本文來源：時代財經 作者：劉新歌
編者按：2021年2月下旬，全國22個重點城市陸續推出"兩集中"土地出讓政策，這意味著土地市場的遊戲規則迎來"大洗牌"，開發企業不僅面臨著資金的巨大壓力，更要為搶地的"決策"風險買單。過去一年，土地市場出現"前熱後冷"的趨勢，流拍、底價成交逐漸成為常態。
值此兩集中供地一周年之際，時代財經推出《集中供地周年考》專題，記錄這一政策下房企、土地市場及地產投拓人的變化。
圖片來源：視覺中國
一年前，對行業影響深遠的「兩集中」供地政策正式推出。從首批供地的狂熱瘋搶到二、三批次的少人問津，從高溢價到底價成交甚至流拍，22個集中供地試點城市坐了一趟「過山車」。
這對行業格局將產生深遠影響。中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛認為，「房住不炒」依舊是大方向，穩地價的政策工具會不斷完善，尤其是2021年「810新規」（ 8月10日，自然資源部召開閉門會議，要求集中供地城市優化第二批次土地出讓政策，降溢價率至15%、查資金、限馬甲。）在短時間內不會放鬆，未來將在「地價、房價、品質」三個維度實現全面管控。而受資金和收益影響，土地市場將逐步以國企、央企為主體，民營企業逐漸向代建轉型。
重塑土地市場遊戲規則
「兩集中」即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年發布住宅用地公告不超過3次。試點城市共22個，包括北、上、廣、深4個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門等18個二線城市。
從政策初衷看，「兩集中」旨在糾正地方政府「多批、少量」的供地行為，擬通過商品住宅土地的集中、批量、透明投放，緩解緊張的土地供求關係，引導市場回歸理性，最終達到「穩地價」的目標。
但從首輪供地結果看，熱度並未消退。如杭州推出的57宗宅地中，44宗地達到封頂價，最高競自持比例高達40%，刷新了杭州樓市的自持紀錄。而廣州推出的48宗地中，也有4宗地觸頂進入搖號環節，番禺區新造鎮、白雲區金沙洲推出的兩宗宅地，創下區域地價新紀錄。
「房價窪地」重慶的表現更出人意料，首輪出讓的46宗地中，多宗地溢價率超過50%，並最終以高達43%的總體溢價率位居22城第一。其中，招商蛇口以總價32.5億元拿下的西永279.83畝地，溢價率高達130%。此次土拍直接帶火了重慶樓市，多樓盤量價齊漲、開盤售罄，部分項目甚至還出現了捂盤現象。
土拍的火熱不僅不利於穩房價、穩預期，也擠壓了房企利潤空間，給拿地企業的經營帶來不小壓力。如南京首批出讓的12幅地塊，淨利潤率不足2%。在杭州首批供地中拿下5宗地的本土龍頭房企濱江集團，其董事長戚金興坦言，在「濱江團隊精幹高效管理、公司融資能力強、 融資成本低、品牌影響大」的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水平。
一系列「打補丁」政策隨之而來。第二批集中供地前夕，深圳、青島、長沙等多城推遲、中止或延長了土地掛牌時間；自然資源部於2021年8月10日召開的閉門會議，更系統全面地梳理了土地出讓規則，如單宗住宅用地溢價率不得超15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價，競價觸頂後通過搖號、一次性報價、競高標方案等決定土地歸屬。
三條細則可謂層層遞進，對可能抬高地價的漏洞逐個進行設防堵漏。各地也紛紛跟進，如成都在土地達到最高限價後，通過競銷售型一類人才公寓面積比例確定競得人；杭州則從競買准入條件、購地資金來源、土地溢價率上限等方面，限制房企一窩蜂參與土拍、推高地價。南京推行「限房價、定品質、競地價」的新規，要求最高銷售單價不得超過均價的110%，土地最高溢價率由30%下調至15%，競得土地後6個月內商品住宅不得上市。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對時代財經分析稱，去年第一輪集中供地之所以火熱，主要因為彼時全國新房銷售基本延續了2020年的上升勢頭，故房企拿地擴張的預期還比較大，且樓市調控、信貸收緊還不明顯，房企資金緊張甚至現金流周轉問題還沒有出現。
「一系列『補丁』政策相繼出台，也說明土拍規則確實存在一定的優化空間，但預計今年短期內（土拍政策）不會進一步優化，因為截至目前，房企端資金緊張的局面仍然沒有得到根本解決，房企尤其是民企對土地的渴求度相對一般，土地市場也難以出現去年第一輪土拍時的熱度。」
市場波動將明顯緩解
房企的拿地衝動，主要看「錢袋子」。
2021年7月末，業內傳出「房企拿地銷售比不得超過40%」的消息，即被納入「三道紅線」試點的房企，買地金額不得超過年度銷售額的40%。
尤其隨著銷售趨冷、融資收緊，房企被「卡住了脖子」。「錢緊」的民企尤甚，主動或被動地退出土地市場。這導致土地市場迅速轉冷，流拍、底價成交成為第二輪、第三輪集中供地的主旋律。
國企、央企及地方城投公司開始成為土地市場的主角。如第二批次集中供地中，國企拿地金額、建面占比分別達到76%、68%，較首批次集中供地大幅提升。在北京、廣州、深圳三城，國企拿地金額占比更是達到90%及以上。
無論是過熱還是過冷，無疑都不利於行業發展。回顧「兩集中」制下土地市場走過的一年，中指研究院土地事業部負責人張凱認為，集中供地政策的目的主要是落實「房住不炒」。雖然去年呈現出明顯的「先熱後冷」，但隨著政策的逐步完善，市場將逐步趨穩，對「房住不炒」也將產生積極影響。
「隨著未來土地出讓制度和房地產政策制度的不斷優化，市場波動將明顯緩解。因政策調整導致房企參拍意願不強的地區，預計當地政府將為房企預留更為充裕的利潤空間。此外，提升品質將是行業接下來的重點工作，更為充裕的利潤空間也將為品質打造提供保障。」張凱表示。
對於今年的市場走向，張曉飛預計市場熱度波動將弱於2021年。「歷年的『小陽春』一般集中在三、四月份，但由於目前市場尚未見底、觀望情緒依舊高漲，加上部分企業受債務影響，上半年回暖的條件不夠成熟，預計市場依舊平穩收場。」
北京2022年首次土拍或已驗證上述論斷。諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，房企資金壓力仍是土地市場投資動作相對收斂的主要因素。不過，目前市場積極調整有了一定成效，優質民企的逐步回歸或成趨勢。