京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
我們的選籌跑在大盤前面
關注公眾號｜京房會
進入知識星球可進行提問
Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，今年FS後有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q:提問:你好京總，感謝回答。二套的貸款最高只有186萬，對於上千萬的房子，貸款金額太少。請問有什麼辦法增加貸款額度嗎？
A:回答;你好，你不應該公開向我提問這個問題，私信我。
Q:提問:京總好！我目前住西紅門瑞海家園，經適房，2002年建的，2012年買的二手，小區環境中下。相比核心城區次新和周邊次新房最近三年出了沒漲也有下降，繼續住可能需要重新裝修。西紅門薈聚周邊建大量商業等配套，未來三年會不會漲？
去年買了西城廣外學區房，學區一般，一室一廳，方便兩個孩子上學。
有3個選擇：1賣掉瑞海，平時擠著住西城學區房，買個更遠郊區改善型的，郊區可以過去，老人來了可以住。最近看了采育的如院疊拼，家裡人都很喜歡，瑞海換如院，唯一缺點遠，對這個片區不熟悉，如院或者說采育別墅區升值空間如何？
2.賣掉瑞海，把廣外學區房繼續出租，買廣外附近豐臺的，非學區改善二室。
3.持有瑞海，住廣外學區房。有什麼好建議，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!1、西紅門本身有一定的商業價值,各項的配套比較齊全,距離大興新城和市區也比較近，屬於大興新城後期的外溢板塊，有自己的產業，重點發展的是金融網際網路產業，西紅門相對來說是有盼頭的，具體潛力如何需要看大興新城的進度
2、采育這個板塊已經接近河北,優勢是價格低,產品吸引人,所以不少人選擇犧牲距離要了品質,從投資的角度這種遠郊區未來的二手房沒有流動性,十有八九是買過來就要砸在手裡,買房的原則是可租、可貸、可住、可賣
可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。而采育這個位置的租賃市場有待思考
可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。
可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折,
優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。假如沒有了月供能力，可以馬上變現，最多是少賺點，債務立刻消失。這樣的房產更有價值，更能給人帶來安全感。
3、關於賣掉置換,不知您的預算和房屋的情況,原則上如果置換的房產和原本持有的房產如果差距不大(指可成長的空間,居住品質,戶型)不建議做置換,因為置換一套房產的成本很高,包括中介費、稅費、時間成本,這些都是隱形的成本,置換後漲幅不客觀的話,就是虧損的.可否把您的詳細情況告訴我.
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問
Q:提問:京總您好，首房首貸，西直門工作，首付180萬，預算400萬以內，定位增值，前期租出去，暫時不考慮居住屬性，未來可能考慮自住。亦莊開發區南海家園南北兩居和通州武夷花園京貿國際城南向大一居，以及常營柏林愛樂南北大一居怎麼選擇？另外剛畢業大學生，京集體戶，無對象，首房首貸資格用好還是不用好？感謝感謝
A:回答;你好，感謝信任!1、通州屬於長期利好，兌現的周期比較長，您買京貿國際城有個問題，這個板塊屬於通州的核心區域，運河CBD人口飽滿後會釋放人口紅利，但一居室不是主流戶型，這個盤買個一居室保值尚可，但增值屬性可能會有不確定性存在。通州有購買力的人口會像這個片區置換，但2居室3居室是主流產品。
2、南海家園有價值+學區支撐，保值增值比較穩健，柏林愛樂這個板塊屬於國貿的二級溢出區域，朝青漲完能輪過去，這個盤屬於板塊內熱盤，品質和口碑都不錯，綜合，亦莊，常營都可，可以結合您自己的情況做選擇
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問:收到，京總，再次感謝耐心解答！西城區的小區請問您有什麼推薦嗎？我老婆比較相中中信城
A:回答:您好,3000的預算在西城做選籌，像中信城、西城晶華、中海凱旋、北京尊府、豐融園、豐僑公寓都屬於霸盤，這些CEO盤的漲幅是淡季每年5%-10%，然後會回落個2%-3%左右，如果貨幣寬鬆的情況下可能一個月能上升20%以上，這部分購買力主要的收入跟大環境有關，適合做長期持有（至少5-8年）以上的時間，祝一切順利！
Q:提問:您好，我現有800多萬現金，想買一個三居（已有一套西城一居室學區房，暫時不打算賣，老二上學要用），孩子現在和平門實驗一小上學，諮詢兩個問題：
一是買什麼區域房子比較好呢？首要考慮孩子上學，其次是三居。目前看的主要是崇文門國瑞城和新景家園（乘坐2號線地鐵上學），還有木樨園天天家園和珠江駿景（乘坐8號線地鐵），崇文門房子面積小但市中心，木樨園面積大（將來2個孩子活動開）
二是現在貸款最多只有186萬，還有哪些加槓桿的方式呢？
三是其他還有哪些區域或小區可以推薦嗎？謝謝
A:回答:您好，感謝信任!1、這兩個板塊相比的話，崇文門更有優勢一些，南三環以外的板塊更像是縣級市的水平,趙公口規劃的商務新區如果沒有一個長時間的重視程度和資金投入短期很難有氣色。豐臺一直不景氣一是沒有好的教育資源，二是高產業比較弱，區域普遍是批發市場為主。從表面看首都商務新區的規劃更像是為了賣地掛了一個名字，800買在這裡大概會站崗。國瑞城和新景家園樓盤尚可，保值增值比較穩健，以保值增值穩健的方案選籌，建議壓縮面積靠近主城區。
2、貸款受限，單獨向我發起一條私密提問。
3、可以看看雙井大望路一帶的次新，都是一些不錯的板塊，房價比較牢靠
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問:京總好！我們倆婚前各自名下一套建華南路的美華世紀中間樓層90平米小兩居（2016年入手）和一套中海御鑫閣（2015年入手）中高樓層的40平米大開間，兩套的總房貸餘額大概市值的三成（約300w貸款餘額），手上能調動的資金大概還有300（不考慮賣掉一套房套現）。這兩套房都是小戶型且長期橫盤，所以考慮置換一套大三居或者四居。
1、時間和置換選擇：就目前情況和北京樓市預判，是不是置換的合適窗口？考慮賣掉一套套現額度大的話肯定是拿美華世紀置換，但這個地點靠近我們在國貿的上班地點，擔心捨近求遠，所以置換哪一套更為合適？
2、區域和樓盤選擇：我們不考慮學區房，只考慮居住環境和品質，在現在的房產持有、資金調動、槓桿潛力及購房資格情況下，什麼區域或者樓盤推薦更適合？
3、資金和槓桿考慮：我們目前兩套的房貸餘額剩300w左右，賣掉一套最多套現（假設賣掉美華世紀這套房）400w左右，加上可調動的300w左右
不考慮其他槓桿也就700w在手，那在不考慮學區只考慮大戶型高品質小區的話，槓桿潛力大概還有多大？也就是說能覬覦什麼總價位檔次的？
A:回答:您好,感謝信任!1、這兩套房賣掉哪一套更合適，美化世紀近幾年的跌幅超過20%，中海御馨閣跌幅接近10%
如果按照利益最大化配置，這兩套房都不應該留，正確的操作是等市場回暖價格輪動過去全部出掉換為優質盤，這兩個盤都比較差，沒有留的必要性。
美化世紀這個盤表面看緊靠建國門，實則板塊很差，優質板塊是靠近產業聚集核心區的商圈，這些商圈的主要城市功能是為住宅服務，而不是為商業服務，如果為商業服務，性質就變了，其次有稀缺性配套，並不是只要是市中心的房子就是優質盤。
科技園雖然品質盤比較扎堆，但還屬於通勤階段，已經到了豐臺的邊緣位置，目前區域的價格在市場上缺乏競爭優勢，科技園熱度比較高的前三樓盤，中海御鑫閣，京投銀泰萬科西華府，怡海花園這這三個盤已經暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，這個板塊的購買人群還是路人多，房價的支撐力比較弱，
2、置換的時間點，持有的盤不筍市場熱時換倉是原則，這裡面涉及到金融技巧，可單獨把資金情況詳細描述向我提問。
3、700不加槓桿，距離國貿比較近的一些優質板塊，朝青是一個不錯的選擇，可以看看青年匯，華坊易城，如果想擴大面積可以往二級溢出常營看，柏林愛樂，萬象新天，蘋果派都可。
建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》,祝一切順利!有問題再向我提問
Q:提問:京總您好！很高興加入星球，我們情況是這樣：全家現在房票兩張，一個可以首套首貸（父母名義），一個二套首貸（我們自己），目前打算以父母名義貸款買，未來有需要的話以我們自己名義買，有自住房離上班近也不考慮動，另一套在房山加州水郡，大概能賣300w出頭，然後現有首付資金800w，目前沒有孩子，有西長安街的占坑平房，不能住。
現在有幾點疑問：
1.以現有資金，總價預算1100，不自住以投資為目的，是否需要賣掉加州水郡增加預算到1500。也就是說1100去投資是否就足夠，或者1500是否值得。
2.目前看了萊圳家園、清上園，沒看上；上林溪、潤澤公館、中鐵國際城，漲了很多不知道還值不值；看京總一直推薦望京，望京也漲了不少，有沒有適合我們的小區推薦？
3.如果非要買海淀，還有什麼可選？未來好租好賣的。像田村，四季青，永定路能否考慮？
4.新房能否入手？京總說永豐那塊需要5-8年發展起來，是指5-8年後開始漲，還是說慢慢漲5-8年，慢漲5-8年正好出手是否合適？
5.關注過北沙灘的學府公館，預計四五月才能開，怕等到那時候又沒有搖上號的話就錯過二手房的買入時機了，是否有必要等？感覺不能泛泛的看沒有目標，需要有針對性的看，希望京總給點建議，萬分感謝！
A:回答:您好,感謝信任!1、1100和1500都屬於比較符合市場主流的產品預算範圍,北京的房價漲幅過去是靠剛需驅動,從限制貸款之後每一輪就改為改善群體驅動了;1100可以拿到熱門區域的2居室,1500的話可以拿到三居室,從您現有的房產情況,我覺得以資產優化的思路把加州水郡出掉集中資金買一套優質霸盤是對的;北京整個城市的產業布局發展軸是以東南為主,西北有海淀,中部有金融街、西南有麗澤,再想發展出一個新的產業似乎有點困難,房山明顯的缺乏產業支撐，商圈很難形成長陽屬於豐臺的溢出,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車;漲幅比較受限制.
2、我給您的建議是先用800的首付上車,以其他方式加槓桿,總價還是控制在1500左右,趕在這一輪上車,等市場好時把加州水郡的房子出掉
3、萊圳家園、上林溪、潤澤公館、中鐵國際城都可,這些盤不是這一輪上漲的厲害,是因為區域有購買力,正常的市場每半年大概是20%左右,如果遇到市場利好可能是40以上,然後遇到市場冷靜期可能會回調個10%左右,下一個市場會繼續往上爬,大家覺得這些盤漲的很誇張,其實跟盤的關係不大,我們只是選籌上正確,搭乘了這座城市的經濟增長和行業紅利,本質是市場上的貨幣多了,有持續的購買力,所以才會漲價.
4、海淀熱門區域的品質房流通率都還可,您這個預算應該關注的是領漲盤霸主商圈,田村，四季青，永定路漲幅還可,但不能成為領漲,海淀的產業聚集在以中關村為點向北,南部的動力不足,所以過往的漲幅一般
4、海淀北部新區目前的配套確實差了點,您現在8萬買過來存在溢價,發展成熟之後可能賣9萬,10萬,這個數字可能是一年兩年,但前面的不確定您的熬著.
5、北沙灘學府公館這個盤建在了G6以西,農大東校區以東,南邊是老舊小區,北高速切割沒有商圈配套,整個板塊可開發的土地基本沒有,如果以投資的角度建議迴避.置換的邏輯是:抵押或者賣出現有的劣質資產,購入優質資產,如果相同產品進行置換,一般是不建議的,因為北京受政策影響,置換的成本比較高,還包括時間成本和機會成本.我覺得您的購房是沒有思路的,全區域都看,這樣沒法聚集,您的有一個點,如我在什麼地方工作,期望住在什麼地方,幾居室可以,兼顧保值升值,還是以保值升值作為重點,兼顧居住,否則您是沒有具體的目標的
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.
以上問答來自公眾號|京房會
關注公眾號京房會
進入「知識星球」可進行提問,有問必答