樂居新媒體 樂樂、黃帆 發自蘇州
「現在客戶量起來了，我們端午一天沒休。」端午節當天晚上9點，中介小葛還在忙著帶看客戶。雖然看房時間比較晚了，賣房業主也絲毫不介意，給的回覆是「隨時來！」
就在上周，蘇州二手房成交量達930套，這也是自4月3日以來首次突破900套/周。與此同時，端午假期，蘇州新房市場也迎來一波小高潮，地產人的朋友圈都被房企業績喜報刷屏。金茂蘇州公司破3.6億元，蘇州中海破3.3億元，華潤置地蘇州片區破3億，蘇州旭輝破2.13億元....
房企端午熱銷海報
市場回暖與蘇州購房政策的持續寬鬆有一定的關係。
2022年5月9日，蘇州限購限售政策大幅放鬆。限購：非本市戶籍購房調整為3年連續繳納6個月社保；非限購區內所購房屋不計入家庭限購總套數。限售：新房限售3年轉2年；二手房不限售；家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時不受限制轉讓年限制約。
如今新政滿月，蘇州新房、二手房市場具體表現如何？市場是否真如朋友圈傳的一般紅火。樂居新媒體蘇州站通過數據梳理、市場實探、人物訪談等還原蘇州的樓市現狀。
新房局部升溫
據蘇州樂居數據監控中心顯示，2022年5月，蘇州市區新房住宅成交5585套，環比4月增加2434套，環比漲幅約77.25%；同比2021年5月減少3077套，同比跌幅約35.52%。
按區域來看，市區6大區新房住宅環比均有所增長，其中吳江區增幅最大，環比上漲166%。
但同比2021年數據，各區均為下跌狀態。
整體而言，蘇州限購限售政策的放鬆，對新房市場形成了一定的刺激，但也僅限於局部市場。賣得好的依舊是那些地段、學區、品質都不錯的樓盤。
5月21日，獅山純新盤星河盛世首開當天銷售額5.2億，端午3天再攬金8000萬。5月30日，園區新盤中海獨墅雲著首開，人氣火爆，房源快速去化。6月2日，高鐵新城鉑悅春和萬象舉行三批次加推，現場300秒即售完，整體銷售額突破7億元。科技城新盤和萃瀾庭端午3天累計到訪600組認籌106組。可以看出，這些熱銷盤收割了當下市場大部分購房人群。
熱銷樓盤戰績
對此，網友張女士也頗為感慨，對於想置換新房的她來說，眼看喜歡的新房一期一期賣掉了，心裡著實有點慌。張女士的房子掛牌了一年多了，還沒有賣出去，雖然看得人也不少，但是願意出價的沒幾個。
反觀那些缺少地段、學區等溢價因素加持的樓盤，儘管有了新政的刺激，但成交量依然堪憂。所以，降價、打折等仍是他們近段時間的主要促銷手段。
5月底開始，新區滸關改善小區路勁璞玥風華就一口氣推出15套工抵房，最高直降79萬，目前優惠仍在繼續，125㎡戶型總價僅295萬起，主力143㎡戶型總價391萬起，原單價3萬/㎡，現價僅為2.3萬/㎡。
位於虎丘濕地公園板塊的保利融信雲上流光，建築面積約103㎡的戶型享最低8.5折優惠，首付5%低至11萬起，近期又推出3套特價房源，一口價225萬起，最高優惠58萬。同樣，相城元和的九龍倉翠樾庭也推出了不少特價房，127㎡大平層僅售200多萬，單價僅2萬/㎡左右，比同區域新房每平直降7000元。
路勁璞玥風華特價房
保利融信雲上流光特價房
不光降價賣房，首付也可以延期。網友馮女士告訴我們，自己正在出售在住的二手房，但受市場行情影響，房源遲遲未賣掉。另一邊，自己已經在新房項目上交了定金，儘管首付不夠，開發商仍表示可以等到年底賣了房再網簽。
新政後的蘇州新房市場雖然局部回暖態勢明顯，但也僅限於部分熱銷盤，對於非熱銷盤來說，日子依然難過。
二手豪宅逆市成交
二手房方面，據蘇州樂居數據監控中心顯示，5月蘇州市區二手房住宅簽約3308套，較4月增加124套，環比漲幅約3.89%，同比2021年5月減少3196套，同比跌幅約49.14%。與新房市場環比75.38%的漲幅相比，蘇州二手房市場成交新政後與新政前變化十分微小。
掛牌量上，蘇州5.9新政後，掛牌量有一定的增長，但整體變化不大。目前蘇州市場二手房掛牌量16.8萬，掛牌量主要集中在蘇州市區和崑山，其中蘇州市區10萬左右、崑山4萬左右。
業內資深中介楊先生稱，「新政之後成交量有小幅回暖，不過大部分都是以價換量，因此，成交價格相比之前有一定的回落。」在行業摸爬滾打多年的他直言，現在市場跟幾年前完全不能比，政策推動市場回暖可能會需要更長的周期。近日他也開始摸索做自己的推廣渠道了，比如開通個人公眾號、拍小視頻、開直播......像他這樣做的中介不在少數。
與此同時，楊先生也提到，雖然二手房市場整體起色不大，但豪宅市場在新政後這段時間表現卻很搶眼，尤其是園區的豪宅大平層和別墅成交異常火熱。
根據鏈家網數據顯示，蘇州總價1000萬以上高端住宅成交量，今年至今總成交量約97套，其中5月成交30套，占總量的30%多。
5月16日，保利獨墅西岸，建面約675㎡房源，成交總價4800萬元，單價達71084元/㎡。5月26日，春曉別墅約448㎡房源僅掛牌2天就成交，總價6230萬元，單價達139159萬元/㎡。5月31日，建屋康帝莊園，建面約508㎡房源，總成交價6180萬元，成交單價達到121622元/㎡。
值得一提的是，蘇州的豪宅市場一直不缺購買力，但之前受嚴格的限價、限售等政策影響，部分改善人群購房需求還是有所壓制。如今，隨著蘇州二手房限售的全面放開，豪宅市場流動性大大增加，也同步激發了改善群體的置換活力。
同新房市場類似，蘇州二手房市場也是冰火兩重天。小葛告訴我們，5.9新政對普通二手房成交的提振並不明顯，新房、二手房市場庫存量大，以致於客戶選擇面變廣，看房和成交周期也就被拉得更長了，她帶過一組客戶，看了近100套房至今還沒定下來。
「限貸不打開，一切都是白搭」
對於蘇州5.9新政後，新房、二手房市場冷熱不均的表現，不少網友表示，「限貸不打開，一切都是白搭。」
此次蘇州5.9新政，雖然在限購、限售政策上做了適當的放鬆，但限貸政策卻依然嚴苛——首套首付比例30%，二套貸款還清首付50%，二套貸款未還清首付80%，三套停貸。
而南京5月19日限貸放鬆政策是，1、名下有多套，只要房貸結清，再購房首付5成，且可享受首套房貸利率；2、購第三套不限貸。如果結清一套，另一套未結清，首付5成；如果兩套未結清，首付8成！
一直十分關注樓市政策的張先生直言，「這次新政衝擊度不夠強，尤其對我這樣的剛改群體來說，並沒有太多實質的幫助。反而現在觀望心態更強了，會期待更多政策的落地，尤其是首付比例的調整。」
像張先生這樣觀望的人群不在少數。除了期待更多新政的到來，利率的下調也是一個重要因素，對於購房者來說，會更從容地來選擇合適的房源。
就在蘇州5.9新政之後，5月15日，央行發文通知首套房貸利率下限調整為不低於LPR減20個基點，首套房貸利率最低可至4.25%，蘇州隨即落地執行，蘇州人民政府官網發文「購房剛需迎房貸利率下降利好」。目前蘇州普遍執行的房貸利率為：首套首貸及二套貸款還清利率4.25%，二套貸款未還清利率5.05%，三套停貸。
雖然近日也有傳聞蘇州4.25%的利率或將取消，利率馬上回調至4.9%左右，但大部分購房者對此表示淡定，政策變動太快，購房急迫性也沒那麼強了。
6月，蘇州樓市還將有21盤上新，新政能否帶動市場進一步反彈，樂居新媒體將繼續觀察。