Q
實踐中，不動產登記的形式有房屋備案登記與預告登記兩種。二者有何區別？
A
房屋備案登記與預告登記在法律上是有所不同的，兩者的區別有以下五點：
一是法律效力不同。商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度。商品房預售合同經過登記備案僅表明該買賣行為已納入行政監管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優於出賣人一房多賣時時間順序在後的同一標的物預售合同，在產權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力。沒有物權效力就意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產權人。而預告登記則是不動產登記制度。《民法典》第二百二十一條第一款規定：「當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」依此規定，經預告登記的不動產買賣合同買受人的債權已經添附了預期物權，債權人可以享有產權已過戶後的部分權利。包括可以對抗前手抵押權人行使抵押權，司法機關也不能將已預告登記的不動產當作出賣方的財產施以強制執行。
二是登記程序不同。《城市房地產管理法》第四十五條第二款規定：「商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。」由此可見，商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權，房地產經營企業滿足預售條件、履行報備義務、接受資格審查的一項行政管理行為。而預告登記則是雙方達成合意方能申請，也可以不申請預告登記。
三是適用範圍不同。備案登記其登記的標的僅限於商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的範圍之外。預告登記則適用於所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。
四是啟動主體不同。備案登記的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協議的當事人。
五是登記機關不同。備案登記的登記機關為建設主管部門或房地產管理部門（土地管理部門），而預告登記的登記機關則是房屋的登記機構。