大家好，我是京爺，一名北京房產實操專家，擁有十年房地產行業經驗，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大數據分析的諮詢師！以下為公眾號提問精選：
1、京爺：你好！望京地區，總預算750w，二手，二房，剛需。請推薦合適購買的小區名稱？現在出手行嗎？
回答：你好，750萬的預算，兩居的話，基本上就是2000年左右的小區了。這裡面分為有學區類和無學區類：有學區，指得是陳經綸相關學區房，比如利澤西園、望馨花園、南湖東園二區，升值性都還可以，相對來說利澤西園（地鐵方便一些）、望馨花園學區穩一些，且為一貫制；而非學區類，可以選擇第一梯隊的望京花園，主要是管理尚可、人員素質高一些，然後再考慮其他老小區，比如望京新城，南湖各種園、望京西園等。目前來看，成交量相對小一些，可以稍微觀望一下。當然短期有學區需求的話，有合適的可以入手，因為目前來看朝陽還是單校，算是一個小小的利好。建議看看星球內部資料《北京樓市冷暖監測》，每周公布。
2、提問：京爺，29號公布了亦莊開始多校劃片了，這一波亦莊熱炒的主要邏輯就是學區，價格是不是短期要炸裂哇
回答：你好，多校劃片是未來的主旋律，不過得看具體是怎麼實行的，是西城模式，還是東城模式，還是朝陽模式。西城模式，影響較大，東城模式，一開始肯定會有影響，但如果是朝陽模式，那影響不大。建議看看星球內部資料《北京買房頂級思維》。
3、提問：京爺好，考慮海淀改善房，離上學還好幾年但希望能兼顧自住還能帶點學區，清河片和馬連窪這兩片，您覺得那個片區相對更能均衡這兩個需求呢？主要看了一些千萬上下的次新，電梯剛需，目前合適的房源實在不多
回答：你好，其實兩邊相差不會太大，包括學校、居住性、升值性，具體得看樓盤了。馬連窪附近可以看看天秀花園，小學其實還不錯。泛清河片，可以看看萊圳、金隅美和園、當代、上林溪之類的。建議看看星球內部資料《北京各板塊/小區歷史收益統計與分析》
4、提問：京爺，請問四季青（如酈城）三居為啥那麼貴，那邊沒產業沒學區靠什麼支撐呢？無學區需求，將來孩子在中關村上學，是選擇四季青還是馬連窪呢？
回答：你好，原因很簡單，就是海淀+品質次新。海淀整體板塊的價值在於產業+學籍，不管是五環外還是五環里，購買力都非常強勁。而海淀房子的基本面是：老小區實在太多了，次新品質小區非常少，顯得非常稀缺。四季青沒法跟頂級的板塊如萬柳比，但也算好地段了。購買力強，次新又少，板塊地段又還可以，價格不貴才怪。四季青還是馬連窪，都可以，得看具體小區了。建議看看星球內部資料《北京各板塊/小區歷史收益統計與分析》《這些二手房跑贏大盤》
5、提問：京爺好，光大名築小區現在看是多校劃片，是不是價格會降一些呀？3年內不打算要孩子，未來孩子少了是不是學區溢價會下來，現在買學區溢價不高的房子未來再置換學區比較合適？
回答：你好，好像原來也是多校。這個小區作為次新，長遠還是很有價值的。如果覺得有溢價，可以重點考慮一下保利金泉，我倒是覺得還好。建議看看星球內部資料《北京各板塊/小區歷史收益統計與分析》《這些二手房跑贏大盤》
6、提問：小孩在崇文上學，為了讓手裡的資金能夠至少保值，因此還是打算再買套房子
① 沿7號線看一下附近二手房，比如富力城，儘管房價不便宜，但可以自住。
② 找租售比高的地方比如四環內的陽光上東，鳳凰城或者望京區域買，買後依然出租，租金較好。
③ 我們也參與了中建一品的搖號，搖了400多號，估計選不上什麼好位置的房子了。掂掂腳，可以夠夠160左右的。
④富貴園及周邊是否還有買的價值？覺得這周邊房價已經挺高了。
您覺得哪個選擇更好呢？希望得到您的解答。謝啦
回答：你好：
① 沿7號線看一下附近二手房，比如富力城，這是一個比較穩的選擇，能兼顧居住和升值，我認為沒問題。
② 這幾個選擇，我認為有些遠，現在機會也不多，必要性沒那麼強。
③ 中建一品畢竟在海淀，有一定的價值，當下也有性價比，可以去選選。
④ 長遠看，泛崇文這一帶的次新價值依舊有，當然沒有學區需求的話，必要性倒是一般，可以分散一下。
建議看看星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》《北京買房頂級思維》
歡迎提問，內部資料：
《京爺北京買房十大頂級思維》
大數據：
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