本文來源：時代財經 作者：林心林
編者按：壓抑了一年的樓市，開始吹進了「春風」，1月五年期LPR降低，發改委表示要「促進房地產合理消費」，2月地方政策調整頻頻，3月「全國兩會」定調，「房住不炒」大前提下，要「滿足合理住房需求」。最近各地樓市也一擺去年的頹勢，但局部市場的回暖，並不能掩蓋傳統旺季「金三銀四」的失色。
「去年12月到現在，就開了一單。」在深圳羅湖從事房產中介工作的王鵬近日終於結束了「開單荒」。
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2021年下半年以來，深圳樓市轉冷，加上二手指導價逐漸發揮作用，讓主攻二手房交易的王鵬陷入無單可開的局面。王鵬清晰記得，去年7月他所在的中介門店很少人開單，隨後一批同事離職，還有不少認識的同行兼職送起了外賣。
據深圳房地產信息網數據，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%，創下近15年來新低，其中上半年成交28442套，占到全年總量的近70%。
不過，3月以來，關於「深圳樓市小陽春來了」的說法愈來愈多。
深圳市房地產中介協會數據顯示，3月，深圳全市一手住宅共成交2859套，環比增長49.9%，二手房網簽1355套，環比增長25.5%，較此前環比下降的數據有較大扭轉。
僅從3月份的網簽數據來看，市場確實有回暖跡象。但在價格上，受指導價政策和新房供應加大影響，甚至有觀點指出「深圳樓市回到2019了！」
業主自降230萬，頂級學區房低於指導價成交
羅湖筍崗的一個業主令中介王鵬印象深刻。去年年中，該業主掛牌一套130平的房源，標價1200萬元，隨後有買家出價1050萬元，但業主「理都不理」。
最近，隨著同小區同戶型業主掛牌1000萬元無人問津後，這名業主打電話給王鵬，讓他調價到970萬元。
「今年好多業主還是扛不住了，部分缺錢的、急於換房的都躺平了。」王鵬透露，去年不少業主都是以高於指導價20%到50%掛牌，但今年3月以來，接近指導價成交的房子越來越多。
「深圳樓市目前肯定還處於一個比較低迷的階段。」 深職院房地產研究所所長鄧志旺對時代財經指出，以往「金三銀四」盛況出現的可能性比較小，目前深圳樓市只能說是市場有所回暖和恢復。
至於3月以來二手房成交有所好轉，鄧志旺認為，主要原因是二手房的業主在價格方面有所鬆動。
從2021年下半年就一直奔波在看房路上的王玲，對此深有感觸。
去年7月，王玲想換個大點的房子，於是把預算內的寶安樓盤基本都看了個遍；後來因為貸款政策、預算緊張等，也在龍華、坂田、光明看了一些樓盤，但是仍沒有特別滿意的房子。
「今年春節前，我發現能夠得著的筍盤多起來了。」春節一過，王玲開始密集地收到業主降價的消息，且價格可談的空間也大了不少，「顯然大家的心態都發生了變化」。
據樂有家研究中心數據顯示，2021年2月二手房參考價出台後，3月開始接近參考價成交的房源占比提升，9月，接近參考價成交房源占比接近40%，12月將近一半的房源以接近參考價成交。2022年3月，過半房源接近參考價成交。
其中，學位房業主降價幅度比較大。「以前價格炒得太高了，所以現在對於老業主來說相當於少賺了一些。」王鵬指出。
在號稱深圳頂級學區的百花片區，百花小學和深圳實驗中學的學區房項目金茂禮都在2021年1月曾以850萬元成交了一套37平方米的學區房，單價在22.9萬元/平方米左右。
「到了今年3月底有金茂禮都業主掛牌，一套46平方米房源掛牌630萬元，成交單價跌至13.7萬/平方米。與去年1月成交的那套相比，單價降了近四成。」一位百花片區的中介李鑫透露，目前百花片區接近五成的房源為參考價成交，部分甚至低於參考價。
王鵬稱，最近他所在的區域二手房基本每天都有成交，但多數是接近指導價。「筍盤已經消化得差不多了，現在只要有好的二手房，都是幾十個中介搶。」
鄧志旺也指出，今年深圳部分樓盤價格確實下降幅度較大，下降以後與2019年基本持平，或者說與官方指導價接近。據時代財經了解，目前南山、福田的豪宅片區，龍崗中心區，鹽田區，確實有部分樓盤出現房價重回三年前的現象。
樂有家盤點了深圳86個片區房價漲跌情況，結果顯示，有25個片區價格在今年一季度同比下跌幅度超過10%，最高的甚至達到30%。
不過，隨著市場回溫，加上近期關於參考價上調傳言，也有觀點認為深圳房價可能正處於漲價前夜。
買房不再送大奔、特斯拉，中介深夜還在開單
儘管處於低潮期，但在房貸利率走低等各類利好因素作用下，目前深圳樓市的頹勢已有所扭轉。深圳市房地產中介協會就表示，目前深圳市場「觸底」回暖的趨勢已逐漸清晰。
據時代財經了解，在4月清明小長假期間，深圳迎來「報復性買房」熱潮，各大售樓處人氣爆棚。隨後，多個樓盤開發商都發布了成交喜報，如南山後海的恆裕深圳灣項目假期三天的成交金額高達1.3億元。
樂有家研究中心的數據顯示，4月僅6天時間，深圳新房住宅網簽量達到了764套；而深圳樂有家二手市場的成交量環比節前一周也上漲了六成，門店帶看量明顯攀升。
「最近大金額交易成交增多，華僑城新璽深夜都賣出五六單。」南山區中介沈明告訴時代財經，當新璽這種四千萬起步的公寓銷量都明顯增加的時候，那就說明市場變好了。
而開發商也加快了推盤步伐。據深圳市房地產中介協會統計，3月深圳共掛盤出售房源60423套（存重複房源），對比2月41262套在售房源增加近2萬套，掛盤量明顯上漲；此外4月份將集中入市140餘個新盤項目。
伴隨市場情緒的變化，開發商也暫停了過去的優惠政策。沈明稱，隨著成交回升，4月以來寶安、龍崗等區的一些剛需樓盤已經收回折扣了，「龍華龍瀾大道去年底買房還送大奔和特斯拉，現在沒有了，目前剛需盤價格不會再下調了。」
市場的變化，也催促王玲最終在3月底簽下了一套二手房。
王玲稱，自己其實早在2021年初就看過了這套房所在的小區，「那時候同戶型的成交價比我現在買的高了一百多萬，甚至有掛牌價高兩百萬的，屬於我夠不到的。」最終，王玲這套房的成交總價為600多萬元，與指導價相差不遠。
「可能價格不是最筍的，但我看房一年多，心態也好了很多，畢竟普通人也很難買在真正的底價。我的判斷是目前下降空間不多了，這也就足夠了。」王玲告訴時代財經，她並不認同買房群里購房者唱空市場的看法，她認為市場不好的時候反而才是買房的機會。「我也不怕它不漲，就算虧一點利息我也無所謂的，我得到的是居住價值，是穩定的家庭生活，而且就深圳來說，長線我不擔心。」
（文內受訪者均為化名）