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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問：京總好，目前想在北京購買自住房一套，預算1000—1200，我本人在沙河工作，有班車，媳婦在中關村工作，有辦法解決學校。目前看了清河板塊的橡樹灣，學院路板塊的逸城東苑以及奧森板塊的融域嘉園、澳林春天和京師園。還在猶豫中，請問京總認為這些板塊怎麼樣？更推薦那個盤？
A:回答：您好,感謝信任;1、1000-1200是一個很好的價格段,如果選籌精準,未來的漲幅應該是可觀的;首先這個總價可以買到市場上的主流戶型,北京從2016、2017嚴調之後,所有的置換家庭基本全部都勸退
加不上槓桿導致積壓的購買力會集中在改善群體，這部分改善群體一定會在近期有一個集中的爆發,總價1500萬以上屬於藍海市場，1000到1500萬可以拿到核心地段熱門區域的次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致這些區域的次新會越來越稀缺；以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新符合未來市場的主流。
2、1000以上的標的如果選籌錯誤可能會導致未來的流動性不好,或者嚴重跑輸大盤;失去了投資的意義,比較穩妥的打法是選擇核心區,核心區一般是指在城市分區中由某一種資源形成聚焦，為什麼是某一種資源聚焦才會用核心區形容，
即便是北京也分「市級功能」,和「區級功能」;衣食住行,大商場每個區都有一些,但高端消費,頂級品牌購買能力有限,每個城市最多只能養活一片商鋪,這就是「市級功能」某種資源形成的聚焦，購買力更強。
我們會看到一些冷門板塊的貴婦盤，就是指比同區域的二手盤貴大概一平1-2萬，這種盤買過來之後大概率站崗5-8年的時間，這個背後的邏輯就是沒有購買力，或者說購買力有限導致沒有更多的人去接盤，只有量大才能推高價格，可以用供需來形容，只有供需失衡，價格才會上漲，這個是微觀市場的邏輯。
3、清河和學院路、奧森板塊屬於三個不同概念的區域,清河的價值是有海淀不錯的學區配套+附近產業的支撐,目前區域的配套也比較完善,品質盤扎堆,學院路已經比較固化了,這個區域算是城中區,嚴格意義上熱門區域都算不上
奧森的價值主要是生態資源比較好,但生活配套比較一般,還是靠吸收東西產業區的購買力,這三個板塊清河和奧森板塊都可,學院路一般;清河的樓盤跑贏大盤的概率更大,奧森板塊跟著大盤跑問題不大,但房價的阻力位比較難破.橡樹灣的五期也就是萬像府溢價稍高，這個板塊13萬有點虛了，其它都可。
綜合建議:優先橡樹灣、其次奧林春天、京師園;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年,絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》祝一切順利!有問題可再向我提問!
Q:提問:京總，您好！拜讀了您星球的文章收穫很多。結合我們家的情況，有些問題想請教您。我在西單上班、我老公在東直門上班，孩子去年剛出生，已落戶西城白紙坊。家裡有兩套房子，一套房子在豐臺星河苑小兩居；另一套房子在恬心家園小開間。如果把兩套房子變現，加上現金貸款等，總共1400萬。
考慮上學、居住以及上班交通等因素，目前有兩套方案，想讓京總提提意見。第一套方案是，把兩個房子都賣了，換個大三居，但是買在哪裡沒有考慮好，希望有保值增值的效果；第二套方案就是恬心家園的房子不動，把星河苑的小兩居賣了，加上貸款現金，預算800萬出頭，也只能在同小區換個小三居或者大兩居。想聽聽京總的意見，哪套方案更合適？推薦哪些小區？
A:回答:您好,感謝信任和認真閱讀!星河苑在市場上的表現比較匱乏,近幾年價格一直起起伏伏;行情來了個別比較突出的房源能有一個10%的漲幅,但市場熱度下來會馬上有回調的現象,南四環缺少優質產業和優質商圈,長期吸引不到優質的購買群體,房價也相對較弱,恬心家園的保值增值屬性比較穩健,漲幅也可,可以優先考慮第二個方案,等下輪行情把星河苑的房子出掉,用本金撬動最大槓桿買優質盤即可
建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利.
Q:提問:京總您好，本人情況：自住德勝片區學區老破小，想置換一套大三居（自住兼保值升值功能），預算1500-2000（出售學區房+現金）。孩子西城上學需兼顧路程。如果新選房子距離學校較遠也可以考慮，但希望房子具有比較強的升值潛力。目前有兩個換房方案：
一、出售現有學區房，房款加部分現金買一套1500萬左右的大三居，剩餘資金再購置一套西城總價低的學區房或用於其他投資；
二、全部資金用於購置一套高品質大三居。但換房後孩子（目前五年級）只有西城學籍，沒有西城戶籍，擔心政策變化後期對升學有影響。
目前考慮的區域和樓盤如下：1.太陽宮（考慮太陽公元、金星園、火星園、鳳凰城）2.望京（考慮東湖灣、湖光壹號、融科橄欖城）3.大屯附近（考慮光大名築、遠洋萬和城、亞運新新家園）4.奧森板塊（考慮美倫堡、澳林春天）5.西北二三環附近（考慮金暉嘉園、金尚家園、遠洋風景、冠城園）6.安貞附近（考慮勝古譽園）
鑑於以上內容，請您就換房方案、樓盤選擇、槓桿使用給一些專業意見，謝謝您！
A:回答:您好,感謝信任!兼顧孩子未來升學,1500選一套品質三居+一套最低總價學區房,這個方案比較穩健,注重房子的升值潛力可以重點關注下望京,望京不能說升值潛力大,只能說比較穩健,房價的天花板比較高,奧森的優勢是生態資源好,但本地的購買人群全是來自於周圍產業,換句話說奧森的漲幅還要依靠外區的購買力,太陽宮的太陽公元稍有溢價,鳳凰城還不錯,可以看下三期和四期
安貞、西北二三環如果總價超過1500不建議做為重點選籌對象,這些區域屬於熱點區域,和龍頭區域的漲幅還是有差距的,剛需八九百的總價選這些位置還可,超過1000,總價越高,漲幅越一般,這個總價選龍頭板塊流通性和保值升值性都比較占優勢
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Q:提問:您好！想諮詢下，目前有裕中小兩居學區房一套用於孩子24年上學，考慮到搬到那邊不夠住，想在學校附近買一套三居室，目前相中朝陽區京友公寓154平三居（95年）和裕中東里98年96平三居，這兩個優缺點明顯：
1、京友公寓優點是南北通透夠大能住，但是沒有小區環境，整體來說感覺叫不上次新，怕將來保值升值空間有限，且商品房需要全款買，雖可以全款但是占用資金過大用不了槓桿（不考慮DYD），買完這套房子手裡就剩下兩三百萬，不好再操作下一套；
2、裕中東里優點是公房可以高貸款，省出來的錢有七八百萬，可以再買一套品質房子，距離另一套學區房也比較近，比較方便，缺點是房子不如京友大，且有一定學區風險，怕影響未來保值升值。總體要在這裡至少住10年，所以從綜合角度考慮，哪種方案更好，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!1、如果以投資的角度,這兩個盤我們都不會選,京友公寓這種盤沒有居住體驗,近五年的漲幅是橫盤狀態,小區在市場上競爭力匱乏,未來的漲幅不確定,除非遇到大放水,全市普漲,但這就有賭博的性質了
裕中東里比京友公寓稍強一點,漲幅不到10%;目前的學區溢價比較高,可以高貸款的盤一定要警惕,從房產投資的角度貸款加槓桿是擴大倉位,漲幅靠選籌,賺錢靠槓桿,總價500萬和1000萬的賺錢效益不同,簡單說:我確定選的這個盤3-5年的時間會是30%,40%的漲幅,有了這個定論之後,我就想盡一切辦法擴大倉位加槓桿.高貸款的前提是選籌正確,如果選籌錯誤,您槓桿加的越重,虧損的就越嚴重.因為北京一次置換的成本較高,後期再置換也會非常的麻煩.
2、既然您們已經解決學區問題,沒必要全部把資金壓在學區上,完全可以投住分離,買一套沒有學區溢價的純投資品出租出去,自己現在的房子不夠住可以在學校附近租一套;這樣的話對於您們更穩健一些
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Q:提問:京總您好，請幫助答疑解惑;孩子25年上小學，有德勝學區三帆附小老破小學區房，731前已過戶，確定能上。現想在周邊購入一改善三居，孩子小學初中高中期間居住，兼顧BZ+ZZ。手裡大約200W現金，準備出手霍營一套（市價約350W）和海淀晨月園一套（人大附小XQ，市價約1000W），加上貸款能有1700W的ZJ。周邊看的小區中，比較中意的是冠城北園&冠城南園（海淀，單價都比較高，好的樓層戶型12W），華亭嘉園（朝陽，單價比較低，但略遠，好的樓層戶型8.5W）
以上是基本情況，請問：
1.冠城北園&冠城南園和華亭嘉園這些算不算核心區域，按照京總的分析邏輯，周邊也沒有出色的產業，中長期有BZ+ZZ的基礎嗎。
2.從BZ+ZZ的角度來講，冠城北園&冠城南園和華亭嘉園哪個更優質，冠城北園&冠城南園單價現在都已經很高了。華亭嘉園小區環境挺好的，卻常年沒有跑贏大盤，問題是在哪裡？
3.冠城北園&冠城南園買三居資金上有較大壓力。南向+中高樓層單價都很貴（普遍要1800W+），如果買2居，中長期對於三居來說會不會有劣勢。三居如果選東/北向的能便宜不少，長期BZ+ZZ值得咬牙上南向+中高層嗎。
4.有沒有其他的小區推薦，周邊看過的有華展國際公寓（戶型都不方正）、京友公寓（幾乎沒有小區）、華盛嘉園（有些遠），能否兼顧BZ+ZZ+能居住上學推薦合適的小區。
5.晨月園比起冠城北園&冠城南園和華亭嘉園，中長期BZ+ZZ的前景會更好嗎？
6.因為屬於一賣一買，操作的時間節奏能否有建議。請京總解惑，不勝感激。
A:回答:您好,感謝信任!1、什麼叫核心區,北京的房地產市場是點狀分布邏輯,就好比一塊大餅,上面撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一個個十萬的樓盤,而周圍的大面積空地可能就差點意思,比如某一個區域一旦崛起網際網路風口期公司,估值是千倍萬倍的增長,可以一夜之間誕生出無數個千萬富翁,這些富翁首要的需求就是買房加置換,而一旦風口期過去,一切又回歸平靜,整個區域的價值也會瞬間轉移,因此我們永遠不知道哪個網際網路公司會踩中風口期一夜之間崛起,崛起之後能撐幾年,而我們能控制的就是「聚焦」,因為只有「聚焦」價值才穩定,不聚焦的區域價值會發生漂移的現象.
如網際網路產業聚焦的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊
權貴型聚焦的區域;萬柳、亞運村、西城;
資本型聚焦的區域;國貿、金融街;這些都稱為核心區,這些區域的價值一直存在,房價也就常年是一個穩健向上的,如果遇到市場好,可能一夜之間上漲20%,一年能達到30,甚至50,市場冷下來可能回調5%—10%,價值不穩的區域,可能漲30%,回調20%甚至30%,這個背後就是購買力的邏輯.
2、霍營350W住房、晨月園市價約1000W,這兩個盤晨月園還可,如果您置換的房子跑不贏大盤,或者低於晨月園的漲幅,那麼您的置換可能是損失的.冠城這個樓盤能否保值增值,馬甸本地是沒有優質的企業的,主要還是靠吃外地的產業,冠城這個盤在商圈內沒有稀缺性,屬於中規中矩的盤,保值還可,但跑贏大盤有點困難.
3、北京過去的市場是剛需驅動,現在乃至未來是改善驅動,因長期的調控和限制槓桿,導致積壓的購買力全部集中在改善群體，總價1500萬以上屬於藍海市場，可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流;1700W的總資金,我是建議第一在板塊上選第一梯隊的商圈,因為這個屬於改善的範圍,如果在商圈上選籌有瑕疵,未來房子的流通性可能會打折,投資房產表面拼的是選籌能力,實際拼的是金融財技,不知您們傾向於哪個方位,或者接受接送孩子學校的距離,關於這個細節可再向我單獨提問一條.
4、一賣一買,您現在持有的房子還不錯,出貨應該很快,以利益最大化的角度操作是:先買後賣,市場熱之前買入,大額定金鎖房,在價格上可以向賣家稍做讓步,爭取更有利的賣房時間,以時間換空間.這個是利益最大化的操作思路
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