中國質量新聞網訊（記者 秦海峰）「11月27日是個節點，離2019年11月27日這都過去兩年了，我們的商鋪問題還沒有解決……」近日，山西晉中榆次區張瑞慶等三名業主反映，他們買房買出了「一大堆煩惱」，窩心了好幾年。截至目前，地下商鋪所有業主都沒有拿到不動產權證書。
金源地下商鋪物業辦公所在區域
購房後無法辦理銀行貸款
金源地下商鋪位於晉中市榆次區順城街，屬於人防工程，由晉中市金源房地產開發有限公司(以下簡稱金源公司)開發。總建築面積23200平方米。
根據晉中市政府專題會議紀要（[2011]126號），項目中公共通道、公共設備及人防設備間用地8230平方米歸市人防辦所有。工程總投資20361.6萬元，資金來源由金源公司自籌解決。2012年4月10日金源公司取得該項目的《建設工程規劃許可證》，2012年6月14日，金源公司取得建築工程施工許可證。
2014年10月，晉中榆次區的消費者張瑞慶了解到該地下商鋪對外出售後，立即聯繫了另外兩家親戚去售樓處看房。金源公司的銷售人員聲稱，項目五證齊全，可按揭購買。
2014年10月31日，張瑞慶等3人共支付40萬元訂金擬購買3套地下商鋪。
（2014年11月27日業主支付首付購房款收據）
2014年11月27日， 張瑞慶等3人分別就購買商鋪與金源公司簽訂了《商品房買賣合同》。商鋪編號為-1029、-1031、-1033共3套，面積均為31.13平方米，每套總價格均為110多萬元。簽訂合同當天， 張瑞慶等3人各自分別支付了包括訂金在內共計617757元首付款（含），並等待辦理41萬元的銀行按揭手續。
此後，因為種種原因（開發商聲稱是因政策收緊）無法辦理銀行貸款。
張瑞慶等3人與金源公司多次交涉，要求退房並退款，但開發商不同意消費者提出的要求。
金源地下商鋪
雙方商定代為出租抵還房款
貸不下款，金源公司提出由其物業代為出租抵還房款的辦法。
張瑞慶介紹：「金源公司提出由我們將商鋪交給他們的物業公司山西金之源物業管理有限公司晉中分公司(以下簡稱金之源物業)代為管理出租，取得的租金抵頂剩餘房款，並且剩餘未付房款不產生利息。」
當時約定，41萬元貸款共分3年還清，2015年和2016年還款數額為14萬元，這兩年的地下商鋪租金收益均為77358元，業主每年支付差額62642元；2017年還款13萬元，當年租金價格上漲為99460元，業主支付差額30540元。至此還清房款。2018年租金上漲為110511元則直接歸業主享有。
無奈之下， 張瑞慶等業主分別於2015年11月24日與金之源物業簽訂了《委託招租管理服務協議》，協議約定委託期限為4年，從2015年11月27日至2019年11月26日，並約定了每年的租金。其中2015年、2016年租金為77358元，2017年為99460元，2018年為110511元。
2015年11月30日，張瑞慶等3名業主各自分別向金源公司支付了差額62642元，加上當年租金77358元，共計14萬元。
（2015年11月30日業主支付62642元憑證）
按照與金源公司商定的處理辦法， 至2019年11月26日《委託招租管理服務協議》到期後，張瑞慶等3名業主就支付完畢購買商鋪的全部款項，商鋪歸購房人所有，購房人可決定自營或出租給他人。
租金收益起爭議
2019年9月份， 張瑞慶等業主提前通知金源公司及金之源物業實際控制人胡啟松，協議到期後，業主將自營或自己出租，不再續簽《委託招租管理服務協議》，並要求退還業主多支付的一萬餘元。但胡啟松稱想要商鋪，還得再支付費用。
2019年11月27日，業主找物業解決，但其閉門不見。
截至目前，《委託招租管理服務協議》早已到期，但問題仍未解決。業主稱：「金源公司沒有契約精神，不按合同履行。」業主認為，金源公司當時沒有取得商品房預售許可證擅自對外銷售商鋪存在欺詐，導致業主不能貸款且未能取得房屋所有權證。當時簽訂《委託招租管理服務協議》約定業主享有所有租金收益，是在公平、平等、互利原則下雙方真實意思的表現。業主說：「金源公司出爾反爾，背離了誠信原則。」
金之源物業的楊經理近日接受記者採訪時則表示，該項目當時銷售時「五證齊全」，貸不下款是因為當時國家信貸政策收緊，為了解決貸款問題，開發商提出幫助業主代租來解決。
楊經理說，雙方爭議的焦點在於商鋪租金的分配權益上。業主認為，商鋪租金的所有權益應為業主享有。金源公司則認為業主首付60%，只能享有商鋪租金的60%；至2015年11月業主又交款62642元，比例提升為66%。楊經理同時給記者提供了一份計算表格。
金源公司提供
楊經理提供給記者的一份材料中稱，簽訂《商鋪買賣合同補充協議》，使業主取得與其付款金額比例相對應的租金收益，這樣既實現了業主購買商鋪的目的，也使其能夠通過商鋪取得一定比例的房租收益支付房款，也彌補了金源公司無法一次性收回房款而遭受的經濟損失。
金源公司提供
金源公司認為，業主對合同的理解，不符合雙方的交易習慣。「對合同的理解不能脫離其簽訂背景和目的，而拘泥於合同中的文字進行機械式的解釋。」
住建部門建議雙方走法律程序
就此，晉中市住建局有關負責人接受採訪時表示，該工程的確是人防工程，辦理不動產證書需要人防辦、晉中市規劃和自然資源局等有關單位進行確認。3名業主與金源公司的糾紛，建議走法律程序解決。
律師：金源公司主張共享租金收益於法無據
山西佳鏡律師事務所主任姚俊生律師認為，業主與金源公司簽訂商品房買賣合同後，開始採用的是按揭貸款的購房模式，由於開發商所稱的貸款政策收緊的原因而無法取得貸款，導致此種模式的買賣無法履行，雙方遂調整成了分期付款的購房模式，即業主向金源公司支付部分購房款後，剩餘房款用房屋出租的租金和業主的自籌資金分期向金源公司支付。合同履行中，金源公司已經向業主交付了該商鋪，並由業主委託物業公司對外出租該商鋪。儘管業主尚未取得該商鋪所有權，但由於金源公司的交付行為，業主已經對該商鋪享有占有、使用、收益的權利，由此，業主委託物業公司出租商鋪所獲取的租金應為業主單獨所有。金源公司主張與業主共有房屋產權和共享租金收益的說法，不符合雙方合同簽訂及履行的事實，也於法無據。（文中圖片除標明外均由業主提供）
來源：租金收益起紛爭 山西晉中市金源房地產開發有限公司與業主上演「持久戰」-中國質量新聞網 https://www.cqn.com.cn/fangchan/content/2021-12/28/content_8768776.htm