今年一季度結束以後，我一直在等福州和廈門的官方職能部門公布一季度樓市成交數據，以往廈門市房管局官網雖然公布稍晚，但福州市不動產登記中心還是會快一些的。按照以往多年的正常節奏，4月份結束前就該把《2022年第一季度福州市五城區新建商品房、二手房交易情況》公布出來。
但今年有點奇怪，到了5月份居然還沒有看到上季度的數據，而是發布了一個不知所云的市場化新建商品住宅「供銷情況」。我們知道如今商品房網簽數字已不重要，因為根本不能反映市場真實銷售情況。自2020年三季度安商房開始批量網簽以來，「商品房」網簽數據中就包含了大量安置房。
一開始安置房納入網簽只是干擾安商房項目，到2021年下半年後，純商品房樓盤的網簽數據也開始「摻水」了。由於一眾品牌房企相繼爆雷，為了應對債務危機，它們紛紛把名下賣不掉的商品房被拿出去抵款、抵債，這些房源被網簽到債權人、投資人、供應商、施工方等名下，納入數據統計但事實上並不是真的賣掉。硬著頭皮簽下抵債房的人只能轉身委託中介去賣，於是市場上各種工抵房、更名房、員工房、內部房等多如牛毛。
最典型的例子莫過於五一廣場往東走兩步就能看到的那個「大褲衩」，一堆標價一千多萬的「嚎宅」，居然一夜之間全部網簽掉，這些房子真的都是「賣掉」的嗎？在幾年前的樓市巔峰時期或有可能，放現在誰都知道這家開發商已經債務違約，誰還相信這些都是真實市場成交，大家都會疑問這些房子實際上網簽到了誰的名下？
由於安置房和抵債房對商品房網簽數據的干擾，我們向來都是用更加精確的二手房成交數據來分析市場真實情況，並且這些年來買二手房的人多，二手房始終占據著更大的市場份額。所以我希望有關部門能把有些底線守住，該公布的數據要公布，政務公開透明程度與營商環境息息相關。
我們知道自2019年以來樓市都是上半年暖、下半年涼，但2021年有點不一樣，去年「金九銀十」之後的大半年時間樓市冷得太快，全國各地樓市瞬涼，土地也頻頻流拍。就連一線城市深圳的二手房成交量都已腰斬，其他城市還能好到哪裡去？在這種情況下，地產從業者們熱切期盼樓市短暫回暖，我們也想知道往年的「小陽春」今年還會不會出現。
尤其這些年來「金九銀十」早已變成「銅九鐵十」，但「金三銀四」還是扎紮實實，2019年和2021年都是三四兩月二手房成交量最高，所以今年福州五區三月、四月的二手房成交情況如何？究竟還有沒有樓市「小陽春」呢？這兩個月份格外重要。雖然官方統計數據沒有公布，好在還有二手房網簽數字能做個參考。
認真閱讀過以往樓市數據分析文章的讀者都會知道，這個二手房網簽數字是中介的初步申報情況，並不代表最終真實的成交量。但好在這個數字每月都有更新，詳細到每個區，因此能夠進行同比、環比分析，還可以藉此估算實際成交數字，結果不會有多大誤差。
今年一季度五區二手房網簽數字是6542套，去年同期是10556套，降幅達38%。將過去兩年的網簽數字與官方統計數字對比，最終二手住宅成交套數大致是網簽數的四分之三，這樣算來今年一季度五區二手住宅成交大概是4900套出頭，也就是說日均成交套數大約55套左右，這比2018年下半年的樓市冰封期強不了多少。
2021年三季度五區二手住宅日均成交74套，四季度日均成交65套，今年一季度不僅沒有回暖反而繼續下降，「小陽春」不見了，迎來的只有「倒春寒」。如果單拿「金三銀四」這兩個月的二手房網簽數字來對比，今年比去年同期下降了41%。就連「金三銀四」都沒了，其他月份又該如何是好。
單看鼓樓區的情況更加明顯，去年下半年的文章中已經做過分析，鼓樓區成交下降最明顯，去年四季度二手房成交量比二季度腰斬。現實中每年上半年對鼓樓的二手房市場更加重要，因為這是「學區房」集中交易過戶的時段。然而今年的「金三銀四」鼓樓二手房網簽數字與去年同期相比降幅高達48.5%，依舊是腰斬狀態，比去年底最後兩個月也沒多賣幾套。我們清楚看到：學區房已經失去了市場，任由炒房客們如何暴跳，沒有多少人還會去當接盤俠。
若按前幾年福州房價階梯式下降的正常節奏，每年下半年的成交量萎縮會促使二手房降價；價格降了一截之後，市場上剩餘剛需購買力夠得著了，第二年上半年的成交量便有所回暖，自2018年下半年以來都是這樣周而復始、反覆循環。
眾所周知，去年下半年以來福州房價又跌了不少，馬尾已經遍地都是單價萬元以下的二手房，四城區也有不少電梯房跌向一萬出頭，老舊小區更是搶著降價，就連新盤都開始主動打折。可在房價進一步下跌的情況下，2022年上半年成交量卻沒有回暖！想「以價換量」都已換不來量，而且眾多新建安置房還在辦證湧來，庫存量越來越多，買房人越來越少，在這種情況下，賣方心裡就會越來越慌。