上周末，我陪朋友去看盤。從中原區跑到金水北，又一路南下到管南，看了5、6個樓盤，朋友最終也沒下定決心具體買哪個。眼看著微信運動步數騰騰騰地到了2萬步，我先崩潰了：你到底想買個啥樣的房子？
朋友一臉天真地說：「我就想買個住起來舒服點的小區，離地鐵近，方便上班；有學校，以後結婚有了孩子不愁上學；有商場，周末可以逛街；以及最重要的，小區人不能太多，我最怕堵了。今天看的那幾個小區，人多嗎？」
我說：「得，合著剛才置業顧問的介紹，你是一句沒記住啊，人家介紹的時候不都說了社區占地規模和規劃了多少戶嗎？「
朋友狡辯道：「只顧關心價格了，再說1000戶、2000戶，我也沒概念啊，誰知道小區算大還是小，你這麼『專業』，你幫我分析分析唄。」
於是就有了今天的這篇文章。
1大和小，哪個好？
大家去售樓處看房時，除了價格最關心什麼問題？小區外部一般就是生活配套，比如地鐵、學校、醫院、商場，再專業一點的可能會問有沒有規劃什麼產業；小區內部一般就是容積率、綠化率、是否人車分離、地下車位比。
很少有人會專門問社區規模，即便銷售人員主動提及，很多人也都沒有特別直觀的概念。
社區規模是大是小？多大算大，多小算小？買房我們應該選擇大社區還是小社區？
這些問題看上去似乎無關緊要，好像對交房後的入住體驗影響不大，也不該成為我們評判一個樓盤值不值得買的主要因素，但事實恰恰相反。
有住在大社區的朋友抱怨：小區太大不方便，每次出門都要先走一二十分鐘，真羨慕別人出門就是大馬路的小社區。
有住在小社區的同事吐槽：千萬別買小社區，我們小區就兩棟樓，別說綠地景觀了，連個大門都沒有，周邊連個像樣點的超市都沒有。
一般來說，建築面積在10萬平方米以下的社區，稱為小社區；建築面積在10萬-20萬平方米，稱為中等規模社區；建築面積在20萬-30萬平方米，稱為大社區；建築面積在50萬平方米以上，屬於超大規模社區。
單從社區的建築面積來看，似乎依舊不夠直觀。換個說法：
一個小區樓棟數在6/7棟以下，那麼基本上屬於小型社區；樓棟數不超過17棟，基本屬於中型社區；再往上，不超過65棟，就是妥妥的大社區；如果超過65棟，基本屬於超大社區。
從人口來看：
小型社區人口一般在不會超過5000人，很多迷你小型社區只有1/2棟樓；
中型社區人口一般在6000-12000左右；
2萬人以上的社區就屬於大型社區，鄭州最為著名的大型小區之一——21世紀社區，目前居住人口就在23000人左右；
超大型社區人口基本在5萬以上，最高可達數十萬甚至上百萬，最典型如北京的回龍觀和天通苑，天通苑僅地鐵站就3個，公交站40多個，常住人口30萬。
目前鄭州戶數最大的小區，前五分別是經開區明湖辦事處格林社區12257戶；鄭東新區商都路辦事處普惠社區10896戶；高新區楓楊辦事處公園道社區10435戶；高新區楓楊辦事處萬豐慧城社區10185戶以及金水區豐慶路街道瀚宇社區9692戶。
如果按每戶3人來算，鄭州尚沒有超過5萬人的超大社區。
2小社區的好與「孬」
小型社區通常比較安靜，具有一定的私密性，但是物業服務和管理水平會比較一般，基本都是本土不知名的小型物業公司。
居住在小型社區，就要做好得不到物業加持服務的思想準備，甚至隨著時間推移，物業管理水平會急劇下降。交房時的帥小伙保安，不出3年，全部換成退休大爺；社區景觀得不到維護；公共區域衛生清理不及時；電梯安全隱患增加等等。
物業服務的最大動力和能力來自於哪裡？毫無疑問是大量業主繳納的物業費。一個小區，如果只有100多戶業主，物業費再貴，也很難維持較高的物業管理水平，能提供高水平服務的可能性比較低。這一點在別墅類產品的社區特別明顯，因為別墅的物業費雖然遠遠高於高層樓盤，但業主戶數還是太少。
所以，當我們選擇購買或者入住小型社區時，最好對物業不要有太高的期待。
當然也沒必要對所有的小社區說NO，由於小社區整體體量不大，開發周期較短，在期房為主的樓市環境背景下，購房者能更早地實現裝修入住的想法，而且不用考慮後期地塊開發帶來的噪音及粉塵污染問題。
同時，小型社區由於規模受限，物業形態會比較統一，基本不會出現高低配的現象，業主畫像比較接近，鄰裡間的生活氛圍比較輕鬆、和諧，因為業主少，在管理上也能更省心。
另外，一些小社區的小戶型產品，因為配套有優質學位或地鐵，反而深受投資客追捧，增值空間較大。
3大社區的贊與「踩」
和小社區相反，大社區最值得肯定的就是物業服務。
大社區的物業服務水平一般都不差，物業公司更傾向於入住大型社區，所以不要懷疑專業物業公司的眼光和運營能力，而且專業的物業公司也能為小區房子提升增值空間。
比如最近陽光城某項目物業公司換成了萬科，其實獲利最大的是小區的業主，有了萬科物業的加持，銷售也會有加成和溢價，對去化有很大幫助。
大型社區的生活配套一般不會差，有自成一城的底氣在，甚至能影響城市的規劃，比如地鐵規劃、產業落位，更別說商業、學校、醫療、公園等優質生活配套，居住的舒適度更有保障。
但是大型社區往往伴隨入住人員的複雜、管理難度加大等問題。比如前面提到的21世紀社區，從西門（花園路）走到東門（中州大道），得20分鐘。因為小區人、車太多，外面的計程車不願意進小區，所以前兩年，社區的電瓶車生意極好，一次1塊，一車坐滿20人發車，指哪停哪。小區停車難，許多業主只能把車暫時停在路邊，時刻警惕交警來貼罰單。
大型社區就像一個小社會，每個人的情況都不一樣，物業管理水平再高也難免出現紕漏，要做好隨時面對雞毛蒜皮等瑣事的準備。
人多，資源不夠分，健身房、運動場、圖書館等配套設施雖然有，但總是爆滿；人雜，住著不舒服，今天對門搬家，明天樓上重新裝修，沒有鄰裡間「相親相愛」的生活氛圍。
另外，由於建設周期長，賣房時宣傳的地鐵房，其實只有一期離地鐵較近，你買的8期，出門到地鐵要走25分鐘。社區房源過多，因此房價波動會比較大，比如多房源在售時會增大議價空間，在大市上漲時大型社區房價反而下跌，升值空間受限。
這也不行，那也不行，到底該咋買？我個人認為，比較適合居住的社區，它的套數在1000戶左右。這種社區的好處是：
第一，能夠獲得較好的物業服務；
第二，人群可控，社區的一些重要節點都能維護，比如綠化景觀維護、外立面清洗、公共配套更新等。
如果近期大家有買房需求，除了價格和配套，請記得額外關注下社區規模。