小產權房有的地方叫鄉產房、鄉公房、村委房、自建房、民房、歷史違建房等等，指的是一些村集體組織或者開發商建築在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的，並由鄉鎮、村頒發產權證的房產，或者國有土地上建設的歷史遺留的產物。小產權房並不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，它和違建房屋是不同的性質。小產權的土地原則上沒有繳納土地出讓金，但不是說所有的小產權沒有繳納。
既然如此，小產權房能買嗎？要考慮的是買來的用途是自己住還是轉讓？如果是自己住的話，儘量找有批建的，其次成有規模的即已成片區。政府拆遷也不可以說拆就拆，購買協議要有見證人，並在協議書上簽名。協議書內容要包括各方面的內容，如政策允許原戶主或村委應主動協助買主辦理過戶手續，房屋售出後買主永久擁有該房子，並與政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有，原戶主或村委售出房產後單方面違約賠償買主購房款的幾倍等等協議合同。但如果是投資的話，要考慮深圳這樣的特殊性小產權或者各大城市歷史遺留的國有土地或者其他性質的土地的小產權，購買小產權房還需注意的是這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應，在購買後如果出了問題，有一部分是得不到法律保障的，並不是所有的小產權交易不受法律保護。例如深圳的已確權房屋，最高人民法院在最高法民在87號案例中明確指導了深圳已確權小產權房是受法律保護的，買方利益受到保護。因此，業主們在買之前應特別注意這幾點。
小產權房有房產證嗎？小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發。小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實並不是商品房，更不會有房產證。購買小產權房屋存在哪些風險？第一「使用權」 「鄉產權」，小產權的房屋不能辦理房屋產權過戶手續，第二，小產權中不能像大產權的房子一樣抵押流轉，居住性強過金融性，住人是沒有問題的，貸款就有問題了。小產權拆遷風險，很多地方小產權拆遷時都獲得了相應的物業置換，各地有拆遷細則，總體上為尊重歷史，實事求是。但大家把小產權和違建房屋區別開來，部分地區違建的房屋是會強拆的，但是大部分地區也會獲得相應的貨幣補償。當事人購買房屋並繳納購房款，購得房屋並居住多年，雖然未辦理房屋產權登記，但不同於違章建築等。致使無法辦理房屋產權登記的情形，其相應的合法權利應予以依法保護。因該房屋位於被拆徵收決定範圍內，故當事人與被拆徵收決定具有利害關係。
深圳在2001年出台了兩規，2009年出台了深圳市農村城市化歷史遺留違法建築處理決定，2018年出台了三規以及產業類和公共配套類歷史遺留違法建築的處理規定，相繼還有2021年深圳市城市更新條例、深圳市房屋徵收和補償實施辦法等等。綜上所述，小產權集體土地上的房屋應謹慎購買，手續齊全，對居住影響不大。深圳的歷史違建不影響居住和拆遷徵收補償收益，但在拆遷和徵收過程中形式多樣化，關係到房屋的屬性、地皮屬性以及物權人身份等。關注我，帶你了解更多深圳小產權房資訊。