澎湃新聞記者 李佳蔚
郁斐 設計
隨著養老產業發展，近年來全國多地湧現一批養老社區等新業態，問題也隨之而來。
目前，養老社區處於監管空白地帶，實際運行中經常發生不同形式的風險。老年人為養老預付一大筆錢，但權益沒有得到完全可靠的保障。一旦養老社區出現問題，民政、房管、商務等部門均不是最直接的監管部門。
2022年全國兩會，上海代表團以代表團名義提交「關於加強養老產業領域預付費大額資金監管有序和規範養老社區發展的建議」，提出進一步明確養老社區大額預付費資金監管要求，將養老社區發展管理有關問題納入國家養老服務立法範疇進行綜合考慮。
養老社區本質上是適老性房屋的長期使用權
所謂「養老社區」，目前國內尚無明確的定義和範圍，具體實踐主要借鑑國際相關模式進行市場運作：即主要通過向老年人預收取大額資金，為其提供長期穩定居住，並根據老年人身體狀況提供居家、文娛、照護等附加增值服務。
上海代表團在調研中發現，養老社區從建設模式看，有些為利用存量設施改造，且未改變原規劃土地性質；有些為養老社區投資方自己拿地建設，土地主要通過協議出讓方式取得。
老人進入養老社區，一般同時簽訂兩份合同。一份為入住老人與養老社區物業權利人簽訂的長期居住合同，老人一次性支付大額入門費取得養老社區會籍， 獲得15-20年不等房屋長期使用權。另一份為入住老人與養老社區服務供應商簽訂服務合同，老人入住後每月再繳納服務費以獲得相應物業、餐食、照料等服務。
值得注意的還有，大部分養老社區的會籍可以轉讓、可以繼承，帶有較強的金融屬性。
這份建議認為，從本質上看，養老社區產品是適老性房屋的長期使用權，不可退的會籍卡可看成是一次性買斷N年房屋使用權；可退的會籍卡(押金)可看成是提前預支N年房屋使用權，居住期未滿的，按發生的年份進行結算並返還預支費用。
新業態處於監管空白，存在不同形式風險
打著「養老」的名號，承諾提供相應養老服務，養老社區通常被歸於養老服務範疇。
但從現行法律法規看，養老社區仍處於監管的空白地帶，對於能否實施會籍制、會籍卡能否交易等，國家法律法規以及政策層面均未明確規定。
調研發現，對於養老社區，目前難以找到直接對應的管理部門。由於其與通常意義的養老服務、房地產開發項目、房屋租賃、預付卡、投融資行為等都不同，因此不在民政、住建、房管、商務、金融等部門的直接監管範疇。
而養老社區產品因其商業模式以及涉及老年人這一特殊群體, 在實際運行中，經常發生不同形式的風險，造成老年人的切身利益受到損害。
比如，市場經營風險導致老年人房屋居住等權益可能無法得到保障，當養老社區物業權利人經營不善、現金流斷裂破產時，可能出現拍賣養老社區物業用於財產清償等情況。同時，長期的養老服務兌現，也存在著不確定性。大額預付費資金缺乏監管，更是嚴重的風險隱患。
建議加強資金監管，加快養老社區相關立法
上海代表團認為，養老社區作為養老產業發展的一種新業態，在為老年人提供高品質養老服務需求方面已經形成了一定的市場規模。加強養老產業領域預付費資金監管，是有序和規範養老社區發展, 維護老年人權益和社會穩定，更好服務社會民生的有效舉措。
從防範發生社會穩定風險出發，借鑑有關領域立法和管理經驗，上海代表團對加強養老社區資金監管提出兩方面建議。
首先，制定加強資金監管相關舉措。上海代表團建議，可結合目前在教育培訓、單用途預付卡等領域資金監管的做法經驗，由養老社區主管部門牽頭，會同國家金融管理部門，通過制定部門規章和規範性文件等方式，採取建立專用帳戶制度、設定資金存管金額上限比例、繳納專戶保證金、設立綜合信息監管平台等措施，進一步明確養老社區大額預付費資金監管要求，指導商業銀行配合做好資金監管工作，提高企業履約能力。
其次，加快養老社區相關立法研究。建議國家相關部門從養老服務、地產發展、房屋租賃等方面，對養老社區的屬性和業態性質作進一步深入分析研判，將加強養老社區發展管理有關問題納入國家養老服務立法範疇進行綜合考慮，通過立法進一步明確主管部門，研究規範養老社區建設、會籍費管理、服務保障等有關規定, 促進養老社區健康發展。
責任編輯：徐曉陽 圖片編輯：施佳慧
校對：丁曉