上一次聽到填海造陸這4個字
還是《美人魚》裡鄧超飾演的開發商拿到填海批文的時候
這一次認真梳理這個問題，一個城市比一個城市有意思
現在的澳門一半以上的面積都來自填海造陸，從1965年的11.6平方公里，變成2018年32.9平方公里
翻了差不多3倍，夠不夠瘋狂
©土豆看劇場
不過還有個城市，比澳門還要「瘋」
就是澳門對面的珠海
01
未來20年，珠海要填出兩個澳門
珠海是一座怎樣的城市
環境好、空氣好、風景美，但其實站在城市的角度珠海繞不過去的一個問題就是太小，準確說，是陸域面積太小
珠海是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市
不過土地面積卻只有約1711.24平方公里，整個廣東省，它陸地面積最少
但與此同時，珠海承載著怎樣的使命
珠海的發展定位相當於第二個深圳
2021年中共廣東省委、廣東省人民政府發布《意見》提出支持珠海建設新時代中國特色社會主義現代化國際化經濟特區，並於2035年前建設完成
這是繼深圳之後，第二個中國特色社會主義現代化國際化經濟特區
期待如此之厚重，可是面積卻是全省最小，這樣的反差，註定了珠海必須為自己找補一些資源，其中一個方向就是土地資源
早在2008年的時候珠海就已經規劃了自己填海造陸的規劃
©《廣東省人民政府印發廣東省海洋功能區劃文本的通知》
下面這些區域都是當時圈出來準備安排填海造陸的，文件里被稱作「圍海造地區」
規劃的24個圍海造地區里，我搜索了它們的範圍，其中有7個都屬於珠海
不過這些規劃最後都有落位麼
到今天為止，這7個地方，除了其中那個「白龍尾填海區」可能已經中止
其它不是正在填海造陸中，就是已經完成填海造陸，甚至還有新增
比如沒出現在這份規劃里的第八個填海區，港珠澳大橋人工島
所以珠海的填海造陸工程的落地「篇幅」遠超我們想像
我為大家整理了一下
珠海當地的香山網給出的總面積數據是，約為62平方公里
而現在的澳門是32.9平方公里，也就是說珠海規劃的這些填海造陸面積，差不多是兩個澳門
02
這些填海區都「好有料」
2021年8月我去過其中一塊圍海造陸地區
不屬於上面7塊的任何一塊，所以我說珠海填海造陸的面積，可能還不止兩個澳門
當時合作方小夥伴帶我四處轉的時候，跟我說，早幾年這些地方還不存在
還是一片海
2021年8月的時候就已經能看清土地肌理了
這是我第一次體會到一塊土地從無到有的神奇時刻，真的有點人造諾亞方舟的感覺
而且這些「新大陸」有一個無法比擬的好處
這裡比新城還要新城，是一塊完完整整完全全的新地
這也就意味著，所有基礎設施、所有土地規劃、所有城市建設，沒有任何干擾，完全白紙作畫
所以你會看到一些哪都看不到的神奇規劃
第一個忍不住想跟大家分享的就是那個沒有出現在早期規劃，但是說造就造好的港珠澳大橋人工島
這是它在衛星地圖上的真實現狀
這是2個約10萬㎡的海中人工島，右邊那個已經覆蓋好了基礎設施，左邊這個才剛剛開始
兩個島就像兩個小型城市一樣，水電供給、污水處理、雨水處理、消防系統等等設施都可以根據最高標準重新架構
景觀、商業策劃都被留足空間，如此土地之上的場地布置、島上景觀、商業策劃都實在讓人期待
比如下圖中這塊地，2019年被拍出
©世茂房地產，港珠澳大橋珠海口岸珠自然資儲2019-29地塊區位示意圖
目前這塊地對外釋放的規劃是以「超級商業+超級娛樂」為主題，通過構建綜合交通、空中商業、未來科技娛樂館等業態，進行的一體化設計
而這類全新土地的概念營造似乎更有說服力，畢竟連項目根本的土地都是建造出來的，那這之上的所有業態，還有什麼不可以想像的呢
類似這樣的土地價值未來還會在珠海越來越多實現
很多人也對鶴洲CBD異常期待，因為這裡的規劃也是前所未有的
鶴洲CBD就位於我們前面2008年那份文件里的「鶴洲南填海區」
現在它在衛星地圖上還是這樣的
但是未來它會是這樣的
鶴洲中央商務區概念效果圖©香山網
這裡也將是未來整個珠海妥妥的CBD
鶴洲南將納入橫琴一體化區域中，與粵澳深度合作區協同發展，規劃的鶴洲中央商務區，將成為珠海新中心的重要部分
填海造陸的部分，真的可以給到一個城市太多太多的期待
從無到有，這些圍海造陸出現的陸域面積，不僅擴容了城市，同時也更好的形成連接
進而提升了板塊乃至整個城市的發展勢能
03
更讓人沒想到的是這件事
大和有料，還不是珠海填海造陸的殺手鐧
在我看來，填海造更多的陸域面積，這雖然很不容易，但是並不是不可取代的
中國東部沿海城市，擁有優質海岸線、需要填海造陸的城市不在少數
上海南匯新城、深圳前海、北到天津濱海區域、南到香港，填海造陸並不是廣東或者珠海專屬
可是這些地方都沒有珠海這麼愛做「連連看」
珠海號稱是被500多座橋樑托起的城市
畫框有限，為各位在圖上勾畫出一些重要橋樑
▷ 洪鶴大橋，從金灣出發到老城區僅20分鐘可達
▷ 金海大橋，建成後10分鐘-15分鐘往來金灣-橫琴
▷ 深珠通道，建成後珠海至深圳的時間可縮短至半小時以內
▷ 港珠澳大橋，香港、澳門、珠海被串聯到了一起
...
珠海大概是全世界最愛造橋的城市，誰也不能想像面積小小的珠海，居然可以造出這麼多橋
而且珠海沒有一年不修路的
路、高速路、高架橋、城際...像毛細血管一樣在珠海不斷生長
©萬科海上城市
除了橋樑和道路，還有海底隧道、機場
比如橫琴隧道，還有即將升級為國際機場的珠海金灣機場
也就是說，這些海底隧道、跨海大橋、還有機場，形成一張巨大的海陸空大網，讓這些區域連成一片
就這樣還有連連看2.0，在等著珠海
已經有了目前的海陸空全面交通網絡的珠海，未來野心更大
這是2022年珠海給自己定的小目標
©《珠海市2022年重點建設項目計劃》
我搜索了下，一共114個基礎設施工程項目
其中包括橋樑、道路、隧道、機場等等，單單跟「橋」有關的關鍵詞就有149個
©《珠海市2022年重點建設項目計劃》
珠海真的是把「連連看」這件事做到了極致
所以呢，這件事對珠海來說意味什麼
04
這件事的意義在哪裡
去年香港的北部灣規劃出來的時候，我們團隊發現一個挺有意思的對比
當時從香港元朗到深圳前海，直線距離差不多18.2公里
上海的18.2公里，只夠你從虹橋火車站到人民廣場的距離，打車20多分鐘
可是放在廣東就是香港和深圳的距離
這也是我覺得珠三角一體化真的很值得關注的地方
就這些我們以為的兩個城市，但其實他們距離比我們想像的近的多
那裡的計程車從順德市跑趟廣州市，就跟跑市內交通一樣
回到珠海，那就更近了
但是以前珠海的水域面積把土地割成了一小塊一小塊的，隔了水域，各種交通、物資、交易成本都會增加
但是現在不僅近地之間的空隙，被填海造陸連在一起
在有次踩盤返程路上，經過當時正在建的金海大橋
金海大橋，2020年拍攝於珠海
滴滴師傅跟我算了筆帳，他說這裡5年均價翻倍，相當於一套100多萬的房子，現在能賣到快300萬，而且這裡還不限購
未來這裡建好之後，這裡的房子還要漲，會基本和橋另一邊差不多，然後指了一下窗外的這座大橋
也就是說，而被水域隔開的陸域，也被交通不斷縫合
連同一起被縫合的，還有土地的價值
05
而這件事更長遠意義在於
它瞬間激活了珠海的填海造陸
原本擴充的圍海造陸面積，是陸域面積向海洋的延申，或者是向對面陸地的靠近，但是延申和靠近並不能做到全域填充
這時候修路架橋，就會瞬間串聯起兩個板塊、兩個城市
而看不見的串聯，是兩個城市生產要素的流通，兩個板塊資源的對接，當然，也包括兩個板塊的房價
更為關鍵的一點，不知道各位注意過沒有
其他城市的填海造陸，都是在城市的邊邊的地方，上海的南匯新城、天津的濱海新區、深圳前海
但是珠海填海造陸的地區，很多都位於市中心地帶，尤其是即將打造成珠海下一個CBD的鶴洲南填海區
©香山網
也就是說，填海造陸這件事，不僅可以緩解珠海的土地資源焦慮
更重要的一點，相比一般的擴充一個城市的土地面積，填海造陸對珠海而言，更是擴充城市核心能級
如無意外，這些圍海造陸新陸域，基本都是「出道即巔峰」
而珠海也會因為這些新土地，變身新珠海，能級很難想像
這件事值得拭目以待
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