撰文：諸小葛 拍攝：皮小匠
土拍來了，市自然資源和規劃部門公示了兩則土拍公告（許自規網拍〔2022〕07號、許自規網拍〔2022〕08號）和一則協議出讓意向書，共涉及12宗地塊。其中，擬拍賣出讓的總共10宗地，有商服用地，有住宅用地，有教育用地，有工業用地，還有公用設施用地，拍賣報價時間為2022年6月29日；擬協議出讓的兩宗地，均位於老城區核心區域，一宗住宅用地，一宗商服用地，面積都不大，公示期為2022年6月8日至2022年6月12日。
進入正題。
01 示範區FX08-1#宗地（住宅）
該地塊位於宏騰路以南、青梅路以西，其實曾經上拍過，但未能成交，當時該地塊的起始出讓均價大概在372萬元/畝，擬出讓面積為55733平方米 (83.5995畝)；而此次該地塊的擬出讓面積為43930平方米 (65.895畝)，起始出讓均價為385.27萬元／畝。看似該地塊此次出讓的面積小了，均價漲了，但在樓事看來或許該地塊吸引力也變大了。
這是2020年8月5日市自然資源和規劃部門對FX08號地塊控制性詳細規劃(調整)進行批前公示時釋放的該地塊控規圖，通過上圖不難看出，該地塊內規劃有幼兒園（12班、用地面積不小於4680平方米-市規委會2020年第四次會議紀要）和社區衛生服務中心等公建設施，按道理說這也沒有什麼，畢竟此前成交的很多地塊中也包含了幼兒園等配建設施。但若是FX08號地塊整體出讓，這部分幼兒園和公建土地則是按照300多萬的畝均價進行出讓的，而此次FX08-1#宗地的面積僅有65.895畝，很顯然並不包含這部分幼兒園和公建土地，這對於房企而言或許更加有吸引力，畢竟地塊面積小拿地成本更低，也更加容易開發。可參考歷史文章《芙蓉湖/北海地塊再現流拍，本土房企溢價拿地表現亮眼！》《關於8.19土拍的復盤！》。
再回到這幅地本身，目前來看，芙蓉湖-中央公園東側住宅地塊基本都已名花有主，而西側區域可供出讓的住宅地塊還有一些，由此看來該地塊的稀缺性是有的。而且如果樓事沒有記錯的話，該地塊此前也曾傳出過一些內部團購信息，只是後來沒了消息，如今許昌市《關於進一步促進房地產業良性循環健康發展的意見》（許政辦文（2022）9號）明確提出「機關、事業單位和國有企業不得在許昌市域內組織新的團購住房、定向開發住房行為」，或許該地塊的團購也不會再有下文了，至於重新上拍的FX08-1#宗地究竟將花落哪家，讓我們拭目以待。
02 示範區DQG35-2#宗地（住宅）
示範區DQG36-1a#宗地（住宅）
示範區DQG35-2#宗地位於魏武大道以東、規劃德廣街以南，擬出讓面積100975平方米 (151.4625畝)，出讓起始價51902 萬元（342.67萬元/畝），容積率＜2.5；示範區DQG36-1a#宗地周寨路東側、學院路南側，擬出讓面積56662平方米 (84.993畝)，出讓起始價31167萬元（366.67萬元／畝），容積率＜2.5。這兩幅地均位於芙蓉湖東側，或者說位於泛芙蓉湖片區，距離芙蓉湖市域鐵路站點和尚東中小學都非常近，能夠享受到芙蓉湖後期配套的便利。
再回到這兩幅地本身，342.67萬元和366.67萬元的畝均價相對而言算是中規中矩，畢竟此前DQG35-3#宗地的成交畝均價也在382萬元左右（許昌建投9輪競價），更別說一路之隔的華潤紫雲府和中南金玉堂了，當然，時間節點不同，也要具體問題具體分析。這裡再說下這兩幅地旁邊的DQG35-3#宗地，當初建投拿下後該地塊遲遲未進行開發，後來應該是找到了建業進行合作開發，項目案名江山匯，但後來也沒了消息，著實耐人尋味。DQG35-3#宗地的面積大，投資也大，但此次擬出讓的DQG35-2#宗地和DQG36-1a#宗地的面積相較於35-3#宗地顯然更小，周邊的配套較前兩年也更加完善，此時拿地開發或許也更為合適。
03 建安區4-2b#宗地（住宅）
建安區4-2a#宗地（教育）
這兩幅地其實就是體育會展中心的北側地塊，目前來看，該地塊周邊的開發建設還處於進行中，體育會展中心、市域鐵路站點、綜合商業等項目也都只是在建或者規劃階段，距離落成投用還需要一定的時間。此外，該地塊在2021年中時公布的市本級土地供應計劃中也出現過，供應計劃中的擬出讓時間為2021年12月份，直至此次出讓也算是塵埃落定了吧。
咱們重點來看住宅地塊，目前來看，該地塊已經基本上是淨地狀態，此次擬出讓面積97305平方米 (145.9575畝)，出讓起始價格32432萬元（222.20萬元/畝），容積率< 2.5。從地塊位置和參數指標來看，該地塊應該算是比較適合開發的地塊類型，但僅就目前北海片區的房地產市場來看，或許對於後期的操盤運營者有較高的要求，當然，如果著眼於體育會展中心建成投用後的效益，先行搶占這一區域也不失為另一種選擇，至於該地塊最終命運如何，坐等土拍。航拍視頻可參考歷史文章《樓事直擊 | 中原科技學院、體育會展中心、建安綜保區（籌）、建安區二高新校區、高鐵北站如意湖現狀航拍（附視頻-2022.02）！》。
04 東城區B6-3#宗地（商服）
開發區南外環路以南局部地塊01#宗地（商服）
以上這兩宗地用地性質均為二級加油加氣站、充電站，此處不再贅述。
05 示範區DQG44-2a#宗地（工業）
魏都區新綠街以南03-1#宗地（工業）
以上這兩宗地用地性質均為工業用地，一幅在電氣谷，一幅在西外環附近，此處不再贅述。
06 開發區謝莊以南局部地塊X-01#宗地（公用設施）
該地塊用地性質為公用設施用地，此處不再贅述。
07 老城區擬協議出讓地塊
（1）魏都區南關大街以西、潁昌大道以南局部宗地（商務廣場邊角地）
該地塊位於南關大街以西、潁昌大道以南，土地面積3025.56平方米，用地性質商服用地，出讓年期為22年（終止日期2044年8月12日)，協議出讓價格為618萬元。可參考歷史文章《「笙歌歸院落，燈火下樓台」，許昌市2020年第六批土拍綜述》
該地塊其實也曾經拍賣出讓過，在許昌市2020年第六批土拍中，當時的擬出讓面積3025.56平方米，出讓年限24年，出讓起始價1874萬元，畝均價412.9萬元/畝，但最終未能成交。相較於2020年的出讓價格，此次的協議出讓價格顯然更有吸引力。
（2）魏都區D8-3a#宗地（鑫悅廣場邊角地）
該地塊位於東大街以南、文峰路以西，土地面積7413平方米，用地性質住宅用地，出讓年期為61年（終止日期2083年7月15日），協議出讓價格為1824萬元。
公示中也提到了該地塊為鑫悅廣場邊角地，位置確實不錯，但面積確實也不大，從地圖上來看，該地塊極有可能就是鑫悅廣場項目南側的地塊，今兒中午的實拍圖如上所示。
備註：僅供參考，一切信息請以官方公示為準，出文隨機，暫不接受任何指定和委託，轉載或引用請註明出處。