頂端新聞·河南商報記者 周茜
土地出讓市場，可以看作是房地產市場的一個風向標。
回顧2021年鄭州三次集中土拍，根據貝殼研究院鄭州分院發布的《2021年鄭州房地產市場年報》，一共成交了74宗地塊，合計成交面積2020萬㎡，合計成交金額902億元。
雖然2021年商品房用地的供應面積、成交面積均低於往年，但這些優質的土地儲備，成為房企發展的重要戰略，也影響未來一到兩年樓市的基本面。
麵粉決定麵包。從土地供應來推演2022年的鄭州樓市，將會有哪些新盤，帶給從業者和購房者哪些期待？
金水區
2021年主城區的供地成交里，金水區最為搶眼，根據同策諮詢數據，合計成交了339萬㎡住宅用地。值得關注的有三個新項目：
萬科古翠隱秀，主城區三環內，經二路沿線，地塊不大，周邊有未來天奕、中原印象兩個同類樓盤，產品規劃了7棟31-33層高層大平層，1棟洋房產品，預計單價2萬元以上，對主城改善來說，萬科操盤，產品不錯，能彌補一些容積率高的缺點，地緣改善可以關注。
豫發豫園，位置不錯，三環內，東風渠邊，容積率3.5不算高。早期有過一批內購，地塊也不大，未來房源應該不多了。
禹州朗廷璽院，是閩系房企——禹洲地產進入河南市場後，首次在鄭州主城區拿地。項目位於楊金片區，周邊有新項目正弘璟雲築，也有一直在售的藍城鳳棲梧桐、奧園御湖灣、偉業龍湖上城、美盛北龍台等。楊金片區在售樓盤多且集中，各個樓盤之間差異不大，競爭非常激烈。
經開區
貝殼研究院數據顯示，經開區的土地庫存量僅有106萬方，在鄭州區域內庫存最少，1年就能去化完畢。土地庫存少，新盤少，供求關係不均，讓這個區域的房價一直較高。
2022年該區域的新盤，主要是金茂拿下的新地塊。
金茂未來府
地處老經開，第五大街南三環交匯處西北角，淨地，155畝，純高層設計，24棟住宅，2.99容積率，戶型有89平，113平，126平，145平，168平，面積跨度大，從剛需到改善全部涵蓋。
對外釋放價格毛坯18000元左右，精裝21000元左右，適合有意嚮往東邊置業的剛改、改善人群關注。
管城區
過去幾年，管城區樓市的熱點一直在管南片區，大盤扎堆，新盤頻出。但融創、康橋、富田幾個大盤的後期地塊，到現在還沒聲音，隨著現有房源的不斷出清，2022年想要置業管城區，關注點在老城區的幾個新盤上。
電建洺悅融園
位於管城老城區，整體區域為中儲改造地塊，根據控規圖，後續還有7宗住宅用地。容積率僅3.0，標準二環內，地塊方正，84畝足夠大，臨航海東路，城東南路，周邊有已開通的5號線城東南路站。
周邊龍湖項目已基本接近尾聲，佳田主打性價比，周圍新盤不多，電建地產屬於央企，還是挺靠譜的，值得關注。
該地塊要求所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過16800元/平方米，如採用成品房方式交付，裝修價格不得超過3300元/平方米，且裝修價格應一併計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。
國投新地塊
第三輪集中土拍唯一一塊競爭激烈的地塊，最終國投置業以27920萬元熔斷價搖號競得，溢價率14.8%，折合樓面價為6497元/㎡。
地塊屬於電動車航母城原址的中儲地塊，位於果園路南、豫豪路東，18.716畝，容積率3.0，限價毛坯不超過17500元/㎡，裝修價格不得超過3500元/㎡。
地塊北側即為電建地塊，管城二環內，區位價值優越，各種配套都比較齊全，但劣勢在於地塊太小，18畝的迷你盤。
鄭東新區
鄭東萬象城
位於鄭東新區成熟位置，鄭州東站西廣場片區，東風南路西、祥盛街南。規劃8棟高層住宅及一棟6班幼兒園，四個戶型面積段149平、179平、229平和269平，標準純改善樓盤，精裝修交付。
華潤開發，外立面採用大面積玻璃幕及超高窗牆比，還規劃有200米超高建築5A寫字樓、萬象城商業。
地塊限價3萬，總房款450萬起步，在新房稀缺的東站片區，受到了地緣改善的很大關注。
除此之外，在北龍湖，萬科拾謐森語是萬科入鄭十年，首次進入北龍湖的項目，整體靠西，不算北龍湖的核心區。 南側是森林公園、東側是濕地公園，周邊的資源環境不錯，也是萬科主打的賣點，從案名就可以看出來。占地面積約70畝，容積率1.7，規劃18棟7層洋房，戶型面積199、247、370㎡，作為萬科在鄭州真正的首個高端盤，北龍湖置業可以重點關注。
二七區
經過幾年的消化，樓盤扎堆的二七新區也逐漸迎來了銷售尾聲。根據貝殼研究院數據，二七區土地庫存僅315萬方，去化周期為五年，比庫存量最低的經開區只高了一點。2022年，該片區的新盤也不多。
電建洺悅天璽，位於大學路南四環，周邊有萬科大都會七期、鑫苑遠洋臻園。整個地塊不大，占地36畝，容積率3.0，規劃4棟高層，毛坯交付，戶型面積89、114、116、117四個戶型，適合剛需置業人群關注。
星聯城，位於二七新區馬寨新區，為二七馬寨合村並城項目，總占地1100畝，是集商業、辦公、酒店、住宅、教育於一體的千畝大盤。 首次拿到的地塊，處於常西湖新區和二七區的交匯處，北側是恆大林溪苑項目，占地75.433畝，容積率3.0。目前周邊發展欠缺，發展起來需要較長的時間。
中原區
2022年，中原區的新盤不多。目前在售樓盤，主要集中在常西湖新區，以及西三環以外，均價在15000萬元上下。
惠濟區
根據貝殼研究院數據，惠濟區的土地庫存量為396萬方，去化周期為4年，整體庫存量不大，2022年的新盤不多。
正商家河寬境，是正商家河家的三期升級項目，位於惠濟北，北臨開元路，西臨娛樂路，東臨新西街，容積率3.0，周邊臨近賈河站地鐵口，主打剛改和改善。
天倫東趙村地塊，為惠濟區東趙村改造項目後續地塊，占地68.826畝，容積率3.0，單套住房建築面積禁止超過144平方米。屬於北四環北區域，南側與萬科天倫紫台相鄰，東臨文化北路，南臨金山路，周邊環境和配套還有待發展。
編輯 苗亞祥 王紅春