「原來我在這負重前行，是有人替我歲月靜好。」
這句話，用來形容東莞非核心鎮街再合適不過。
上個月，我在《特地跑一趟松山湖後，我挖到東莞樓市回暖的真相！》提到：
東莞松山湖二手掛牌價普遍有幾十萬到上百萬的漲幅；不少房源的成交價，對比同小區同戶型4月的價格也上漲了幾十萬。
但實際上，並不是東莞所有板塊像松山湖這樣「好命」。
熱度背後，大多是以價換量！
近期，我發現除了松山湖片區、城區部分新盤宣稱要收回折扣外，其它片區的樓盤還在「熊市」中掙扎，不斷打折「內卷」。
比如有樓盤拿出了特價房源做秒殺，降價幅度7-9萬：
有樓盤還在搞首付分期，付完首期後，剩餘尾款還不需要利息：
有的樓盤做團購促銷，還替你倒數時間，製造點緊張感。不過，你很可能會發現，團購「倒數最後5小時」後，過幾天又在「倒數5小時」：
正是在這樣的「低價策略」下，雖然5月一手房均價雖然環比下跌1%，但成交環比逆勢上漲24%。
5月東莞成交排名前5均是中低價格街鎮。比如橫瀝、茶山、謝崗等。
與它們的卑微求存不同，松山湖、城區的價格卻很豪橫。
對於一手市場來說，它們的貨量過於稀缺，所以一有新盤動向，就會炸街。
比如上周公布案名的南城華潤潤府。身處城區，周邊配套優越，附件有地鐵、有名校（具體招生範圍以官方公布為準）、有商業，如果備案價理想，還一般會和周邊二手房有倒掛差。
在東莞，要買這樣的房子一般都是要積分搖號的。
所以，還沒開售樓部就已經有大批的購房者在摩拳擦掌，而且它的身影頻繁出現在各大媒體的報導里。
而松山湖附近的新盤在「莞七條」後，也慢慢開始收回以前的折扣，回歸強勢。
松山湖和城區自帶光環，不努力也有人疼；非核心的鎮街卻只有討好賣乖才能有人愛。
而二手的分化就更凶了！
5月東莞二手成交量為1460套，而它在貝殼的掛牌量卻有4萬多套！
在松山湖漲價幾十萬百萬的時候，石排等鎮街的業主卻在痛降幾十萬解套！
對於東莞大部分鎮街來說，「以價換量」還是現在避不開的自救路徑。
根據易居50城房地產機會與風險監測系統顯示，2021年下半年以來東莞樓市的低迷程度可以與惠州並稱為「樓市雙熊」。
現在經歷兩輪刺激後，東莞雖有所回暖，但畢竟不是全面回暖。
新政後，隨著開發商加快推貨節奏、二手業主急於套現，市場上的房源會越來越多，競爭也愈發激烈。
而為了進一步刺激樓市，東莞會有第三次的救市動作嗎？
東莞即將迎來第三輪鬆綁？
最近，有粉絲告訴我，東莞可能要迎來第三輪鬆綁了。
根據該名粉絲透露的消息，第三輪新政的內容，大概是：
1、非核心區放開限購（預計是除松山湖、城區、濱海灣新區的其它區域）；
2、首付降低至2成。
其實對於第一點來說，兩輪新政之後東莞的限購門檻已經大大降低。只要補齊個稅，分分鐘就能夠在東莞買房。
當然，如果真的徹底放開，那買入會更加方便，可能會刺激部分需求。
而「降首付」又進一步為購房者降低買入門檻，可以刺激的是以前首付不夠的剛需購房者，以及部分想利用低首付做槓桿的投資客。
不過，對於很多非核心區的新盤，「首付分期」政策非常常見，已經能夠解決這部分人的痛點。
所以即使再度「降首付」，可能效果也比較有限。
另外，距5月20日LPR下降已經近1月，當時我們統計的東莞利率最低還是滙豐銀行的4.45%。（回顧請戳：最低4.25%！灣區降利率，只是少數城市的狂歡！）
而據東莞銷售所說，現在的首套最低利率已經可以做到4.25%了！
在大環境上，東莞現在的限購政策以及房貸利率對剛需非常友好，已經準備好資金和資格的此刻便可以上車。
因為後期變數較大，放鬆的限購政策也可能隨時會收回。
但如果自身收入不穩定，未來收入預期又比較低的朋友，也不要因為政策放鬆而強行上車。
現在市面上不斷增多的法拍房就是警醒。
手裡要有糧，心裡才不慌。
而對於投資來說，東莞的核心松山湖和城區二手價格高企，已經不再具有性價比，紅利幾乎吃盡。
一手打新難度比肩深圳，限價下也要5萬+/㎡，需要的資金量龐大。
所以不建議一般人去追高或撞大運。
其它區域中，濱海灣新區的成長性不錯，價格也沒有過於瘋狂，倒是可以選擇各方麵條件都比較優質的樓盤去入手。
不過需要知道的是，未來房產投資會越來越難！
有限的資金一定要買入真正有價值的城市和板塊！