做專項研究；
不過西部奧萊的優勢，一方面處於幾個大型居住區中心並且北區擁有強大購買實力，另外一方面緊鄰機場路和地鐵站，交通便捷；
這兩大優勢洋人街目前都不具備；
或者打造與國際郵輪港、國際迎賓半島匹配的配套商業；
打造城市旅行集散地等，關於這塊沒做專項論證；
不管採取哪種策略，要想盤活這18萬方商業，都是極為困難的事情；
如果沒有主題商業填充，那麼組團本身的商業價值在哪裡？
關於這個問題，諮詢過一位朋友對於這個問題的看法，他們公司在這個組團打造過商業；
朋友表示這個地方沒有商業價值；這可能是一個非常棘手的問題；
以價高者得的思路來做這個項目，失敗必然是大概率；
品牌企業有能力做商業、做產品，但肯定無法接受這樣的價格和用地條件；
而敢這樣拿地可能是專業不在線的；
或許對城市組團和市場不夠了解，或是盲目相信城市發展和地段價值；
商業做不起來，這個組團的價值必然受到影響和制約；
而基於現實條件商業做成是非常難、非常考驗拿地企業的能力；
而供地條件並沒有對商業有嚴格的考究，註定這個項目不會給市場太多期待；
當然也有可能是因為我掌握的信息不對稱所致；
如果只考慮把地賣出去賺40個億的土地款也許很簡單；
但考慮到組團仍有較大發展空間（南濱路延伸段B分區仍有大量土地可供後期開發）；
應該還是很依賴這個項目的價值實現的；
因此這個項目能夠做成，必然是洋人街甚至重慶南邊具有里程碑意義的項目；
從情感上說我當然會寄予期望；
但從理性上來說，結局我卻很悲觀。
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