作者：二鳴
2018年深圳實行積分搖號買房政策後，深圳樓市打新就成了一門包賺不賠的生意。
限價製造的巨大價差，以及極度稀缺的新房供應，每當深圳有網紅盤開盤入市，總會製造巨大的轟動效應，「日光」甚至「秒光」成了家常便飯。
但是今年年中以來，深圳樓市的調控政策持續收緊，隨著搖號積分規則的改變 、新房供應的增加。
眼下深圳的新房竟然不好賣了。
01
深圳網紅盤滑鐵盧了
12月16日，深圳神盤「華潤城」潤璽二期開盤，最終經過17個小時選房，1024套房源只成交了800多套，還剩200多套房源。
這還是2014年華潤城潤府一期開盤以來，第一次沒有日光。
華潤城項目位於寸土寸金的南山區、又因為限價政策和周邊二手房存在大幅價差，使其成為深圳頂級的網紅盤，每一次開盤都能吸引巨大的關注。
去年潤璽一期開盤，吸引了近萬人凍資認籌，1000多套房源幾個小時就售罄。
同樣的樓盤、同樣的價格、甚至同樣的戶型，但是僅僅過了一年，潤璽二期為什麼遇冷了呢？
不僅如此，12月19日，深圳另一個頂級網紅盤前海潤峯府啟動登記認籌，但是最終只有1728批客戶入圍，認籌比小於1:3，不需要積分，過幾天正式開盤也可能不會日光。
華潤在深圳的兩大頂級網紅盤接連遭遇滑鐵盧，這是為什麼呢？
去年潤璽一期開盤可以說是深圳這一輪調控收縮的導火索。
潤璽「深圳富豪代持買房」被曝光後，12名違規購房者被嚴查，也是從此刻開始
深圳打新資金審查趨向嚴格，貸款審批變得更難，
代持問題、一二手房價倒掛也在研究政策
終於，今年2月8日，深圳樓市祭出二手房參考價大招。
就此，深圳樓市掉頭向下，市場預期也發生轉向。
02
預期下降，投資、改善需求被限制
截至12月1日，深圳二手房的掛牌量44,369套。
要知道今年6月份這個數字還是38,093套，半年時間就增加了6276套。（鏈家網）
其中漲幅最大的是福田上步片區，掛牌量增幅達到19.35%。
其次是龍華大浪片區，掛牌量也有15.38%的漲幅。
深圳樓市的投資需求一直都很旺盛，但是年初深房理的倒下和出台二手房指導價，還有懸而未決的「房地產稅」和「教師輪崗」，炒房客的信仰幾乎崩塌。
尤其是銀行參考二手房指導價發放貸款，就相當於變相暴力去槓桿，提高二手房首付。
深圳二手房市場也直接入冬。
如圖所示，3月深圳二手房成交量還有6789套，4月就只有4877套，然後逐月下跌，到了9月、10月二手房成交量甚至不足2000套，直到11月二手房成交才開始回暖。
二手房市場腰斬，「賣一買一」的通路被限制了，深圳樓市改善置換被按住了。
對於投資客的影響也很大，按照官方指導價，華潤城1期2期3期二手房單價從之前的18萬/平米，到現在單價幾乎跌破了15萬，價差不那麼明顯了，而且銀行端抵押貸，經營貸嚴禁流入樓市，打新的熱度自然下降。
03
深圳有錢人開始抄底豪宅了
別人恐懼我貪婪，深圳最有錢的那部分人，對樓市的未來充滿信心，他們已經進場抄底了！
比如遭遇滑鐵盧的潤璽二期，剩下的200多套房源都是120平米的小戶型。
3,000多萬的大戶型反而繼續「秒光」
除此之外，深圳近期釋放的一大批豪宅房源也依舊強勢清盤。
深鐵懿府二期，648套房源，開盤當日售罄。
海德園B區，181套房源，開盤當日售罄。
深業中城，222套房源，開盤當日售罄。
萬豐海岸城臻園，1025套房源，開盤當日售罄。
今年全國的信貸政策都比較嚴格，二手房指導價又變相抬高了首付，因此2021年深圳購房者中，一次性付款比例達到了24.3%，比去年提高了13個百分點。
這裡面以豪宅盤為主。
當其他人還在愁怎麼加槓桿，有錢人用實力告訴你，我們買房直接用全款。
從另一個角度來看，這些網紅豪宅盤集中放量一定程度上也分流了潤璽二期和潤峯府的客戶。
之前結束的深圳第3次土拍，11幅地塊均為限價宅地，最高限價96100元/平，最低限價21700元/平。
尤其是前海T-201地塊、寶安新安街道兩宗宅地，聚集了寶中和前海最頂級的配套，分別限價9.2萬/平、8.55萬/平，比周邊的二手房「參考價」還要低，
屆時又將是有錢人的狂歡。
04
剛需新盤遭遇銷售困境
當最有錢的那撥人開始抄底豪宅，深圳一些剛需盤卻進入了打折比「狠」的高潮。
12月10日，羅湖太白路的獨樹陽光里推出折後最低單價5.8萬/㎡起，總價最低460萬起住宅。驚爆了深圳東部樓市。
要知道該項目455套住宅，備案均價7.81萬/平，如果按照宣傳海報折後5.8萬/㎡，相當於開盤給出9折優惠，與周邊均價近9萬/平的新房相比，存在明顯的價差。
不僅如此，11月福田區的新盤富通上舍目也已經開始9折賣房，並且還有1%的代客佣金。按照備案均價11.4萬/平米計算，總價至少可以優惠上百萬。
現在深圳的新房市場實在太卷了。
光明某項目推出首付分期的促銷手段來賣房，龍崗某盤105萬的首付，可分三期付完，羅湖某項目「買一送一」，購買指定大戶型送指定小戶型1套。
但是還有很多新盤賣不出去。
羅湖蓮塘板塊的東海富匯豪庭，911套房源，結果當天只賣出8套；
福田的富通九曜公館開盤認籌的客戶只有8批，傳言開盤當天只賣出了兩套；
同在福田的加福華爾登府邸，462套開盤當天只賣出168套......
就連大熱的南山區也有樓盤賣不出去。
南山蛇口的臨海攬山，開發商捂盤3年的項目，結果251套房源只賣出去了163套
還有一些價格不高的純剛需項目現在也不好賣了。
電建洺悅鵬著花園，612套只賣出127套；
龍光玖瑞府，開盤當天287套只賣出47套；
賣不出去的房子只能積壓成庫存，易居發布的11月百城新房庫存統計，深圳的新房庫存增速排名第四，僅次於東莞惠州。
你敢相信嗎？往日風光無限的深圳新房竟然也淪落到去庫存了，你沒見過的場景，今年全都出現了。
但是對於剛需來說，當下確實是難得的上車時機。
05
剛需，請抓緊上車。
最近市場降准又降息，雖然不能直接流入樓市，但是水多了就有沒過井口的風險，那些死裡逃生的開發商也終於可以鬆口氣了。
當前深圳部分銀行已經降低了房貸利率，政策已經有了鬆動的跡象。明年的新房市場應該會有興奮的異動了。
今年深圳出台了很多打擊炒房客的政策，比如購房資格門檻提高、打新積分規則補漏洞，炒房客退場，才有了剛需參與打新的空間。
以前深圳市場新房稀缺，房企有明顯的優勢，拿地之後很多項目捂盤惜售，變相抬高房價。但是今年以來高層開始整頓房地產平台，樓市預期不斷下降，房企心裡也沒底了。
市場上的「捂盤王」們，近期也都紛紛上市了。
比如臨海攬山，2002年的舊改項目，今年11月才正式上市。
盛璟潤府，捂盤10多年後，今年也終於上市。
20年前一期就開盤的東海花園，近期也傳出二期上市的消息。
而寶安幾個老捂盤王，比如泰華梧桐林居、盛意家園，也有入市的風聲傳出。
當下的深圳樓市已經進入買方市場，剛需的機會就來了。