有不少投資者在選擇日本投資公寓的時候會有這種疑問，「為什麼經營一年的房子，實際收益卻和自己一年前的演算回報有出入，這部分錢到哪裡去了？」
相比國內的房屋頻繁交易賺取回報，在日本經營一間投資公寓相對就比較複雜，它牽涉到的可能就不單單是稅費和折舊。在房租每月定時到帳的同時，還會有一定比例的必要支出，那麼作為投資者，控制這些支出就顯得尤為重要。
我們就以二手公寓為例，如果投資的是一個地段比較熱門的1室的單身公寓，那麼根據建築物的房齡、面積、樓層等等不同，每月會產生一筆約1萬日元~1.5萬日元（約合人民幣560元~840元）不等的維護費用。（當然具體費用與房屋的房齡、面積以及地段息息相關）
這筆費用主要包含了以下3個部分：
1.管理費
如果我們不是購買一整棟公寓，而是買整棟中的一戶（即「區分マンション」），那麼很大程度上會委託給管理公司，在國內就相當於是請物業公司來幫忙維護大樓的物業費。
這筆管理費通常在我們所拿到的房源盤紙上也會以「管理費」明確列出的。
管理公司每月會向整棟樓的戶主收取這項費用，用於僱人來清理樓房的專有部分和公共區域，比如電梯的定期檢修、公共區域的清掃等，目的是為了讓大樓維持一個良好的狀態，用於大樓公用部分的日常管理維護。
2.修繕基金
修繕基金一般也由管理公司來保管，這筆錢主要是用於大樓長期修繕的儲備基金，一般用於日常老化的修補、外牆、屋頂的修復、各種設備的更新費用等。
比如日本物業管理有不成文的規矩：下水管道每年使用高壓清洗裝置疏通一次；電梯每3個月檢查一次，每15年更換一次。室內消防探測系統每年檢修一次；外牆一般每10年翻新一次；屋頂的防漏系統每5年補修一次，每10年大修一次。這些開支基本都是由修繕基金里出的。
管理費和修繕基金就好比維護公寓大樓的「軟體」和「硬體」，前者讓居住者生活更加舒適，後者保障了居住者的安全。
日本公寓的管理公司做事還是比較可靠的，會根據公寓樓的情況制定修繕計劃，定期或者不定期地對公共區域進行不同規模的修繕，讓公寓樓整體常用常新。
3.火災保險
儘管現在日本的建築法規定了公寓大樓建造時的強度，但是為了應對火災和地震，納入火災保險也基本是日本公寓的標配。
日本的火災保險涵蓋的範圍很廣，像是一般的火災、雷擊、雪災等等都會保險，而且根據簽訂的合同類型不同，保險範圍還會相應擴大，一般火災保險的合同期限大多設定為10年或5年。
以面積70㎡、房齡10年的東京二手公寓，面積70㎡為例：
火災、雷擊、破裂、爆炸、風災、冰雹災、雪災的情況，10年一共是35030日元（約合人民幣1961元，每年196元，每月16元）。
在上述基礎上加上漏水、盜竊、外部物體掉落、暴動的情況，10年一共是51790日元（約合人民幣2900元，每年290元，每月24元）。
在上述基礎上加上漏水、盜竊、外部物體掉落、暴動、破損、污損的情況，10年一共是61850日元（約合人民幣3463元，每年346元，每月28元）。當然這些基礎數據僅供參考，房子的情況不同，火災保險的金額還是有區別的。
除了以上3個部分的維護費用以外，經營日本公寓過程中還有一筆稅費，也是每年定期支出的。稅費主要包含固定資產稅、都市計劃稅（固都稅）。
固定資產稅的稅額為房屋評估價的1.4%，都市計劃稅的稅額為房屋評估價的0.3%左右（東京23區為0.3%，各區標準不一）。
以上的費用是能夠由投資者自己估算出來的，其實除了每月和每年的運營成本外，其實還會有一些「隱藏」的經營成本。
比如租客搬家時的設備維修以及更換的費用、招租時的廣告費用、空室期間的清潔費、牆紙更換費用以及地板更換費用等等。這些費用可能會出現在租客更替的時候，也可能會出現在那些粗心大意的租客的日常生活中。
無論是租房還是買房，「新」這個字的吸引力都比我們想像的要大。而投資者每月支出的「管理」和「修繕」費用就是使公寓保持良好狀態而不至於價值下落的必要手段了。
因此我們在選擇投資房時，一定要注意兩點，第一是該物件的管理費是否合理，第二就是查看近期的修繕記錄。
對於第一點，雖然管理費低確實能提高總體的租金收益，但是管理費過低也就意味著可能會出現管理不盡如人意的情況，這點會直接影響到房屋能否順利出租甚至租金的高低，因此我們不建議大家選擇管理費過低的房源。
給個數據供您參考，據調查，日本首都圈的二手公寓，其每月管理費平均為188日元/㎡，約合人民幣11元/㎡。
大規模修繕記錄也是我們在購房前需要詢問的，對於此前沒有進行大規模修繕、購入後馬上就要大修的房源就要注意了，這代表著在買完房子之後，如果遇到修繕金無法足額支付修繕，是要額外出錢的。最好是挑那些距離大規模修繕還有很長時間的房源，或者那些剛進行過修繕的房屋。
以上今天所說的各種注意事項都是為了能讓投資者在投資公寓時，儘可能控制好經營成本。當您既選擇了熱門地區的房源，又事先做足功課，善於利用貸款，其實是不用愁租金回報的，切記投資日本房產是一件細水長流的事。
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