今天來聊聊大東海江山府，這個位於三江口樟嵐片區的巨型TOD項目，上市半年的走勢如何，未來會有如何影響。

去化情況

2021年5月，項目首次領證上市，對比2019年7月拿地，已經過去了接近2年，目前開盤也過去半年時間。備案了一區的12棟住宅，合計1032套，其中人才公寓146套。

截止目前，項目網簽319套，按備案的可售商品房計算，去化率36%。

如果單看半年網簽319套，這個數據放在福州的樓市而言，其實不算差，畢竟不少項目半年去化還不過百。只不過項目達到326畝，定位福州最大的TOD項目。

劃分了4個地塊，目前A地塊，就算備案1032套，也不是全部備案，預計還有7棟未備案，再加上BCD，三個地塊，雖然BC地塊規劃不少疊拼，一定程度減少了房源數量，但是合起來的總量並不少，預計總量3600套左右。

當把319套放到3600套的面前，就會發現這個數據略顯蒼白，按目前去化計算，相當於清盤，需要5.5年時間。

做個比喻：當第一批買房的業主，孩子入讀清華附中二部，已經小學畢業的時候，項目可能依然在售。

銷售變化

對於項目而言，最近發現從江山府改名成了狀元台，宣稱一期賣完，二期叫狀元台。

回顧大東海這幾年在福州的項目，基本都以府系命名，同暉府、中央府、晉棠府等，項目坐落在三江口，背靠城門山，取名江山府，可以說非常應景。

二期取名狀元台，從名字亦能看出，為了改善去化，突出項目的重點配套清華附中，通過宣傳名就能簡單粗暴地讓購房者有記憶點。

從項目開盤初期，由於劃片一部的濱江正榮府，採取了捆綁車位，高峰期兩個車位+額外加價。

為了提高利潤，項目也採取了捆綁車位的做法，雖然打出的海報是送車位，但是對比備案價，就能看出，車位並非送而是捆（A6#-1506，備案價201W，海報229W）。

不過最終的結局，就是項目的捆綁阻擋了去化，讓難得的上半年回暖餘溫，也沒有抓住。

隨著下半年整體遇冷，項目在取消捆綁之後。

近期更是直接開始降價優惠，當然這次的優惠，沒有太多套路，是真的在備案價上面做優惠。

可能這也是項目在A區，改名狀元台的原因，避免早期捆綁業主維權。

雖然項目通過改名，同時取消捆綁，還對價格做了優惠，但是從這幾個月的網簽來看。

6月到9月，項目靠著開盤前的蓄客，加上樓市的餘溫，做到了一定去化，進入10月開始，連續4個月，月均網簽不到20套。

面對還未備案的天量房源，這樣的月均數據，如果做換算(3600-319)/20=165月，要13年。

做個比喻：首批業主，孩子入讀清華附中小學，到進入高考的時候，項目依然在售。到時候的購房者應該就能清楚地知道，買清華附中的房子，到底有多少可以考入清華大學了。

當然這些也是短期的數據做對比，相信面對如此天量房源，出現滯銷，未來降價的趨勢也勢不可擋。

學區亂象

對於項目，定位TOD項目，附近依靠6號線，同時劃片清華附中二部，初中同樣對口清華附中。

對比當初依靠劃片清華附中的幾個項目，濱江正榮府、江上圖、三江嵐雋、中建·香樟南岸。

這幾個項目，目前除了正榮府依然在售外，基本已經都做到了清盤。

當然正榮府，雖然當初加價最多，不過靠著提早一年開盤，加上劃片初期還沒有太多後續爭議，項目已經做到了高去化。

雖然目前網簽還有868套未售，但是裡面可售商品房也僅174套，其他都是安商房。

不過回顧這個當初的熱盤，在清華附中劃片確定後，從10月開始，同樣的網簽出現了大幅度下滑，目前月均網簽也是在20套左右。

當然即使去化下滑，面對174套庫存，對比江山府的3000多套，應該也不算太頭疼。

對於三江口的樟嵐片區，作為板塊最靠近市區的區域，依靠著清華附中這個外來名校，不單讓區域的新盤跑量，還把區域的均價直接拔高。

從而也讓一眾新盤看到了曙光，目前城南的新盤依靠掛牌分校，也不少見。

去年的郭宅、後坂，都給配套小學冠上了分校：倉實小郭宅分校，倉一小後坂分校。

這個月開盤，位於螺洲的首開融創榕耀之城，面對天量房源的背景下，網絡同樣流傳出了房企與教育局簽約的宣傳圖，預計不用多久，售樓部就會打出買榕耀之城，入讀XX分校。

對比這些本地分校，清華附中的地位明顯不同，畢竟這個學校投入的精力和資源是不可比擬的。

不過這樣一所重點引入的學校，最後被周邊樓盤拿來做成了營銷重點，不免讓局外人，覺得事有蹊蹺。

2022年1月6日，北京師範大學官網發布《關於終止北京師範大學廈門海滄附屬學校合作的聲明》。

創辦近10年的北師大廈門附屬學校，被摘牌了。

從當初周邊林浦村劃片鬧劇，到近期的外地摘牌案例，可以說重點名校的魅力，也在持續地下滑。

板塊壓力

當這樣的超級大盤，面對學區的配套也無法帶動之後，後續如果整體樓市依然沒有改善，預計價格將持續下行。

對於三江口，目前劃分的四個區域，由於南部的區域目前自身沒有發展起來，所以房價的階梯差也很明顯，樟嵐>梁厝≈下洋>清富。

目前江山府備案價2.8W，如果頂不住去化壓力，下滑到2.6W，或者更進一步2.4W。

如果真的出現這樣的局面，梁厝下洋的幾個在售純商新盤，可以說壓力也將劇增。

上半年依靠雙地鐵，還能賣到2.4W的新盤，下半年已經賣不動了。

如果江山府頂不住，梁厝下洋的在售新盤，價格只能被迫繼續下壓。

當然除了面對上方壓力外，新榕在下洋拿下的近200畝新盤，金樾三江，預計上市的時間也不會太遠了。

屆時，三江口一南一北，兩個超級大盤擠壓，配上樑厝的三個純商新盤，畫面都不敢想像。

房企安好？

對於江山府，從配套來說，雖然劃片二部，清華附中也被質疑，不過對比其他郊區盤的劃片，可以說是亮點。

配合項目定位TOD，雖然6號線一期不進入市區，不過終究也是地鐵，同時配合對面嘉里商業中心，可以說作為郊區盤，配套並不算太差。

奈何滯銷已經出現，錯過了好時機，能否等待下一次好時機，難說，畢竟很多房企都熬不過這個冬天。

對於大東海，靠著雄厚資金，前幾年在福州拿地不少，大部分都是高配比安商房，可以說占儘先機。

不過2021年，土拍參與度也不再活躍，年初年尾，分別拿下了金山和五里亭的小型地塊。

對於目前的樓市，操盤的容錯率並不高，特別是面對這種拿地價已經超過50億的項目。

雖然網絡都盛傳長樂民間資本雄厚，不過一旦缺口出現，又有誰會雪中送炭？