昨天有看官問了這個話題，相信不少園區剛需和剛改也關注，今天簡單聊一聊。
先看一下各區域近幾年的土拍，婁葑拍地最早，其次勝浦，接著是車坊。
01.婁葑
從樓市角度來講，婁葑雖然屬於園區，但並不是中新合作園區，而是外圍鄉鎮，除了名字帶個園區，其他的都跟隔壁郭巷差不多。
上圖所示，婁葑之前賣的新房有3個，陸陸續續賣了2-3年，到現在還有少量尾盤在售，區位分布在常台高速兩側，工業區跟拆遷區混合處。
這個區域你想說有啥大的發展前景，一定是痴人說夢，項目區位決定這三個小區客群多以剛需+地緣改善為主。
婁葑地價除了拿地比較早的蘇高新外，然後就是19年9月土拍的兩塊地，20500元/㎡，靠高速，位置肯定沒有昨天建屋拿的那塊地好，結果建屋那塊地也是20500元/㎡，3年時間，地價沒漲，反而感覺暗降了。
再講一下周邊，有些工業地和產業園，但不是新興類的，而且沒有聚集效應，很散亂，很早之前的工業區，能帶來一定的置業人口，但購買力較一般。
然後邊上還有拆遷小區，置換有一些，老城區位置，非核心地段，沒有學區優勢，改善基本都會外流。
整體來講，婁葑置業群體偏剛需（金雞湖輻射）+地緣改善。
02.勝浦
勝浦是「退二進三」地塊，就是廠區清退改成住宅，從規劃上看 ，這個小版圖中，還剩3塊地待拍，如下圖所示。
跟婁葑一樣，勝浦也不是特別好賣，搞了個高貿新城概念，然後又弄了星海合作學校，剛開始的時候還熱火朝天，後來購房者發現噱頭大於實際，又慢慢涼了下來。
勝浦地價比婁葑稍微便宜些，跟婁葑一樣，也不屬於中新合作園，郊區鄉鎮，頂著園區，有名無實。
勝浦位置比婁葑偏一些，開車到奧體還要20分鐘，到園區其他地方基本30分鐘+，沒地鐵，產業以製造業為主，比婁葑產業聚集明顯，從土拍地塊字面也能理解「退二進三」，產業並不是高端。
勝浦營造的賣點有三個，上文講了兩，高貿新城，星海，還有一個就是園區向東發展，融入上海滬蘇一體化。
勝浦的東邊是崑山，縣級市一哥，滬蘇一體化是個偽概念，查一下地圖不難。園區向東發展是正確的，但目前中新合作園區範圍止步於中環東線，再往東是工業區和勝浦。
園區向東發展是對的，但跟勝浦沒啥關係。
周邊老小區居多，掛牌價較低，比尹山湖還低，二手房熱度也較差，配套較一般，不如婁葑完善，外圍界面也偏鄉鎮，沒有婁葑成熟。
整體來講，勝浦置業群體同樣偏剛需（奧體輻射）+地緣改善+一部分投資為主。
03.車坊
壓軸出場一般是最好的。
車坊是這兩年園區新晉的板塊，也不屬於中新合作園，一般聊到車坊，第一印象就是淞澤帝國。
板塊土地儲備充足，上圖是車坊控規圖，下圖是根據控規圖簡單對比了下，大概統計過，包含中海獨墅雲著和中鐵建剛拿的地塊，一共儲備了11塊住宅用地，3塊商業用地（一塊鄰里中心）。
車坊目前界面很難看，東方大道高架沿線在建，加上到處都在拆，第一眼感覺就是髒亂差，這種區域往往過幾年建設完了再看，會比較有吸引力。
圖片來源土拍網
這張圖看起來會比較清楚，車坊板塊大量住宅用地已經基本拆乾淨了。預計未來數年，園區土拍大戶就是車坊這裡+斜塘「退二進三」地塊。
車坊板塊缺點明顯：一個是學區（不知道朝前路會不會變名字），還有一個就是拆遷帝國松澤家園在這邊，整體拆遷板塊以後會和新住宅，以松濤街為界隔開。
講完缺點該講車坊板塊的賣點了：
01.背靠獨墅湖科教園，產業較新，聚集效應非常明顯，就業引發的置業客群較多。
02.距離園區主城較近，開車15分鐘能到核心區，有地鐵（8號線在建），配套相對成熟。
03.地塊儲備充足，界面能迅速更新。
從土拍定價看，車坊是三個板塊中最貴的，起拍價雖然比婁葑只貴了500元/㎡，但開發商拿地意向明顯更高，中海地塊溢價14.95%（22990元/㎡），中鐵建地塊溢價3.14%（21659元/㎡），近兩次土拍托底大環境下，能溢價成交的地塊，極少。
目前車坊板塊唯一新房中海獨墅雲著預計月底開盤，面積段約97-133㎡，小高層+洋房，預計精裝價格3.5-3.6W，售價參考中銳星奕灣二手房，算比較貼近市場的，談不上倒掛。
整體來講，車坊置業群體以剛需（園區輻射）+地緣改善+投資為主。
總結：3個板塊的新房，我個人比較偏車坊板塊的，離園區主城近、背靠獨墅湖核心區、界面能及時更新；勝浦雖然界面能更新，但土地儲備少，並且離園區主城略遠，配套一般；婁葑是界面難更新，土地儲備少，配套相對齊全。
以上總結只代表個人看法，不構成買房推薦，各位有不同意見以自己判斷為主。