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剛結束的成都第三批次集中土拍，武侯區「顆粒無收」。
今年三個批次的集中土拍，武侯區也多少顯得有點「不熱鬧」，僅供應了四宗「雙限地」。
而成交的這四宗地，就有兩宗來自紅牌樓。
位於成都二環路與老川藏路相交處的紅牌樓，距今已有差不多400多年的歷史。
這裡是過去成都進藏，乃至通往雲南、東南亞、南亞的必經之路之一。
據《華陽縣誌》記載：
紅牌樓堡距縣南十里
明嘉靖中蜀王於此建坊
名曰紅牌坊
如今，紅牌樓已褪去昔日光環，與三環之隔的武侯新城，有著截然不同的發展「火候」。
當代人們對這裡最深的印象是曾支撐武侯經濟之一的汽配廠，以及上世紀的老舊居民樓。
（圖源@成都武侯區志）
而面對這個主城老闆塊，人們也仿佛忘記，在曾經的土拍市場，紅牌樓有過的風光。
2017年，紅牌樓拍出了當年的成都「地王」，這宗地成交樓面地價高達17200元/㎡，也就是現在東原印長江所在地塊。
（東原印長江 圖源@東原集團）
四年後的今天，武侯無地破此記錄，它依然是武侯區地價NO.1。
有意思的是，東原印長江由南北兩個地塊組成。
其中南地塊由東原摘自土拍場，占地約16畝，而北地塊則是東原以5.43億元從台灣房企遠雄那裡接手的30畝住商地。
（原遠雄地塊位置）
遠雄這個地，早在2013年就拿下了，成交樓面地價同樣是當年的「地王」——10000元/㎡。
彼時，片區內雙楠憶景的二手房價格還在9500元/㎡到10000元/㎡左右。
地價直抵房價，LJR給的勇氣應該不少。
但在「熱血」過後，遠雄於2017年落寞地退出了成都市場，未開發的兩個地塊均「拱手讓人」(另一宗為現藍光雍錦麗府地塊)。
而由兩宗「地王」結合的東原印長江，2018年10月－2019年3月分三批次陸續入市。
久未有新房供應的紅牌樓，如久旱逢甘霖，前兩批次基本都是開盤即售罄的狀態，單價約1.95-2.2萬元/㎡；最後一批次因以大戶型為主，且單價也提升不少－約2.8-3萬元/㎡，去化速度稍慢些，但也逐步清盤。
項目打造8-9層洋房大平層產品，共計約389套，建面約133-240㎡。以改善/深改產品為主。
（東原印長江 圖源@東原集團）
與東原印長江一街之隔，是＃金房雲廬。
在東原之前，「地王」的稱號還曾屬於金房。
2016年11月，金房以12000元/㎡拿下11畝地塊，容積率僅1.8，為昔日紅牌樓「地王」。
項目有8棟8F/-2F洋房產品，住宅共計64套，其中有4套為採光不足的公寓戶型。
（註：原圖來源於成都市規劃和自然資源局，後期還有變動的可能，所以大家請以項目最終公示以及銷售合同為準，本文不能當作事實依據）
從項目技術指標可見，金房雲廬64套住宅合計面積約12621㎡。
算下來
項目住宅平均建面
達到了約197㎡
！！！
(圖源成都市規劃與自然資源局)
據路邊社消息，或是罕見的一層一戶產品。
雖然金房地塊面積較小，但憑藉12000元/㎡的拿地價格，以及平均產品面積段，這或是繼東原·印長江後，紅牌樓又一高改項目。
此外，項目的住宅車位比約1：2.7，也同樣符合改善項目的指標。
不過，拿地至今時隔五年有餘，金房雲廬早已修成現房，卻遲遲未有開盤的信息釋放。
紅牌樓還要繼續等待下去。
2020年，南二環紅牌樓板塊僅2個項目取得預售。
一是＃富國上邦，推出建面約120-178㎡產品，單價約24000元/㎡(含裝修)，剛售罄不久；
一個是目前仍在售的＃雙楠悅天地，早在2011年就已經亮相，戶型為建面約111-177㎡，去年8月取證，清水價約2.1-2.65萬元/㎡；今年8月再次取證，清水價約2.22-2.72元/㎡。
雖因「地王」紅極一時，但如今的紅牌樓已快湮沒在土拍市場。
而在印長江過後，新南山&福建縱橫投資終於在去年1月聯合入駐。即如今的南山凌峯。
這宗112畝住商用地，由5個地塊組成，包含住宅/商業/零售商業等。
(圖源@銳理數據)
南山凌峯的配建要求很多：
修建一所小學，面積約15.18畝，小學規模不小於18個班；
修建一所幼兒園，面積約7.94畝；
在C、D、E地塊內，建設計容建面不小於60223㎡的商業返遷安置房、44個地下機動車停車位；
在A地塊建設計容建面不少於31218㎡的住宅返遷安置房，包括套一68套、套二129套、套三190套。
商業部分為產業項目用地，要求投資總額不得低於16億元，還得自持50%。
此外還有農貿市場、公廁、社區養老服務設施等配建要求。
所以，綜合這些配建，項目的實際成交樓面地價遠不止6730元/㎡。
現如今，南山凌峯已取證三次。銷售情況都挺不錯。
項目首批次預售價格約2.77-3.3萬元/㎡。項目預計將推出最後200套房源，建面約124-180㎡。
南山凌峯的快去化力，恰好可以反映出紅牌樓片區目前亟需提升新房市場活力。而等不及的購房者，大部分已將目光投向了三環外的武侯新城。
紅牌樓的曾經，是屬於置信麗都的。
在2000年初，置信撐起了紅牌樓高端市場的半邊天。
先後開發了麗都花園A區/B區/C區/D區，置信麗都·花園城等。
（麗都花園A/B區）
其中麗都花園城C區最小戶型都是194㎡，並且還配置有主會所。
（置信麗都花園C區 圖源貝殼二手房）
當時成都均價才1600元/㎡的時候，麗都花園的單價就近4000元/㎡。
從戶型配備大戶型，再到高定價，在2000年初，麗都花園不失為當年高端住宅的代表。
後來在2010年左右，置信又開發了麗都花園麗府。
（麗都花園麗府實景 圖源貝殼二手房）
據貝殼二手房數據顯示，目前麗都花園C區二手房參考單價約18830元/㎡；麗都花園麗府二手房參考單價約25916元/㎡。
（圖源貝殼二手房）
此外，不僅是住宅，置信還打造了麗都公園。
雖然在今天看起來，麗都公園面積不大、功能單一，但仍舊造福了周邊居民的日常遛彎。公園內還有籃球場、足球場、網球場等。
目前，片區內品質比較靠前的樓盤還有中糧香榭麗都、中糧·祥雲、中環曉院等，其中，中環曉院二手房指導價為23162元/㎡。
在貝殼二手房，中糧香榭麗都的參考單價約25280元/㎡。
（中糧香榭麗都實景 圖源貝殼二手房）
不過，縱然風雲變幻，新盤迭起，紅牌樓卻再難復刻當年由置信所創造的「麗都時代」。
時代造就了紅牌樓曾經的光輝，但更新換代太頻繁的時代，也將紅牌樓深深地甩在了背後。
今年首批次集中土拍，紅牌樓成交了2宗小地塊，被電建&交投承包。
兩個地塊的清水限價均是22100元/㎡，精裝限制在2000到3000元/㎡之間。未來的預售均價或最多在25100元/㎡左右。
在拿地後不到三個月，兩個地塊的規劃圖就都出爐了。
這個速度著實
（註：原圖來源於成都市規劃和自然資源局，後期還有變動的可能，所以大家請以項目最終公示以及銷售合同為準，本文不能當作事實依據）
39.5畝地塊，由12棟4-11F的純板式樓棟、2棟12F租賃住房構成，容積率2.0，綠地率35%。
4＃樓東側戶型有8戶採光不足的住宅公寓，介意戶型採光的，大家需要注意哈。
其中，6＃、7＃樓只有4層，且均是獨棟獨單元，是近段時間來比較流行的洋房產品。
總樓高低了，樓間距就顯得很開闊。
比如：6＃、7＃之間距離約28米，總樓高才12米，兩者之間比例高達2.3，十分優秀了。
另外，曹曹注意到，每個樓棟地面部分都預留了採光玻璃頂棚，加上這個項目沒有架空層的設計，那麼，大概率首層都是底躍戶型。(以最終公示為準)
（圖源成都市規劃和自然資源局）
27.6畝地塊，由5棟10F洋房／2棟9F租賃住房組成，容積率2.0，綠地率35%⬇️
（註：原圖來源於成都市規劃和自然資源局，後期還有變動的可能，所以大家以項目最終公示以及銷售合同為準，本文不能當作事實依據）
每個樓棟地面部分同樣預留了採光玻璃頂棚。
目前除了建築規劃，暫未有太多信息釋放。
這兩個項目，均是現房銷售，大家怕是最少要等一年，但也說不準，萬一它們就是快呢。
在未來的土地出讓計劃中，紅牌樓片區還有三宗土地待出讓(以最終公示為準)⬇️
（圖源：投資雲地圖）
一宗住宅地塊，占地約27畝，容積率2.5，位於下一站都市東側，距離地鐵10號線/3號線/7號線太平園站僅約150米；
一宗住商用地，占地約26畝，容積率3.0，位於香樟林東南側；
一宗預估為太平園TOD用地，占地約117畝，為商業用地，容積率4.0。
目前，這些地塊的信息還未最終公示，一切還請以相關部門最終公示為準。
「北有亞運村汽車交易市場，西有紅牌樓西部汽車城。」
汽配廠，曾經撐起了紅牌樓的經濟發展，但如今卻成為了城市界面中說不出的痛。
但是，成都大興的城市更新，終於讓紅牌樓有了重新來過的機會。
就在武侯區今年上半年發布的城市更新機會清單中，紅牌樓就有9個重要項目，不僅有利於產業導入，對片區內的城市界面也會有較大改善。
其中不乏西南汽配城、皮革城、永豐汽配城、紅牌樓商業廣場、晉陽北片區33個老舊院落等的改造。更新項目地塊合計占地面積約686畝。
（武侯區紅牌樓片區城市更新清單）
不僅如此，紅牌樓片區又屬於三國創意設計產業功能區。
在這個產業區內，紅牌樓片區的IP為「動漫三國」。
在三國創意設計產業功能區的策劃包裝項目機會清單里，紅牌樓片區內又有五個項目包含在內。
（三國創意園紅牌樓片區機會清單）
麗都公園，將打造為國風國潮主題公園；
紅牌樓廣場，將打造電競綜合業態集群；
還有東方家園、萊克汽車城＋紅運汽配城、長益街華勛遠程汽車等位置的改造。
其中占地約43畝東方家園將打造為CIC創想中心，它融合了loft、SOHO、寫字樓、商鋪等產品形態，建成後將以創想社區的模式呈現。
據了解，CiC創想中心或將引入伊藤洋華堂。
（CiC創想中心效果圖）
此外，還提到了太平園5G創意城中三個項目的打造，三個項目中有不少地塊便是上文提到的城市更新機會清單。
（三國創意園紅牌樓片區機會清單）
這些項目中，紅運汽配城計劃在2022年實施拆遷；
太平園TOD一期/二期/三期項目將陸續上市開建，占地規模約368畝；
太平園國際家居博覽中心/太平園家私廣場將計劃在2022年實施拆遷，占地規模約733.8畝；
西部汽車城/西南汽配城同樣在改造名單中……
（紅牌樓片區實景 圖源貝殼二手房）
城市更新，無疑是紅牌樓「全村的希望」。能不能翻身，就靠此一戰了。
但不可否認的是，紅牌樓的各項配套依舊在線。
位於二環與三環之間，道路四通八達；軌道交通就有地鐵10/3/7/8/5號線；
近日，在建的地鐵10號線三期紅牌樓站也順利封頂；
（成都地鐵十號線三期工程為十號線一、二期工程的北延線，北起人民公園站，終點接入已建成運營的十號線一期太平園站）
（圖源@中鐵北京工程局城軌公司）
商業有大悅城/紅牌樓商業廣場/萊蒙都會/優客聯邦，盒馬鮮生的首店就開在萊蒙都會，未來還或有伊藤洋華堂的加入。
最後，紅牌樓片區的教育資源如何呢？
＃周邊公立小學⬇️
＃華興小學
華興小學始建於1950年，2006年在城鄉教育均衡化引領下，新建而成。
華興小學對口初中包括北二外成都附中、武侯高級中學、武侯實驗中學。
其中的北二外成都附中，硬體條件一流，師資上得到了同樣在武侯區的成都七中林蔭校區的大力支持。
＃太平小學
太平小學以前是一所村小，後來由於城鄉捆綁發展，小學曾與玉林小學捆綁，成為玉林小學教育集團校區之一，2013年，學校「脫綁」。
太平小學是教育部第一批全國青少年校園籃球特色學校，辦學歷史有百餘年。
在2021年小升初劃片中，太平小學對口成都第四十三中學校、棕北中學西區實驗學校以及石室雙楠實驗學校。
其中棕北西區是棕北中學本部的三區之一（棕北科院、棕北桐梓林、棕北西區），作為武侯區乃至全成都最早的一批老牌公立初中，棕北中學一直都是外界眼中武侯區的門面擔當。
棕北西區2013年正式納入棕北教育集團管理，是武侯區目前實行5+4學制的兩所公立初中之一。
＃龍江路小學中糧祥雲分校
2013年，龍江路小學(中糧祥雲分校)正式開辦，屬於龍江路小學名校教育集團。
中糧祥雲分校現任校長是來自紅牌樓小學，老師中也有不少來自本部。
此外，中糧祥雲分校和本部為兩個獨立的法人單位，關係不如武侯新城分校。
在今年的小升初劃片中，對口北二外成都附中及川大附中西區。
＃周邊私立學校⬇️
＃西川中學
西川中學，成都頂級私立學校，在專注中考之後，很快取得優異成績，成為武侯區乃至整個成都市私立學校的一個招牌，更是被家長們評為「五朵私花」之一。
現有西川中學和西川實驗學校(南區)兩區，兩個校區統一管理。
西川中學本部(北區)早已處於成都一類私立名校之列。
西川中學(本部)現位列成都「私立五花」之一，創辦於2000年。
西川中學最大的特色之一是純初中辦學，和其他成都頂級私立不同的是，沒有本部高中提供直升，所有學生都只能參加中考升學，且每年的四七九率相當高。
另一個特色就是蛇形分班，這一點在成都私立中學裡面比上一點更特殊。西川中學辦學至今據說從未分過重點班、快慢班，純蛇形分班模式。
結合以上兩點，再加上西川中學每年亮眼的成績，他是成都家長心目中當之無愧的頂級私立初中。
西川中學是整個成都範圍內最先實行「鎖區」招生政策的私立學校之一，對於武侯區的家長來說是一個非常好的事情。本身大部分武侯區家長對本區公立初中不是很滿意的情況下，西川中學50%的本區名額，總歸是多一條路。
西川中學在對學生的管理上相當重視細節，細到每一個精確的錯題。西川中學能取得如此優秀的成績，跟學校嚴格的管理分不開關係
而2018年開學的西川實驗學校(南區)也已經在一類名校的巔峰對決中絲毫不落下風！
與西川中學本部不同的是，西川實驗學校有開辦小學建制，其小學部管理層主要來自成都知名小學成師附小和泡桐樹小學，19年開始招生。
西川實驗學校的教研組長、備課組長均由西川中學本部的骨幹教師擔任，以保證原汁原味的西川教學風格。此外，成都七中、石室中學、七中育才網雲班的名校精英教師，以碩士學歷為主的海內外優秀大學畢業生也加盟西川實驗學校。
很多家長會考慮到小學初中直升的因素，因此西川南在小升初直升這一方面，比西川中學本部更具優勢。
西川南區和北區一樣，主要面向武侯區招收學生。本身成都頂級私立開分校從未有過開在同一個區的先例，獨西川一家。而兩所學校都各自劃分50%的名額在本區，對武侯區家長來說，簡直是天大的好事。
關於西川中學及西川南區的詳細情況，可以查看
純初中辦學的頂級私立初中
關於武侯區的公立中學情況，可以查看
武侯區公立初中究竟有多強？
＃結尾＃
「地王」夢轉瞬即逝，置信創造的「麗都時代」也已成為歷史。紅牌樓的突破口，是城市更新對區域面貌的改善。
而在現有的熱土之上，它遍地是美食、充滿老城煙火氣，這又是最讓人難以割捨的一部分。
未來待紅牌樓全新亮相，褪去往日的陳舊斑駁，又有望迎來新的發展周期。
最後，你會期待未來的紅牌樓嗎？
-END-
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