近日，空·白研究院創始人、貝殼研究院名譽顧問楊現領線上出席博智宏觀論壇月度例會，就「新階段如何促進房地產平穩健康可持續發展」主題發表演講。
楊現領表示，統計局最近公布了一季度房地產數據，從微觀調查的角度來說，市場數據實際上比較差。大部分城市新房同比交易量下降幅度都在30-50%之間，好一點的城市（如北京）新房市場略好，但同比下降幅度也有30%。環比去年四季度，新房也沒有改善，大部分城市的環比數據都還是繼續下跌，也就是說新房交易量繼續環比下降的狀況目前沒有得到根本修正。
「預估下來二季度可能仍在相對比較弱的周期裡面。新房市場全面恢復交易量的預期估計要等到二季度末、三季度初，我所調研的大部分的開發商和中介運營機構，他們對新房的預期相對來說都是這種情況。」楊現領表示。
楊現領指出，總體判斷整個新房市場交易量全面恢復要等到下半年。企業經營有其邏輯，從銷售回暖傳導到投資回暖，這中間有時間差。如果下半年銷售才回暖，今年的投資會受到比較大的影響。因為開發商下半年的投資，是準備明年的貨量，跟明年的業績相關，急迫度沒有那麼強。受制於銷售量狀況較差，上半年開發商沒有動力拿地。
楊現領表示，跟一些開發商企業進行交流的時候，他們對今年房地產投資不太樂觀主要有以下幾個原因。
第一個原因是存量。包括碧桂園、融創的很多存量項目還在出清的過程中。這些企業把項目賣掉後，才能有後續的投資和施工。但是目前項目出清的進展並不順利，從去年到現在還一直在拉扯和博弈。項目出清需要時間，會對存量項目的施工帶來影響，會對投資形成負面效應。
第二個原因是開工節奏比較謹慎。開發商新增的項目，基本是按銷定產，即依照銷量情況來確定投資狀況。以前開發商樂觀的時候，一個項目三期、四期同時開，今年基本上是賣一期開一期，細水長流，基本不會提前預備貨值貨量，整個開發商的投資預期比較謹慎。即便是市面上相對穩健的七個企業，包括保利、萬科、招商、龍湖、中海、華潤、旭輝等，這些企業的資金流狀況比較好，但是他們的新開工節奏比較謹慎。核心在於他們對市場什麼時候觸底、什麼時候反彈判斷不清，所以總體上採取比較保守的開工節奏。
第三個原因是拿地。開發商對拿地是不樂觀的，雖然地方政府在保證金、土地價格上都有一些改善，但是目前土地拍賣市場搶地氛圍不足，因為預期較差，只有少數優質地塊才可能搶一搶。現在開發商的策略就是減量拿地，全國大部分城市的土地市場還是比較弱的。
「這些情況短期內可能難以得到本質的改變。投資要有實質性恢復需要一個前提條件，就是新房市場交易量的恢復。」楊現領表示。
楊現領指出，整個中國房地產市場已經進入新的發展階段。很多城市新房交易量之所以起不來，核心不光是沒有需求，還因為需求被二手房市場吸引。像成都、鄭州、武漢等二線城市，二手房占比達到50%左右。比如成都一年二手房交易量為11萬套，新房交易量一年有13萬套。在這種情況下，如果大家預期新房交付可能存在問題，購房需求就會提前在二手房市場釋放。這也是為何3、4月份很多城市二手房市場復甦程度要明顯快於新房。
楊現領表示，我們現在有兩方面的供給，一個是二手房的供給，另一個是新房的供給。當供給側形成兩個供給市場，地價形成機制、城市發展邏輯和「以土地謀發展」（土地財政）的底層邏輯會有很大的變化。新房復甦不達預期的原因之一，就在於很多需求在二手房釋放了，像二線城市的二手房庫存量基本都在15-20萬套，二手房供應為很多潛在的買房者提供了更多元、一定程度上性價比更高的選擇。
「整個中國正在進入業主主導的階段。背後的指標叫業主住房自有率，已經超過60%，很多城市甚至超過70%、80%。從美國、日本、西歐住房發展的歷史來看，當一個國家的業主住房自有率超過50%，基本上就形成了業主社會。業主社會會對整個需求、供給、槓桿的運營機制產生很大的影響。」楊現領表示。
以北京為例，北京是全國第一個進入業主社會的城市。當進入業主社會，當地居民的住房購買力就不再取決於槓桿、現金，而是取決於手中的房產，這也是北京房價居高不下的原因。原因不是北京人有錢，而是北京人有房，很多人會賣掉一套去買一套，甚至賣掉兩套買一套，這種房產置換帶來的購買力成為支撐房價的重要力量。這也使得北京居民對房貸的需求沒有那麼明顯，因此放鬆利率、首付比例、貸款條件等，對住房市場的刺激沒那麼大推動作用。
「北京80%的住房供應來自二手房，北京每年二手房交易量在18-20萬套，新房只有3-4萬套。一線城市已經進入業主社會，二線城市正在加速進入業主社會。業主社會會對新房的供給、投資帶來影響，這是不以人的意志力為轉移的市場規律。」楊現領表示。
楊現領指出，中國房地產市場進行新的發展階段，還表現在中國房地產將地從賣方市場進入買方市場，即消費者議價能力增強，買方市場會重新定義開發商的結構、產品模型，一切都會發生變化。過去的「土地財政」是高效的，具備很強的規模效應；開發商一張圖紙走天下，產品相差不大，高周轉成為可能；消費者的需求是同質化的，房子在漲價，不管品質，買到就好，對產品差異性要求不高。過去「高槓桿+同質化」的產品供需使得土地財政效率很高，但是今天進入買方市場之後，這一切都會變化。
楊現領表示，中國房地產市場正在發生非常底層的變化，房地產市場的內涵和外延都在發生很大的變化，房地產行業會逐漸從以開發為重轉為以服務為重，中國二手房市場、交易服務商會不斷崛起。要保持房地產市場平穩健康課持續發展，就是要讓房地產投資不至於出現斷崖式下跌，讓它保持一個合理的降幅，逐步完成房地產開發商的轉型。房地產消費未來還處於上升階段，中國住房消費市場才剛剛崛起，特別是疫情後相關的住房消費服務業，包括家居、保潔、保姆等，這會是未來房地產行業最大的貢獻。
楊現領表示，要想判斷中國房地產市場處於什麼新階段，可以看看國外成熟市場上市公司的結構。比如德國最大的房地產上市企業不是開發商，是一家叫Vonovia的房地產租賃基金，是租賃REITs、租賃基金。美國最大的房地產企業是兩家房地產租賃運營機構，一個是EQR，一個是AVB。除此之外是家得寶，家得寶是美國最大的一站式倉儲建材零售超市。美國還有最大的商業地產服務商CBRE，美國最大的房地產網際網路企業Zillow。這背後都代表著新的發展階段，代表著租賃、商業運營、網際網路、建材零售家裝家居消費等的崛起。雖然中國不一定會重演這些商業模式，但背後包含的產業規律是一致的。
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