| PART 1 |
標題會有爭議，單純就杭州市場而言，並沒有要到「救市」的程度。
相反，單就新房市場而言，熱門樓盤依然熱門，粉盤容易搖中上車，遠郊新房即使流搖也還能賣；怎麼看這都是個健康有序的市場。
但是，在經濟大形勢吃緊，金融和房地產政策面持續暖風，全國各地房地產市場「救市」此起披伏的大背景下，杭州這樣的新一線頭部城市，房地產市場即使不需要「救」，也需要有效激活。
回過頭來看杭州市場的具體表現。新房熱度不出所料，近期登記量還在快速下滑，尤其是一些具有非常強市場指向性的板塊在這輪開盤潮中表現異常差強人意。
比如市北、運河新城、華豐、星橋、筧橋、城東新城等等板塊。
這些板塊雖不屬於紅盤板塊，但在各自的總價段之內，絕對算的上是具有熱度代表性的頂尖板塊，但此輪新盤加推潮中幾乎都遭遇了滑鐵盧式境遇。
曾經動輒數千組登記的頂流粉盤板塊，目前的登記量降到了千餘組登記，甚至更慘烈的只有數百組登記量，稍差一些的粉盤板塊更接近流搖。
窺一斑而知全豹，頂流粉盤、粉盤板塊都已如此慘烈，那些邊緣、近郊、遠郊板塊如何可想而知，中介分銷、買房送車等營銷手法重出江湖，杭州新房市場竟已步入如此境地。
在部分朋友看來，當前的市場似乎還尚可，稍好一些的板塊雖熱度遠不如以往，但起碼還可以順暢去化，稍差一些的也不至於完全賣不動。
但問題並不在此，形勢、趨勢才是目前最大的問題所在，短短數月，從年初到當下，新房市場急轉直下的態勢遠比所謂的「還可順暢去化」的表徵更為嚴重。
既然現在頂流粉盤搖號登記量呈過山車式的熱度下降，那麼就可以預見到，接下去還會更慘。
現在能夠一把清的頂流粉盤板塊，也許一個月、兩個月之後就將面臨續銷，低樓層、有明顯缺點的房源或將滯銷；畢竟已經出現頂流粉盤底樓房源未能一次性選完的情況，後續只會越來越多。
而那些一般的粉盤板塊可能就將直接躺平，新房能不能搖起來都成問題，那更邊緣、更郊區的新房呢？
如果這些去化受阻的樓盤地塊還是高熱時期的限價宅地，那麼就更慘了，拉長的去化周期以及不得不加大投入的營銷費用足以將預期中的薄利擊垮。
| PART 2 |
新房何以至此？我們此前已經在多篇推文中非常直白的點名：5.17新政是專項政策，僅針對於二手市場的需求寬鬆，新房幾乎沒有得到有效的續期補充。
還是那批人可搖新房，新增需求只能是落戶+社保滿二、未落戶+社保（個稅）滿四、無社保+落戶滿五這三類的蝸牛式增長，遠遠趕不上供應增加的速度。
既然新房供給幾乎沒有被補充新的需求，意味著，一個土地供給還在不斷增加的新房市場，需求端將被供給端壓制，供給局部過剩，必然導致需求的進一步消極應對。
舉個很簡單的例子。
當你是一個中高社保家庭，在新房節節降溫，預期也不會新增更多的購房者和你搶房，你會不會堅定的入手一些看似性價比在降低、倒掛在縮小的粉盤？
不排除部分著急、短期有切實需求的購房者會積極入手，但也不可否認的是，相當一部分購房者將進入觀望模式，或者縮小選擇範圍。
將自己的選擇縮小至更具明確性和獲益預期明顯的核心板塊房產，比如從運河新城、艮北、市北轉向申花、文暉、未科、奧體。
而中低社保家庭，原本目標是豐收湖、丁橋、華豐、下沙、南臥等板塊的購房者，則將選擇收縮至艮北、市北、運河新城、勾莊等。
新房市場的繼續降溫還將使得這些需求的觀望情緒漸濃，減少搖號頻率，一些低預算、低社保的投機性需求也將隨倒掛的萎縮而退出市場。
新房需求側不僅未被5.17新政刺激，反而在市場熱度走冷的趨勢下逐漸縮量，加劇新房供給相對過剩、需求相對不足的供需態勢。
如此一來，雪上加霜的新房市場大概率將進一步降溫。
在定向的二手房新政下，二手房註定也是扶不起來的，二手房市場雖釋放了不少潛在需求，但遠不足以逆轉二手存量過大的市場狀況，也支撐不起高企的二手房價。
新房與二手房市場從來都不是一個孤立的市場，於杭州樓市而言，新房市場熱度的重要性遠勝於二手房。
只有新房供不應求了，多餘的需求被擠壓至二手房市場，才能真正的激活二手房，被激活的二手房反向支撐新房的繼續火熱，兩者相輔相成，才可做到所謂的有效激活市場。
新房火熱、二手火熱、及市場整體火熱。
首先需要做到的一定是新房火熱，其次才是二手火熱，最終市場整體火熱，而不是放開二手市場的需求就能徹底激活二手市場，牛鼻子在哪一定要搞清楚。
單方面的解封二手房，最大的作用只是穩住二手市場的底盤並局部激活市場，促使一些短期不能參與新房搖號的剛性需求加速入市，但改變不了二手房供需失衡的底層矛盾。
這也就是為什麼近期二手房看似成交大增，只有部分改善板塊議價空間縮小，大部分區域二手房價格卻不漲反跌的原因，和我們5.17新政的判斷幾乎吻合——量增價穩。
同時由於二手房新政不能推動二手房價漲，這些被輸送到二手房市場的專項需求大概率將逐步延緩入市的腳步。
在新房降溫的市場基本面之下，相當一部分被釋放的二手需求也會選擇等待新房搖號資格。
既然二手不漲、新房搖號難度呈大降態勢，甚至隨到隨買，我為什麼要做高價二手房的接盤俠？
等一年後、快的甚至半年後獲取新房搖號資格，去搖性價比斐然的新房不香嗎？
所以可以明確的給出結論，接下來二手房的成交上漲基本到頭了，成交量再次萎縮只是時間問題。
| PART 3 |
目前看來，有效「救市」離杭州樓市的距離越來越遠，單方面只放開二手，最終結果可能只是二手市場的迴光返照，而新房則因「85新政」需求受到極大限制而在繼續趴下的路上；尤其是今年上半年土地供應繼續發力，這批土地很快將在下半年產生上市供應，將進一步加快新房市場趴下的速度。
新房加速趴下，必然導致二手加快疲軟，此次「救市」第一槍基本可以宣告失效。
接下來想要全面盤活杭州樓市，大概率還要從新房需求端出發，而非二手房。
別看現在新房似乎並不需要「救」，形勢比人強，形勢也是在動態的快速變化著的，當新房需要被「救」之時，輕度的需求釋放恐怕也不會有什麼大的決定性作用。
合適的時間點做合適的事情，是順勢而為。現在不刺激，等市場進一步疲軟的時候，要激活市場則必須加大電流，甚至需要「過度刺激」，而那對於剛性需求而言或許就是災難。
這也就是為什麼在新房穩步降溫的情況下，我們依舊建議有需求的朋友加快參與優質新房的打新，而不是等待。
因為在政策的不確定性，與可能搖更好的新房機會之間，前者更需著重關注。
既然「救市」打響了第一槍，隨著市場的進一步變化，第二槍就可能會來，這就是政策的不確定性。
剛需是賭不起的，遇見優質新房，能不錯過就別錯過。
再換個角度，假如市北、運河新城、艮北的新房買了都不行，那在一定程度上意味著杭州樓市還要整體下行至少20%，而這在目前的經濟形勢下絕對不可接受。
一起等第二槍吧，在八月、九月？或是年底？
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文/荊軻 編輯/荊軻