城市濱水區是濱水城市最重要的休閒旅遊區域，也是濱水休閒產業的重要業態之一。城市濱水區是一個城市的靈魂，它承載著這個城市的歷史文化，它展示著這個城市的商業繁華。城市濱水區往往因其在城市中具有開闊的水域而成為旅遊者和當地居民喜好的休閒地域，是濱水城市的點睛之筆，也是市民日常休閒的最經常的選擇。研究和借鑑國際城市濱水區休閒旅遊開發的成功案例，有助於我國濱水城市的經濟發展。1950年代末至1960年代初，為了推動城市經濟的發展和振興，煥發城市中心的活力，北美率先發起了城市濱水地區重建和再開發運動，並逐漸蔓延到歐洲。到1980年代，城市濱水區復興運動幾乎遍及全球，本文以巴爾的摩內港復興項目為例，探討城市濱水區休閒旅遊功能的開發與實踐。
一、巴爾的摩港開發歷程
巴爾的摩內港（Inner Harbor）位於美國東海岸，是美國東海岸馬里蘭州最大的城市，自18世紀以來一直是美國大西洋沿岸的主要工業港口，也是巴爾的摩的城市中心。第二次世界大戰後，美國從工業時代進入後工業時代，巴爾的摩與美國其他大多數工業城市一樣，遭受到了產業結構轉型帶來的發展困境。
重工業的衰退大大降低了港口的重要性，同時隨著港口的貨櫃化和深水化，大噸位貨輪開始拋棄狹窄的內港轉而停泊下游海港碼頭，幾個世紀以來一直為巴爾的摩服務的內港區逐漸被棄置。
中產階級開始向郊區遷移，市中心及其周圍開始衰落。建築的空置率達到了25%，而且部分地方還在持續上升。在1952—1957年這短短五年時間裡，市中心房產的評估價值就下降了10%。到了1950年代末期，隨著城市稅收的持續減少，市中心已完全衰落，曾經充滿活力的碼頭、店鋪、工廠和倉庫徹底沒落，成為無人問津的城市垃圾。
1956年，巴爾的摩市成立城市規劃委員會，並授權該委員會策劃啟動城市更新的開發項目，該委員會隨即著手組織編制市中心的總體規劃。經過30年的開發改造，轉變為能夠吸引城市上萬遊客和造訪者的勝地，其改建工程無論是在經濟增長方面，還是在城市形象提升方面都取得了巨大的成功，堪稱城市濱水區再開發的典範。其後的雪梨達令港和威爾斯的卡迪夫灣更新改造都可以從中直接找到巴爾的摩內港的影子。
巴爾的摩內港的復興計劃萌芽於1950年代，為扭轉市中心衰敗的局面，該市商會成立了私募基金委員會，為制定和實施市中心復興計劃籌措資金。考慮到為整個市中心（面積約121.4平方公里）制定詳細實施計劃需要太多時間，規劃委員會決定暫時擱置市中心，從占地面積9平方公里的查爾斯中心項目著手，這也是美國第一個老城區更新項目。
1964年，巴爾的摩制定了內港區海岸線範圍的總體規劃，規劃年限30年，總投資為2.6億美元。該規劃的開發項目包括普拉特（Pratt）街道沿線的辦公大樓、位於東西部的複合型居住建築和沿內港海岸線的巴爾的摩公共遊樂場，基本任務是恢復城市濱水空間，構建人與自然的親近關係。項目的具體實施與運營由查爾斯中心—內港管理公司（CC-IH）負責，與其他私人公司不同的是，CC-IH需要與市政府簽訂合同，其所有的商業開發都要受到合同的約束。
內港的轉折點發生在1976年7月，時逢美國建國200周年紀念日。八艘方形高桅帆船載著來自歐洲、亞洲和南美洲國家的宣傳大使從紐約抵達巴爾的摩內港，並且向公眾開放甲板，邀請大家一起慶祝。這一活動持續了10天，期間第一次有成千上萬來自遠郊，以及馬里蘭州以外的遊客聚集在內港。這為內港發展旅遊業提供了良好的契機。隨後，在1979—1981年間，4個重要的旅遊景點向公眾開放：巴爾的摩會議中心（The Baltimore Convention Center）、國家水族館（National Aquarium）、凱悅酒店（HyattRegency Baltimore Inner）和海港市場（Harborplace）。到1982年，內港的遊客已經達到2000萬人次/年，其中2/3是本地居民，1/3是外地遊客，巴爾的摩已成為美國最重要的旅遊目的地之一。
經過60餘年的開發與建設，巴爾的摩內港建成了超過40萬㎡的零售商店、300幢公寓和酒店，以及大量遊憩與文化設施。如今的內港已經成為世界著名的旅遊目的地，每年吸引上千萬名來自世界各地的遊客，給城市新增了數以萬計的工作機會，創造數百萬美元的稅收。
二、巴爾的摩港開發成功經驗
1、混合的多樣化功能是實現經濟活力和商業吸引力的重要條件
巴爾的摩內港改建的規劃方案涵蓋的功能類型非常豐富，既有港灣市場、購物中心等商業功能，也有博物館、水族館、城市遊樂場等文化娛樂功能，後續還建成科學中心、會展中心、貿易中心和斯格特高級公寓，形成商務辦公居住區，多樣化的功能吸引大量不同的消費人群，使巴爾的摩內港成為城市最具活力的綜合休閒區。巴爾的摩內港設置儘量多的混合功能，並使之相互促進、互動發展，這是實現較強的經濟活力和商業吸引力的重要條件。
2、長期持續投入，有節奏打造引擎項目
巴爾的摩內港興建了多個大型引擎項目，是實現經濟和商業活力的關鍵，但大型引擎項目所需的投資非常大，且在有大批私人投資進入之前，政府就必須在征地、拆遷和基礎設施配套方面投入大量啟動資金。
而對再開發機構來說，能否成功地吸引私人開發商的投資無疑是其生死存亡的關鍵。巴爾的摩內港區以5500萬美元的資金啟動，計劃投入2.6億美元，而在建設過程中，分期追加資金投入保障項目興建的持續性。雖然短期投入巨大，但同時巴爾的摩內港也得到了長期漸進式的收益。
自1990年，市政府已可以從項目中每年獲得2500萬到3500萬美元的稅收，每年吸引遊客達700萬人，這些遊客在這裡的消費達8億美元，該開發項目創造了3萬個就業崗位。濱水區的開發是一項初期投入大、回報周期長的經營，其開發必須做好充分的資金準備。前期巨大的投入和有節奏地打造引擎項目是保障濱水區持續發展的關鍵。
3、合理的業態分布實現人氣與盈利的綜合平衡
巴爾的摩內港最接近水面的是大型購物中心、綠地、廣場和旅遊設施，這三者能集聚大量人氣，吸引遊客和本地顧客，能保障核心區的人氣與活力，同時大大提升周邊區域的地價。在商業中心周圍布置住宅、旅館和辦公樓，受到核心區域的帶動，土地地價上升，開發盈利性項目短期內就能夠實現收支平衡，而且能為區域注入大量人流。引擎性項目如會展中心、水族館、博物館等以投入為主，雖然，前期效益並不明顯，但是對提升項目的核心競爭力，推動項目快速良性發展具有非常大的作用。濱水區的盈利模式須有全局觀念，是公益性、引擎性與商業性多個項目綜合平衡的結果，單個項目上難以實現均衡的投入
作者（金潮）：中國濱水休閒產業聯盟理事長、中國市場學會副秘書長、中國市場學會濱水休閒產業研究中心主任、世界遊艇盛典執行秘書長。