最近，旅日的中國北京煒衡律師事務所東京分所主任宋煒律師發現，前往所里諮詢房產業務的人突然多了，其中不少是日本豐臣商事株式會社（下稱「豐臣公司」）的中國業主，他們都想諮詢怎樣維權。
前不久，第一財經刊文《500餘人日本購房踩雷，數億投資款或打水漂》，報導了豐臣公司中國業主的遭遇：在國內多家知名中介機構的介紹下，北京、上海、廣州等地的500餘名投資者購買了豐臣公司的商業地產項目，但隨後發現產權無法過戶，當初承諾的投資收益也未完全兌現，而豐臣公司稱自身主業陷入困境，出現資金鍊危機，並提出了「自主再生」計劃，這加深了業主對追討自身權益的擔憂。
第一財經前期報導刊發後，有知情人士稱，豐臣公司的確是以做金融的思維做房產的。法律界人士則在研究案情後告訴第一財經，此案具有「龐氏騙局」的某些主要特徵。
第一財經通過連續調查發現，豐臣公司可能有意利用了中日文的差異和國內投資者難以赴日本實地考察的漏洞，從一開始就在合同中設置了一些陷阱，在推銷時故意誇大了項目的收益預期，同時以超過市場行情數倍甚至數十倍的佣金吸引中介機構為其推介，對投資者則許以穩定且高額的回報。事實上，通過測算可以發現，房價無法抵消其所要支付的成本，這樣的高回報肯定無法持續兌付，被描述成前景一片光明的房產變成「空氣房」也就在所難免。
此案是個人跨國投資的典型性案例。近年來，國內投資者跨境投資的熱情高漲，但風險事件也不斷出現。「豐臣事件」中呈現的問題，值得投資者注意。
「語言陷阱」
似乎從一開始，豐臣公司就沒有如實展現它的項目。
豐臣公司2021年初給業主的一份長達34頁的精美的「難波日本橋」推介資料，封面標題稱「大阪地價漲幅的領跑者」，並在內文第二頁中稱「區域地價走勢同比去年成倍增長，漲幅高達21.92%」。這與事實並不相符。
第一財經記者查詢日本國土交通省官網地價資料發現，豐臣公司項目所在地大阪市浪速區，2019年、2020年、2021年的地價價格漲幅分別為15.95%、10.60%和-4.45%，遠沒有豐臣公司向業主宣稱的那麼高。
「在日本人的土地房產概念中，房產和土地是分開來計算的。在日本，土地會增值，但房子未必，甚至還會貶值，因為房子只是鋼筋、水泥、磚頭，是會固定折損的不動產。」國內一家專職於日本房產銷售的公司負責人黎明說。
豐臣公司還向投資者給出了可以移民的誘人條件，稱購買4套房產可贈送「日本身份」，並提供全程指導。
上海的投資人余先生透露，當時他和其他投資人一起前往豐臣項目國內代理商之一金頂置業上海有限公司（下稱「金頂公司」）的辦公室，在講解PPT的時候，銷售人員說購買達到8000萬日元以上的房產（即4套及以上），可以辦理移民（即經營管理簽證），後續開發商將為業主在日本成立一家公司，然後以房產的租金作為公司收入。
余先生出示的一份加蓋有金頂公司紅色章印的文件資料顯示，他購買了4套「通天閣前」的房產，位於大阪市浪速區，價格達8598.08萬日元（約合人民幣436萬元）。
「日本的經營管理簽證意味著申請人必須要在日本成立一家公司，並且以這家公司在日本進行經營和管理，而不是說在日本買兩套房子，並以房子的房租作為經營管理的收入。」熟悉日本房產銷售的黎明說，日本經營管理簽證設立的目的是為了幫助那些海外人士在日本成立公司，拉動日本國內經濟，並不是為買房客服務的，「最後日本移民管理部門肯定也要審核，通過查詢發現收入與政策不符，簽證也是無法辦下來的，豐臣公司其實有點打擦邊球。」
除此之外，豐臣公司的合同也暗藏「玄機」。
據宋煒介紹，購房合同的文本以中日雙語書寫，但多處中日雙語間內容存在出入，合同文本內有多處的翻譯存在誤導性。如日文中寫的是「手付金」，中文中寫的卻是「頭金」或「已收錢款」。第一財經記者查閱多位投資人的購房合同，均是如此。這實際上是翻譯中的語言陷阱。
宋煒介紹，買方已支付的款項如果按「手付金」(意為定金)處理，在賣方違約的情況下，賣方需雙倍返還。但如果按「頭金」（意為首付款）處理，只需返還已支付的部分即可，由於合同中約定以中文版為準，故應該會以「頭金」的形式處理。
另外，在「爭議管轄」條款上，日文中寫的是日本國內法院管轄（即法院訴訟），中文寫的是「日本國內法院仲裁」。
對此，宋煒表示，法院不進行仲裁，「法院仲裁」的說法屬法律中的常識性錯誤，這項條款未明確約定仲裁機構，屬無效仲裁條款，將導致買方喪失仲裁權利，最後會以日本法院訴訟的形式進行。另外，跨國爭議解決中，仲裁優於訴訟，主要有兩個原因，一是仲裁一審終結耗時短；二是目前我國法院不承認日本法院的判決，即使在日本勝訴，也無法根據日本判決在國內申請強制執行。
也就是說，如果出現爭議，中國投資者只能通過在日本法院訴訟解決，可能耗時較長，同時無法在國內申請強制執行。
中介與高額佣金
豐臣公司的宣傳和合同顯然暗藏心機，但最終能夠達成交易，離不開中介的助力。不過，中介機構事後都否認此前已經知曉豐臣公司和豐臣項目存在問題。
第一財經記者獲得的信息顯示，代理商我愛我家（000560.SZ）與豐臣公司的合同期為2018年1月~2020年11月，項目引入時我愛我家對於豐臣公司的資質、存續狀態、相關證照等都有相應的審核，「項目引入時及合作中從公開渠道查詢未顯示豐臣會社有破產或者重組等負面信息」。
在黎明看來，一般國內中介行與海外開發商合作，往往會核查對方的資質，並做一些背景調查，但是每家代理商的調查能力有限，換句話說，「大家有時候做完調查，是不是一定能發現開發商潛在的問題？這不一定。而且，國內這麼多代理商並不可能都跑到日本國內去實地踩盤（即實地查看樓盤情況）。」
黎明至今記得，2019年豐臣公司的代表前來找他代理房產時的情景。「豐臣公司的項目與過往其他日本開發商所賣產品差不多。過往，華人開發商大多以房產升值空間大、投資移民、後期回購等為噱頭向國內投資者推介。而豐臣公司則做得比較極致，集齊了所有噱頭賣點，再加上高佣金返點，讓國內大型中介為其背書。」黎明說。
「豐臣公司的人當時找到我這邊，開出的代理商佣金返利條件的確很吸引人，幾乎是市場行情的兩倍以上。」黎明說，一般日本本土的頭部開發商像三井、住友等，外國代理商為其銷售房產的佣金很少，比如0.5%，因為他們根本就不愁銷路。
另外，黎明說，日本還有一些一流地產開發商，他們針對海外代理商給到的佣金比例也只是市場行情，即2%或3%。但豐臣公司當時給他開出的佣金比例在10%~15%。
黎明的說法與上述宋煒調查一致。宋煒告訴第一財經記者：「豐臣公司需要支付給國內中介佣金、推薦費等。他們給到業界離譜的返點10%，到後期甚至給到15%。」
多位業主的購房合同顯示，他們所購豐臣公司的房子單價為130萬元人民幣，買完之後大家查詢才得知，他們的房子比附近同類型價格貴30%左右。這是否意味著豐臣公司可以獲得更高的利潤呢？答案是不盡然。
據宋煒調查，豐臣公司對外銷售的房產有兩類，一類是豐臣公司直接買地開發的，實際成本估算為68萬元（1300萬日元）左右，另一類是豐臣公司從市場購買的舊房稍作裝修轉賣，實際成本估算為73萬元至75.4萬元（約合1400萬~1450萬日元）。
照此計算，以130萬元/套房產為例，豐臣公司的毛利在54.6萬元至62萬元之間，看起來利潤較高，但它的模式存在很大的漏洞，實際上它還需要承擔更大的支出：首先，按照130萬元/套房產計算，豐臣公司承諾投資人10年租約，每年返現6%，每年的返租金就是7.8萬元，10年總額高達78萬元；其次，是10%~15%的佣金，即13萬~19.5萬元。如果客戶持有十年，返租加佣金的總金額達到91萬~97.5萬元，遠高於其毛利。即便只有5年返租約，豐臣公司需要支付的返租金和佣金也達到52萬元，接近其毛利。由此可以看出，豐臣公司這套模式若要達成盈利，則必須依賴於房屋後期的返租經營，但同時帶來一個疑問：若盈利必須依靠後續經營，那豐臣公司為什麼要介入房地產的開發和銷售呢？
「豐臣模式的後期已經不再宣傳租賃，而是開始鼓吹民宿、酒店的高回報，試圖在帳面上能有個合理的論證，但在疫情之下，『爆雷』是必然。」宋煒表示，這種明顯「玩不轉」的遊戲最後只有一條路，就是賣「空氣房」，以新資金補貼老客戶，最後「一地雞毛」。
「空殼」
當國內投資人發現自己可能面臨錢房兩空的局面時，他們才想起對豐臣公司和其負責人西園寺優真並未有足夠了解，卻把購房款直接打入了後者的個人帳戶。
「我們的房款都匯入了西園寺優真上海的個人帳戶，這筆錢到底有無轉入日本豐臣公司，通過何種方式轉入，我們目前還不清楚。」上海的一位投資人說，一些投資人已經著手採取法律手段，開始對豐臣和西園寺優真的情況進行調查，但目前更多的調查只能在國內推進，他們「想在國內尋找豐臣公司是否還有資產可以追討」。
不過，據第一財經記者調查，豐臣公司及西園寺優真本人的確在中國註冊了多家公司，但其投資的企業大多並未開展經營活動。而西園寺優真也在2021年下半年，逐步從多個公司的註冊人員信息中退出。
在公開渠道，關於西園寺優真的個人信息並不多，只知道其中文名為馬繼業。
馬繼業自稱，他於2003年赴日留學，就讀於日本京都著名私立大學立命館大學，2005年創立豐臣屋個人商店販賣女裝和日本產品代購，2010年加入大阪心齋橋某老鋪家居用品貿易公司擔任市場總監，2012年取得日本經營管理簽證創立豐臣商事株式會社，主營日本地產投資、管理，經營管理代理申請，2014加入日本國籍，擴大業務範圍至旅遊和民宿運營，2017年整編公司為豐臣集團，施行各業務板塊子公司運營。
目前尚無法查證上述履歷的真實性。不過，馬繼業在2014年後開始在中國註冊公司卻有據可查。據第一財經記者查證，馬繼業註冊的這些公司涉及投資、餐飲以及地產等多個領域，不過這些公司要麼沒有開展經營活動，要麼也疑似為空殼公司。
馬繼業於2015年12月在中國上海註冊了一家豐臣投資管理有限公司，註冊資本5000萬元，公司大股東、法定代表人、執行董事兼總經理為馬繼業（個人持股80%），小股東楊清谷持股20%。這是可查的馬繼業最早的在中國開設公司記錄。工商資料顯示，馬繼業實繳出資4000萬元，楊清谷實繳出資1000萬元。2019年1月，這家公司註銷。
6月19日，第一財經記者聯繫上了楊清谷，他稱自己目前正在上海，對馬繼業並無過多了解。「當年馬繼業托人找到我希望合作私募基金，在工商註冊的時候有過一面之緣。後來行情發生變化，這家公司登記註冊下來之後就沒有實質運作（經營），就是一個空殼。」楊清谷說。
「既然馬繼業是實繳出資4000萬元，那應該進行了驗資，當時他確實出了這麼多錢，過了公司帳目。據楊清谷說公司並未實質運營，最後馬繼業的這筆錢應該也被抽調了。」一位調查過豐臣公司項目的國內律師對第一財經記者分析道。
另外，馬繼業對外宣稱，其在2018年來到中國，並在北京、上海擁有分公司。
第一財經記者查詢發現，豐臣公司在北京有一家名為豐臣（中國）有限公司（下稱「豐臣中國」）的機構成立於2018年9月，執行董事為川治讓二，監事為辻大輔。工商資料變更記錄顯示，公司原來的法定代表人、董事為西園寺優真，但在2021年11月，豐臣公司宣布延遲支付業主收益金以及租金後，西園寺優真退出了這家公司的所有職務。豐臣中國註冊資本1億元，但實繳資本為0元，參保人數僅3人。
豐臣中國還在2019年註冊成立了一家上海豐乃庵商務諮詢有限公司,註冊資本100萬元，實繳資本為0元。
另外,豐臣公司還在上海開設了一家咖啡廳。有投資人說，這家咖啡館是豐臣公司人員用來接收客戶郵寄合同的地址，「之前中介代理告訴我說，他們去上海找豐臣公司的人員，對方安排在這家咖啡館面見」。大眾點評網顯示，這家咖啡廳已關閉。
種種跡象顯示，投資者寄望在國內追討的可能性完全消失。已有不少投資者通過聘請專業律師，開始在日本著手推進維權事宜，不過，他們中的一些對結果並不持樂觀態度。