2022年廣州第一批集中供地，荔灣2宗靚地在列,其中包括滘口板塊的金橋地塊二期以及新隆沙陸居路AF020208、AF020245地塊。
根據部分媒體報導，上述兩宗地塊可能已「名花有主」，招拍掛更多是走流程。
但廣州中原研究發展部認為，去年廣州中心區優質板塊供地偏少，加上去年民企拿地少，部分已面臨「無米之炊」；
作為難得一見的中心區靚地，是否會有開發商半路殺出，仍存在未知數。
但另一方面，本次掛牌的陸居路AF020208、AF020245地塊正位於1月退地的華夏幸福地塊東側，且白鵝潭商務區近年發展速度相對緩慢；
因此該宗用地未來發展空間存在不少不確定性，本篇我部將帶來詳細踩地分析。
01.
起拍樓面價「僅」20500元/㎡
遠低於條件相當的地塊
陸居路AF020208、AF020245地塊總占地面積32457㎡，計容建面148200㎡，總起拍價30.4億，起拍樓面價20500元/㎡。
對比2020年至今荔灣芳村片區掛牌的其餘8宗用地，該起拍樓面價處於中下水平；
遠低於金橋地塊二期（30179元/㎡）、荷景路AF060419地塊（29686元/㎡）等條件相當的用地。
該地塊採取「限地價 +競自持+搖號」的方式出讓，最高限價為34.9億，到達最高限價時，樓面價為23575元/㎡。
此外，該地塊競得人需要自持AF020208地塊計算容積率建築面積的50%；
自持商業辦公物業的自持年限自首次登記之日起不少於10年
另外，配建5000㎡公交始末站以及修繕明心書院建築群文物等要求。
02.
宅地部分容積率≤7.03
高於廣鋼、廣船、廣紙
陸居路AF020208、AF020245地塊目前處於閒置狀態，土地已平整。
地塊內部平坦無明顯高低地勢差。
該地塊宅地部分（245地塊）限高150米，商服部分（208地塊）限高250米；
宅地部分容積率為≤7.03，高於廣鋼、廣船、廣紙等新城標準。
根據官方規劃圖顯示，地塊東北、東側均為待建設商服用地，目前有挖掘機進場進行土地平整。
外部環境方面，目前整個新隆沙片區正處於大規模舊城改造-建設之中，預計待項目建設-交付，整個片區城市界面將會出現「煥然一新」的變化。
但需要關注的是，由於該地塊處於主幹道臨街一線，西側即花地大道往珠江隧道出入口；
該路段常年車流量較大，預計將會產生一定汽車噪音、尾氣、揚塵等污染。
03.
各項配套均較為完善
無明顯短板
生活配套方面，地塊處於芳村配套較成熟的區域,芳村地鐵站周邊小型超市、餐飲、肉菜市場一應俱全。
教育配套方面，按照目前片區劃分,未來地塊住宅部分大概率入讀省一級康有為紀念小學。
交通為該地塊其中一大亮點，該地塊距離1號線（及在建22號線北延段）芳村站僅50米。
此外在建11號線石圍塘站距離地塊約800米，未來該地塊為市內「2地鐵站3地鐵線」配置，可於30分鐘內覆蓋市中心多個重要商務/產業區。
此外芳村隧道口公交線網發達，目前已有10餘條，未來地塊將配建公交始末站，預計其公共運輸通勤覆蓋能力將更強。
公路方面，地塊周邊有珠江隧道、洲頭咀隧道、鶴洞大橋等交通主幹，自駕車30分鐘內將覆蓋荔灣、海珠、天河主要商圈。
就配套條件而言，陸居路地塊並無明顯短板。
相比配套而言，未來由於臨近主幹道造成的噪音、揚塵污染以及臨江一、二排高層寫字樓對地塊北向望江單位造成的遮擋問題或會影響部分買家抉擇。
04.
地塊市場價值分析
一.目前荔灣、海珠正處於新一波「中高端」項目入市階段，地塊價值水漲船高
近兩年荔灣、海珠均保持一定新增供應地塊，預計2022年將會集中轉化入市開售；
環顧這一批新入市的「中高端」項目，基本吹風價都在8萬+/㎡以上，其中中海蚝殼洲項目吹風價更是達10萬/㎡以上。
對比目前待入市的全新盤，本次掛牌出讓的陸居路地塊起拍樓面價低；
但地塊條件不遜於周邊高價地塊，因此具備打造為中高端項目的潛力。
二.廣鋼新房銷售進入尾聲，可把握當前荔灣、海珠客戶需求轉移機遇
從廣鋼項目入市開始，過去相當長一段時間荔灣、海珠中高端改善需求買家比較集中關注廣鋼新城。
但從去年開始，廣鋼新城新房銷售開始陸續進入尾聲，目前保利東郡、保利堂悅可售余貨約百餘套；
預計將在今年2季度入市的中海保利朗閱貨量約1000套，且吹風價較高，這將引導更多客戶需求分散至其他新房項目，本地塊項目將有更多市場機遇。
05.
地塊市場風險分析
白鵝潭商務區改造、建設速度較慢，產業集聚能力不及東部
白鵝潭新隆沙片區改造始於2017年，如今5年過去，除官方負責投資建設的「三館合一」以外，其他規劃的地標建築均處於建設狀態。
目前，原廣州幸福中心地塊更是遭遇「退地」尷尬場面；
而今年初拿地開發的廣州建築總部項目，近期暫停了設計施工招標，亦是引起外界猜測，故白鵝潭未來產業前景仍不明朗；
白鵝潭對比廣州第二CBD、科學城、知識城等招商引資熱門板塊，明顯缺乏競爭力。
假如白鵝潭商務區未能明顯帶動片區產業更新發展，則無法大批量吸引高收入勞動人才，繼而影響周邊置業，這將影響本地塊未來購買需求。
06.
周邊一二手市場價格
陸居路地塊周邊一二手項目集中,且具備明顯價格階梯。
以新房為例，芳村大道、花地灣、鶴洞板塊項目起步價相對較低，單價約5-5.5萬元/㎡；
廣鋼、廣船、南岸路以及待入市的滘口望江板塊，目前均價約6.5-8萬元/㎡。
而對岸海珠、老荔灣一線望江豪宅價格則輕鬆突破10萬+。
07.
地塊「機遇與風險」並存
白鵝潭發展推進仍需3-5年
綜上所述，廣州中原研究發展部認為陸居路AF020208、AF020245地塊「機遇與風險」並存。
目前荔灣、海珠正處於新一波「中高端」項目入市階段；
星河江縵、中海廣鋼、蚝殼洲項目吹風價8-10萬/㎡將帶動整個片區價值提升。
雖然該地塊非一線臨江地，且未來住宅部分北向單位將受前排寫字樓遮擋；
但就區位情況而言，其具備打造中高端項目的條件，因此假如該宗地塊溢價在10-15%之間，未來則存在較大盈利空間，且市場機遇較大。
另一方面，該地塊未來市場價值與白鵝潭商務區發展緊密相連，但目前白鵝潭商務區整體發展速度偏緩慢；
預計整個商圈升級改造仍需3-5年時間才能成型；
同時廣州東部招商引資力度越來越強勁，這或將給地塊未來購買需求帶來影響。