當前的樓市，真的只能用「涼涼」二字來形容。

面對此番局面，幾家歡喜幾家愁。對於手中無房的人來說，他們非常開心，自己期盼了多年的「樓市下跌」似乎就要來臨了，為此無房人滿懷期待，總希望價格能再低點、市場能再涼點。然而，對於有房人和開發商來說，這種「漸涼」的局面，簡直就如同要命了一般，手中大量的房子賣不出去，建好的房子積壓在手中導致高庫存，手中資金不暢的情況下，出現了不得不「甩賣」的結局。

那麼，房產市場究竟是「熱」點好，還是「涼」點好呢？

咱們借用房地產專家馬光遠的話來表達，馬光遠認為，房地產調控的本質並不在於大幅度降低房價，更不在於讓房價降低到人人都能輕鬆買得起的地步。樓市調控的本質和唯一目的是保持房地產合理的增長速度，不可過快（當然也不可過慢），使房地產行業與其他行業保持相互適應、相互匹配的均衡發展態勢，進而促進所有行業穩定前進的「共贏大局，而不是某個行業的小局贏」。

那麼，為什麼多數人認為「房產調控就是為了降房價」呢？在指聞君看來，這其實是一種誤解，是過去20年來房產發展經驗給我們傳遞出的一種慣性思維。1998年住房改革開始，住房市場化正式開啟，福利分配房制度開始淡出歷史舞台，從此房地產開啟了「一路高歌猛進」的發展態勢，在1999年前後，全國房產均價為2000元/平米，到2022年上半年，全國新房均價超過1萬元/平米的大關，均價漲幅超過400%，在一線城市例如北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、成都等主要區域，房產價格漲幅遠超400%，核心區域甚至超過1000%，原本數萬元的房子，現在價值幾百萬元，乃至上千萬元。

房地產高速前進的過程中，必然會導致過多的資金、資源出現傾斜。實幹家曹德旺就多次提出，過去的幾十年裡，房地產吸納了過多本應該流向實體行業和實體企業的發展資金資源，到頭來老百姓的口袋裝的全是房子，根本沒有多餘的錢用於消費和踏踏實實搞研究生產。

這就是房產過旺的弊端，所以「限制漲幅、限制買賣銷售、限制增長勢頭」的舉措紛至沓來。由此我們見到，過去的10多年裡，調控樓市主要在於「打壓和抑制」。

然而，人們卻忽視了「樓市調控」的另外一個層面：那就是要保持房市合理增長，在不過熱的同時，也不能過冷。2021年以來，樓市真的冷了，超過20個一二線城市的二手房掛牌量再創新高，平均超過10萬套，更是突破7年前的高位水平，二手房成交量是房產市場的晴雨表，二手房掛牌量猛增的同時，表明房市行情不佳，購房者寥寥。

在「房市穩健」發展的基調下，一旦樓市過冷、市場過於蕭條，那麼各項「積極」的舉措必然油然而生，這是情理之中的事情。

超65個城市「行動」：降首付、降利率、給補貼！

據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至4月中旬，2022年內已有超65個城市「鬆綁調控」。盤點各大城市給樓市調控政策鬆綁的方式，不難發現，各大城市最熱衷的政策鬆綁內容無非以下幾種：降低首付比例至20%、下調商業銀行貸款利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低開發商預售門檻、放鬆限購、取消限售等。

我國的房地產市場發展，基本遵循一個經典的邏輯，那就是「買漲不買跌」，在這背後，其實就是「信心」的接力傳輸，一旦某個城市房產市場出現一絲絲「積極」信號，那麼這個信號就會被瞬間無限放大，進而激起本城市購房者和周邊城市購房者的沸騰，從而形成一波購買力。

然而2022年之後，這種「買漲不買跌」的信心似乎不復存在了。雖然超過65個城市發布了諸多「救市」政策，然而實際卻收效勝微，根本沒有達到預期的成果，在這些「救市」的城市中，不乏一二線城市和區域核心城市，例如哈爾濱等大城，都在其中。

那麼，一攬子舉措下，為何買房人依然不動？為何樓市仍涼涼呢？在指聞君看來，無外乎3大因素在起作用。

首先，房住不炒的基調並未動搖。

2016年，房住不炒正式被提出，從此成為了各大城市開展房產市場政策的指導依據，2017年房產調控200次，2018年直接打到400次，2019年超過500次，2020年至2021年年均也在600次左右。房產調控舉措的逐年增加，足以說明，各個城市對房產的約束性條件越來越多了，從大漏洞的補缺到小漏洞的修補，正在一步步加強對房產上中下各個鏈條的標準化監控。

稍微熱一點，那麼抑制性的舉措就會降臨；稍微冷一點，那麼鼓勵性的舉措便會提出。所以在房住不炒的基調下，市場未來走向何方已經清楚，這個預期從開發商到剛需購房者心裡都跟明鏡似的。故而，指聞君認為，現在的房產購房者，對房市已經看淡了，並不再盲目追求上車。

其次，炒房客已消失，市場只剩剛需。

房產價格上浮，真的是市場剛需購房者快速增加導致的嗎？實際上每一輪房市上漲的背後，都有著大量炒房客的影子。溫州炒房團、浙江炒房團、燕郊炒房團、合肥炒房團等，這些是過去司空見慣的詞彙。然而近些年來，似乎「炒房團」已經消失了，這就導致現如今的房市，沒有人來「攪動」，剛需的力量相對薄弱。

炒房客究竟有多少人？相信不少人對這個話題感到好奇，根據一些非專業的房產機構統計，擁有超過10套房子的人，一共有超過20萬，擁有5套房子以上的人接近200萬人。所以，如果我們把擁有5套以上房產的人視為炒房客的話，那麼至少有200萬的炒房客。

200萬炒房客多還是少？指聞君認為這個數據很龐大，在不少中小型城市裡，城市常住人口才不過上百萬人，200萬人的炒房購買力，足夠攪動一個二線城市的房產市場價格格局了。而且在房產上升期，炒房客的影響力會被放大，在第一波炒房客攪動之後，剛需們便會「揮舞著」重金入場接力。

根據央行課題組曾經在《金融界》發表的城鎮家庭資產負債報告數據顯示，我國的城鎮家庭戶均擁有房產1.5套，住房保有率達到96%，這足以說明，現階段城鎮家庭根本不缺房子住。隨著炒房客的消失殆盡，在剛需們住房需求已經得到滿足的情況下，誰還去追著買房子呢？

再次，資金不足、成本提升。

指聞君認為，站在購房者的立場而言，真正促使其作出買房決定的其實是「買房賺不賺錢」這件事兒。而在2022年，買房或大概率成為「賠本」的買賣。一方面買房資金不足、貸款利率居高不下；另一方面房產溢價空間低，這就導致房產擁有的利潤差大打折扣。

中泰證券首席經濟學家李迅雷曾說到，在一線城市，房產的資金占用成本超過6%，房產折舊費超過4%，然而房產的租金回報率不到3%。按照李迅雷的說法，一套100萬元的房子，一年下來不僅沒有帶來增值，而且是虧本的。另外，社科院在發布的《住房預測報告2022》指出，全年房產增幅-3%至3%之間，這意味著僅僅依靠房產市場增值已經無法實現。

所以，誰還去買房呢？

對此，你怎麼看待，歡迎評論區留言！