「手裡有閒錢，買房子才是最好的投資！」

這句話幾乎每個房產中介都對顧客說過。

然而，買房子真的是最好的投資嗎？離開了居住價值，房子的增值潛力究竟有多大？大家都涌去買房子，每個人都會是贏家嗎？資本家們又是怎樣利用房子圈錢的？

……

這些問題，美國和日本用血淚教訓給了我們最好的答案。

1.《廣場協議》帶來的日本夢魘

日本房地產市場的繁榮，要從大名鼎鼎的《廣場協議》說起。

故事很簡單，戰後的日本靠著美國的援助加上本國發奮圖強，迅速崛起了，而且已經威脅到美國的霸主地位。

反觀美國，由於石油危機爆發的影響，能源價格大幅度上漲，通貨膨脹嚴重，美聯儲不得不提高利率來應對通脹，但不斷加息導致國內死氣沉沉，也不是好辦法。

計劃許久，美國設計出一個「廣場協議」計劃，軟硬兼施逼迫日元人為升值，美元貶值，以挽救美國經濟。

果不其然，《廣場協議》剛剛簽訂完，美元對日元匯率開始持續下跌，1986年9月的時候，1美元僅能兌換153日元。

美國是暫時度過危機歲月靜好了，可日本卻開始了一場噩夢。

日元升值，出口貿易成本增加，大量資金進入國內市場，銀行里憑空多了很多錢。而日本政府為了刺激因升值出現危機的出口貿易，不斷降低利息，企業貸款難度降低，大量資金重新活躍在市場上。

銀行想要靠放貸獲利，政府想要通過寬鬆的貨幣政策刺激經濟，貸款的門檻越來越低。眾所周知，貸款是需要抵押的，那時候的日本，你只要有份工作有個住的地方，或者有點不知名的土地，都能貸下來大筆貸款。

據說，東京某個商業街上的一個警察崗亭，被十幾個人當作私人物品抵押，獲得了630億的貸款，而歌手千昌夫甚至靠著自己的名字貸到了2700億日元。

銀行瘋狂放貸的結果就是市場上充斥著大量資金，資金很快湧入房地產市場，推動地產行業發展，也推高了房價。

就拿前面提到的千昌夫為例，他靠著自己申請到的貸款投資酒店、高爾夫球場，賺了一大筆。

日本的地價房價也不斷被推高，銀座地價1987年一年時間就漲了40%，而東京的房價漲了53%。房地產行業有個規律，越是漲價買房子的人就越迫切，都擔心現在不買還會漲，但凡有點收入的人都去買房子。

銀行和地產開發商沆瀣一氣，自導自演，不僅利用媒體宣傳投資房產的好處，還僱傭一些無業游民假扮成排隊買房的人，以營造一房難求的場面。

日本房地產像個泡沫一樣被吹大了，而日元在國際社會上又很值錢，擁有多套房產的日本人變得看似很「富有」。三菱地所甚至花了2000億日元收購了紐約的洛克菲勒大樓，還插上了日本國旗。

在這場轟轟烈烈的地產激進運動中，每個日本人都「飄」了，他們堅信日本是世界上最富有的國家，要不然怎麼都能把國旗插到美國紐約呢。

越漲越買，越買越漲，在一輪輪的循環中，日本東京成了全球最貴的城市，日本國內市場上所有的資金都流向了房地產，每個普通人都背負著兩到三套房子的貸款。

結果是什麼呢，資本流入地產業，實業發展幾近停滯，房奴每天想著怎麼還第二天的房貸，無心消費購物，日本國民經濟除了一個隨時可能會破裂的房地產泡沫外，其他都蕭條了。

日本政府意識事態嚴重性，狠下心接連加息收緊政策，直接刺破了房產泡沫。

地價瞬間暴跌，原來標價1億日元的房子一夜跌到4500萬，那些妄想通過房子變成富人的民眾夢想破滅，高昂的放貸讓他們生活陷入困頓，有人絕望之下跳樓自殺。

如同多米諾骨牌一般，日本國民經濟從此一蹶不振，勞動力失業、實業凋敝、消費低迷……日本年輕人成了低欲望的宅家啃老一族，死氣沉沉。

後來，那段不堪回首的經歷被稱為日本「消失的十年」、「倒退的十年」，如今再提起依然令人不寒而慄。

看似戰無不敗的美利堅帝國就是常勝將軍嗎，未必，日本房地產泡沫後沒過幾年，一場更大的危機在美國萌芽。

2.美利堅三美同台割韭菜

提起美國的房地產，「三美」在其中的作用不容小覷。他們就是房利美、房地美、吉利美。

上世紀三十年代美國經濟大蕭條時期，羅斯福政府建立了房利美，主要業務是為商業銀行提供貸款以保證民眾有房住。

隨著時間推移，房利美不斷發展壯大也時刻尋求創新，便在60年代將一些傳統的房貸業務比如為退伍軍人、農民提供政府擔保貸款等劃分出去，由此誕生了吉利美。

到70年代，為了防止房利美對市場的壟斷，政府又建立了房地美。至此，三美形成。雖然名字不同，但基本功能都是作為商業銀行、地產開發商、普通購房者之間的橋樑，發放貸款。

接下來，三美上演了一場割韭菜的大戲。

自從前文提到的《廣場協議》簽署後，日本遭了殃，美國在科技興國道路上一路小跑輕鬆愉快，股市飛漲。投資者們信心百倍，滿面紅光。

好景不長，2000年發生了網際網路泡沫爆炸，美股接著狂跌，泡沫吹大的經濟這就現出了原形，布希政府到了民怨沸騰的地步。

怎麼平息眾怒呢，美國的一貫做法是找個好欺負能源又豐富的小國家發動一場戰爭，轉移矛盾。矛盾轉移了，可怎麼提振美國經濟呢，小布希政府想到了房地產行業，三美很快謀劃出一個「居者有其屋」的計劃。

簡而言之，就是我們的國民必須要改善生活，沒有房子的買房子，住小房子的換大房子的，住大房子的換別墅，只有一套房子的升級買兩套，同時為民眾提供低息貸款，你只要買願意買房子就不用擔心沒錢付款。

在政府的號召下，各大商業銀行和地產商使盡渾身解數煽動買房，「買房子是最好的投資！」、「成功人士至少擁有兩套房！」、「房子是你留給後代最好的資產！」，「零首付拎包即可入住的豪華住宅」……

銀行、地產商加上媒體共同造勢，擔保貸款的三美齊心協力提供政策支持，普通人哪能受得了這種蠱惑，蜂擁而至都去買房。

買房子的人中，有體面高管、手有閒錢的經商者還有普通工人、甚至無業游民，金融機構便把這些人分了類，他們的貸款分別是優質抵押貸款、次級抵押貸款和次級抵押貸款。

美聯儲接連降息13次，各大銀行想盡辦法找客戶貸款，一波波的操作下來，美國的房地產泡沫越來越大，就像當年的日本一樣，每個人手裡都有名義上價值極高的房產，以及做不完的白日美夢。

銀行不考慮還款能力就往外貸款，手裡一堆堆的住宅抵押合同，甚至都到了沒有錢可放貸的地步。

前面說到，吉利美主要是提供穩定的貸款擔保業務，可房地美和房利美可是不斷搞業務創新，於是他們來了一招「房地產證券化」的騷操作。

直白點說，就是二美地價收購來銀行手裡的大批欠條、合同，然後賺點手續費後打包成金融債券流放到市場上，那些看好房地產行業以及沒有房子卻想通過房地產賺點紅利的人，都來購買債券。這種債券就叫MBS，即抵押支持債券。

MBS不夠賣的，他們又整出個CDO，把房貸合同無限細分再和那些車貸、不知名公司債等亂七八糟的債務組合成一個混合債券，即為擔保債務憑證。

想發財的人太多了，MBS和CDO的收益一度遠遠超過銀行利息，二美聯合各大公司炒的火熱。

但有件事情不能忘了，即使這些金融債券包裝得再美好，追根溯源他們的收益都來自一開始那些房貸者每月的還款，一旦還貸這個環節斷裂，那整個鏈條就全部崩潰。

這個道理資本家們比誰都清楚，為了自己能全身而退，他們又創造出CDS，即信用違約互換。

這就像是一份保險，他們在拿著美國的房價打賭，如果房價不跌，他們就向保險公司交保費，如果房價跌了，那保險公司就要賠錢。

那些持有MBS和CDO的人紛紛來買CDS為自己的債券上一份保險，大量資金開始收購CDS，只為美國房價下行時能夠賺取高額保費。

果不其然，美國房地產的泡沫很快就破裂，為了維持經濟穩定，美聯儲多次加息，流入房地產市場的資金越來越少，房價不漲反跌。

一環扣一環，資本家們精心布置的鏈條開始崩裂，還不上貸款的購房者越來越多，大批違約出現，那些持有CDS的資本家們吃飽了，普通民眾遭殃了。

也就是那一年，美國歷史上臭名昭著的次貸危機爆發，一石激起千層浪，全世界都受到了這場危機的影響。那些不考慮個人能力盲目購房的人變得一無所有，有人淪為無業游民，無數民眾流離失所。

3.房住不炒是亘古不變的真理

縱觀日本和美國歷史上的房地產泡沫事件不難發現，布局的是精明的既得利益者，而入局的、輸掉身家的都是那些頭腦發熱的普通人。

一定程度的刺激房地產發展可以拉動經濟的增長，但是，凡事有度過猶不及，如果資金全部流向房地產，大家都去當了房奴，那其他行業怎麼發展？還有什麼能力消費？

有人或者會說，我只是想炒房子，時機合適立即出手賺一把，但誰又能保證自己不是最後一棒，房子壓在手裡既賺不了錢還被牢牢套住呢。

還有，就像美利三美的布局那樣，一旦精明的資本家們想盡方法巧妙社局割韭菜，那被忽悠進去的普通人就成了待宰的羔羊，正所謂人為刀俎我為魚肉，等資本家收網之時就是那些人傾家蕩產之日。

所以，這也就是我們國家一直堅持「房住不炒」的政策，堅持引導房地產行業良性發展，不能讓房子脫離居住屬性。其他國家的前車之鑑早已為房地產的發展敲響警鐘。

一句話，天上不會掉餡餅，泡沫再大也會有破裂的時候，房子是用來住的！

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作者：心向吾桐