在多項政策打壓，尤其是二手房指導價的暴擊之下，深圳二手市場壓力山大！
據樂有家研究中心數據顯示，2021年深圳二手成交量同比2020年大減57%，創下了近15年來的新低！
這也是自2007年以來，深圳二手房網簽量首次低於新房成交量！
圖片來源：樂有家數據研究中心
調控之下，呈現的是一個割裂的深圳樓市。
同樣是犯錯，一邊是挨打的二手市場，一邊卻是輕輕給個巴掌又馬上賞顆糖的一手市場。
深圳2021年一手市場成交量同比增長了15.5%，創下了近5年來的新高。
出現這樣冰火兩重天的景況既是市場的選擇，也是會哭的孩子有奶吃。因為一手房畢竟關聯著的是KFS的命運，涉及一個行業生死以及大批從業人員的生計。
而二手市場就像個爹不疼娘不愛的孩子，只能任憑自己野蠻生長。
那麼2022年，二手市場有機會像一手市場一樣轉動命運之輪，逆轉人生嗎？
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機會
要預測2022年深圳二手市場的情況，就不得不分析現下二手市場面臨的機會和挑戰。
我們先來看看深圳二手市場目前存在哪些逆風翻盤的機會。
機會1：深圳部分銀行利率下調！
自本月20日央行下調LPR後，有消息指出，中國建設銀行、中國民生銀行、招商銀行等多家銀行在深圳的分行也相繼調整了房貸利率。
比如招商銀行首套利率已調至4.9%，二套利率為5.2%，放款速度也提升至2-3天。(來源：中新經緯)
其實，深圳房貸利率在灣區城市裡一直不算高，去年也曾有調低利率的動作。
而這開年房貸利率的下調，無疑會進一步刺激購房者的購房需求。只是這既是一手房的利好又是二手房的利好，購房者會更傾向於買哪一類房產還不確定。
機會2：「三高」急剎車後，2022年預計會是休養生息的一年。
去年經過連番調控，去高槓桿、高負債、高周轉後，爆雷房企頻出，給國家經濟的平穩發展帶來了不少挑戰。而今年我們可以看到，在限價等方面，調控已經有所鬆動，政策更加傾向於「軟著陸」。
今年預計會是調養生息的一年，市場有緩和的機會。
機會3：二手市場供大於求，在「筍盤」的刺激下，成交有機會走高。
目前鏈家上，我們可以看到的二手房房源有兩萬多套，而以它目前每月成交不足2000套的消耗速度，成交周期會拉得極長。
圖片來源：鏈家
現在市場上不少業主耐心已經被消耗殆盡，他們正在一步步降價等待賣出房源。
在中原研究中心統計的樣本房源中，12月份就有82%的房源跌價了。其中63%的房源跌幅更是在5%-10%之間。
隨著市場悲觀情緒如流感般蔓延，未來跌價的房源還會源源不斷地出現。
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挑戰
看完了機會，我們也不得不說說挑戰了。
首先，最大的挑戰其實是來自一手市場的衝擊。
在第一部分中，我們提到的利率下調、政策放鬆等利好，同樣適用於一手市場。
而對於一二手倒掛板塊的片區，一手直接就具備性價比優勢；而即使在一二手沒有倒掛的片區，一手也相比於二手更具有產品上的吸引力。
畢竟一手房源建設年代更新，戶型更符合現代審美。
同時，深圳2022年新房供應充足。
2021年的時候，深圳土地成交面積也較2020年增長了60%，其中居住用地成交39宗。尤其是在下半年，成交面積突出。
圖片來源：中原數據研究院
具體到今年，在深圳規自局1月發布的存量住宅清單中，深圳存量住宅項目有537個，其中普通商品房356個。
而且在近日深圳發布的「十四五」規劃中，也透露深圳即將迎來新房的供應海嘯即將來到。回顧請戳：89萬套！深圳樓市供應海嘯，來了！
在大批新房湧入搶占市場之下，二手房面臨成交危機。
第二，二手房之間競爭加劇，價格內卷，成交分化。
正如我們第一部分所說，市面上的二手房很多，而且會不斷增加，而需求並沒有跟上。房源與房源間的競爭，逐漸演變為價格的內卷。
同一項目品質差不多的房源，價格越低則越容易出手。同一片區品質差不多的項目之間也是如此。
在這基礎上，地段越好的房源則又勝一籌，更容易賣出。
這樣就可能造成房源稀缺的板塊反而賣得最好，房源供給充足的板塊反而無人問津。
而買不到好地段、好品質、低價格房源的業主，可能就會選擇放棄或是轉向一手市場。
這也是不利於二手成交火熱的重要因素。
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結論
從上面深圳二手房市場面臨的機會和挑戰，我們不難看出，目前的二手房市場仍是高空走鋼索，影響其冷熱的不確定因素太多。
但挑戰頗有壓利好一頭的趨勢。
總的來看，目前深圳利率下調，調控放鬆等等利好都更傾向於一手市場，而我也更看好一手市場。
而二手市場今年即便成交量能有所回升，但要恢復昨日輝煌的希望還是相當渺茫。
對於買家而言，今年最好緊跟政策和市場動向，如果倒掛變小，甚至二手房價格與一手齊平，那就是入手二手的好時機了。現在市面上筍盤已經不少，多淘淘，是能淘到寶的。
至於賣家，恐怕今年又將度過艱難的一年。不著急的，可以等明年再放盤。著急的，恐怕只有讓利降價，才有機會出手了。