近日，中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地產估價師與房地產經紀人學會與社會科學文獻出版社共同發布了2022《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》，報告追蹤中國房地產市場最新動態，展望2022年發展趨勢。
報告背景：官方權威報告連續19年見證中國房地產發展歷程
《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》始於2004年，在2003年國務院明確房地產業的國民經濟支柱地位、同時提出抑制房地產過熱、開啟房地產宏觀調控政策的背景下，中國社會科學院城市發展與環境研究中心順應市場需求，在全國範圍內組織專家學者編輯出版了第一本《中國房地產發展報告NO.1》(2004)，至今該報告已連續出版了19本，詳盡記錄了每一年中國房地產市場各方面的發展變化，是一部對中國房地產市場發展跨越時空的完整記錄，具有較高的學術史料價值。
報告單位：聚集行業巨頭、專業機構和高等院校
時至今日，《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》已形成成熟的研究編撰體系，參與製作的單位包括中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地產估價師與房地產經紀人學會、中國國土勘測規劃院、中國房地產業協會、中國宏觀經濟研究院等國家級專業機構。同時，還加入了具有較高學術水平的高等學府，如清華大學建築學院、中山大學嶺南學院房地產諮詢研究中心、上海師範大學房地產經濟研究院中心、重慶大學管理科學與房地產學院等。除了專業機構和高等院校之外，近年來，藍皮書的編撰還進一步加入具備行業大數據優勢的行業巨頭，其中58同城安居客就受邀成為部分課題的研究單位。
58同城安居客助力研究就業對房產市場影響
58同城、安居客作為報告的共同發起方，結合平台在就業和房產上的數據洞察，圍繞「我國就業現狀分析及其對房地產的影響」深度參與報告內容共創。58同城、安居客通過對人口、就業及房產數據的交叉分析發現，就業可以通過影響人口，間接影響房地產市場規模，通過影響收入水平，間接影響房地產價格水平。人口流動的背後，是人們對就業的選擇，就業如同一隻無形的手，將城市、產業、人口、住房緊密地聯繫在一起。
人口規模直接影響房地產規模，就業量大城市潛在購房需求大
58 安居客房產研究院將重點監測城市中的35個城市作為研究對象，對這些城市的人口規模、找房熱度及商品住宅成交量進行了相關性分析，得出人口與房地產市場規模的關係特徵，具體表現如下：
其一，人口規模越大，購房者找房熱度越高。通過數據分析顯示，人口規模與商品住宅成交規模相關係數為 0.6171，兩者呈中等強度的正相關關係，說明人口規模越大，市場規模相對也越大。此外，從人口規模與找房熱度的相關係數來看，兩者相關係數達到 0.6673，這表明人口規模大的城市，購房者找房熱度相對也高。找房熱度反映的是購房需求，同樣也可以間接反映人口規模對於房地產市場規模有正向影響。
其二，就業人數多的城市，潛在購房需求也越大。就業關係著社會穩定、經濟發展和人民生活，是宏觀調控的首要目標。就業對房地產市場的影響，首先體現在對購房需求的影響。從就業人數和人口規模的相關性來看，兩者相關係數高達 0.9731，說明兩者有著極強的相關性。在一定程度上，就業人數多的城市，人口規模也相對較大，潛在購房需求也越多。
分城市來看，就業人數增長的城市，人口保持同步增長。反之，就業人數減少的城市， 人口也同步下降。一線城市和新一線城市人口增長明顯，高於二線城市和三四線城市。與 2010 年相比，35 城中有34個城市的人口和就業人數為雙增長，僅哈爾濱人口與就業人數同比雙降。
人口與就業人數雙增的城市如廣州、成都，商品住宅銷售面積大體上呈增長態勢，比 2011 年分別增加 127.4%、171.8%；而人口與就業人數雙降的城市如哈爾濱，商品住宅銷售面積增長幅度有限，2011年成交規模與成都、廣州相當，2021年成交量比2011年減少 51.6%，且成交規模明顯低於廣州、成都。
城市求職熱度與房價正相關，人均收入高的城市房價水平高
58安居客房產研究院分析發現，就業通過影響收入水平，間接影響房地產價格水平。高質量就業是居民收入和購買力提升的重要保障，通常與居民選擇的城市和行業有關。居民在不同城市就業的收入存在差異，由於各城市之間地理位置、資源稟賦、產業布局、產業政策等方面的差異，選擇不同城市就業，將直接影響到居民的收入水平，而城市之間工資水平存在差異，主要與城市產業結構、行業分布、就業規模有關。
此外，城市之間的房價存在差異，一方面城市經濟高水平、高質量發展，可以提供大量的就業機會，產生人口集聚效應，帶動購房需求；另一方面購買力在一定程度上決定了居民所能承受的商品住宅價格，隨著收入水平不斷提升，居民對住房的購買能力也在不斷提升。
工資水平高的城市，能接受的房價水平也相對較高。大部分從業人員的收入來源於工資，因而就業人員的工資在很大程度上影響了城市的人均可支配收入。58安居客房產研究院通過比較城鎮人均可支配收入和房價水平數據顯示，兩者相關係數達0.7791，相關性較高，說明人均可支配收入高的城市，房價水平也相對較高。
此外，城市的求職熱度越高，房價水平也相對較高。城市求職熱度越高，說明該城市吸引人才就業的能力越強。就業人員對城市的選擇偏好，可以通過求職熱度指數來反映。58安居客房產研究院分析數據顯示，求職熱度與商品住宅價格的相關係數為 0.6401，屬於中等強度正相關關係。一線的 4 個城市一直以來都是求職者嚮往的熱土，求職熱度明顯高於其它城市，與之對應的北京、上海、廣州、深圳的房價也處於高位。
多元化住房供應助力市民安居，產教融合培養人才促進理想就業
樂業為安居提供了機會，安居為樂業提供了保障。人口增速在放緩，房地產行業從增量時代進入存量房時代。每年約 900 萬的高校畢業生步入社會，他們是新就業人員也是未來購房的潛在需求者，同時還有3億新市民的住房問題也亟待解決。存量房時代，住房問題已經不能單靠商品房銷售來解決，多元化住房供應將是解決住房問題的關鍵。
就業規模影響房地產市場規模，就業質量影響房地產價格水平。就業人員需要更多的就業機會在城市中「留下來」，需要更高質量就業來「住得好」。租售並舉措施為就業人員提供更多元的住房供應，產業發展為就業人員提供更多高質量的就業機會，教育改革和人才扶持政策則為就業人員提供更多保障。
58同城CEO姚勁波在今年的兩會建議中提到，「建立更加完善的產教融合、校企合作體系，由企業承擔更多人才培養的責任，以實現更高質量的就業。」人才培養方面，高校應充分結合市場需求對專業進行調整和升級，培養多層次、多類型的創新型、應用型、技能型人才。人才支持方面，各地可以根據自身發展需要配套相關人才扶持政策，如適當放寬落戶條件、降低購房限制門檻、提供人才安居補貼，優化創業環境等，將人才引過來並留下來。