| PART 1 |
ifc領證點燃了杭州樓市的又一把火，而傲世邸緊接著跟上，讓很多強資格的購房者或者說投資客糾結於ifc博運氣呢，還是傲世邸或有更高的上車概率；後續很快上市、門檻更低的申花杭樾潤府也讓更多的人虎視眈眈。
但縱觀杭州樓市的全局，新房熱度就如我們預期中的一樣，在近端時間內並無好轉跡象，更多的非核心板塊搖號熱度仍在持續下降。
近期就有數量眾多的購房者過來諮詢，如運河新城、市北、艮北的新房是不是還能堅定的去參與搖號，無論搖號難度還是倒掛縮小帶來的種種跡象都表明，似乎這些新房也沒有那麼值得買，尤其是缺少品質次新二手進行對標的新房。
確實，隨著搖號難度大幅降低，搖中概率有了明顯的提升，上車再也不是那麼難了。
可以說，對於當下的剛性住房需求而言，今年以來的新房市場應該算是杭州新房搖號場近年最為友好的一段時間。
問題自然隨之而來，不需要搶的房子還有多大的可買價值，不需要搶是不是意味著這些板塊變的沒那麼優質？
不少朋友就算有較為急切的上車需求，面對節節下滑的新房搖號場，購房信心反而是不足了，在左右搖擺猶豫，部分朋友甚至考慮是不是等待更好的板塊新房上市，比如未科、申花等。
畢竟連杭珹這樣的新盤都出現了偶發性的低入圍門檻事件，甚至無門檻。比如這次杭珹加推，大戶型區塊在k11等頂流紅盤的分流下竟未觸發社保排序。
常看房叔推文的讀者應該知道，今年以來，對於接下來買房的建議，個人一直建議積極參與、甚至加快參與新房搖號，而對二手房保持中性、乃至不積極的建議。
到現在為止這個觀點也沒有發生太大的變化，即使在5.17新政出台後，對於二手我們第一時間判斷也是量升、價穩，而非二手全面激活，買二手依舊可以我為主，不要被市場喧囂的雜音打破節奏。
如今新房節節向下，熱力圈還在穩步縮小的行情下，我個人仍建議如果不是有頂格社保的讀者，應該積極去參與一些目前比較明確有性價比的新房，而不是等待再等待。
| PART 2 |
道理很簡單，我此前也傳遞過這樣的信息，那就是新房熱度之所以沉迷是因為它只給特定的人群參與，而不是真的購買價值在消退。
假如市場再次進入相對較為低迷的階段，特定人群的範圍大概率會被放大，搖新房可能不再是老杭州人、落戶時間長的新杭州、社保達到年限要求的外地朋友的專享。
簡而言之就是，供應量持續加大，新房市場進一步沉迷，而二手市場在沒有更強力的刺激下，大概率會再次逐步降溫，那時加大市場扶持力度的概率自然會進一步的累積。
當搖號人群被明顯放開、參與搖號的需求基數被放大時，新房的頹勢恐怕就將逆轉，屆時買新房就可能再也沒有如此從容。珍惜這個窗口期。
其次，新房限價上調在杭州土地市場上已經是一張明牌，晚買只會買到越來越貴的新房。
雖然限價上調幅度不大，但每次上調加上基礎戶型逐漸加大的環境下，每晚一段時間，上車總成本都會有為可觀的上漲。
就如艮北和運河新城。艮北限價從4萬出頭到4.44萬，兩年內上漲幅度接近4000元/㎡，且新房的區位還在退化；運河新城的門檻戶型則從上河公元的93方中間套三房演變到現在接近110方三房，後續新房限價即將變成4萬元/㎡，實際的總購房成本更是遠超過了10%。
在新房購房政策具有不確定性，以及限價、戶型面積步步上升的趨勢下，新房早買必然是低成本上車的最佳選擇。
尤其對於低社保剛性需求家庭而言，較優質的新房並不宜持續觀望等待。
因為既然是低社保、剛性需求，就意味著承受不了太大的市場變化衝擊，對購房成本也比較敏感。
在平穩時期，上車當下的較優質新房可以肯定就是一個好的選擇，雖新房熱度還在降溫，但我堅定的建議這批朋友們積極參與打新。
在此我列舉一些在我看來，短期具有明顯可買性的新房，這段時間內，受多個紅盤的密集分流，以及熱度下降趨勢的影響下，它們的上車難度會呈現明顯的下降。
| PART 3 |
市北的詠桂里，該盤在市北進行了最新一次的街道劃分下，和擁潮府一起被劃歸為寧圍街道管轄，因此學區具有一定的不確定性，在此影響之下，不少需求猶豫了，但實際上大可不必。
房產價值的底層終究是建立在板塊發展的基礎之上，被劃歸為寧圍街道從實際上看並不對市北東形成可見的板塊發展抑制，所以樓盤的底層價值仍具有較好的可買性。
在綠城的加持下，3.95萬的價格並不算貴，性價比仍在。
其次，板塊內短期供應僅剩該盤，售完短期就無新增供應；在整個江南，同價位也幾無競品；這在一定程度上會放大它的稀缺性，穩定板塊二手房的價值。
再者接下來市北東如果還有新增宅地出讓，大概率限價保持一致或小幅上漲，而位置更差。
綜合而言，詠桂里仍是一個較好的江南優質新房。
| PART 4 |
運河新城的河映雲集，運河新城算是今年頂流粉盤板塊熱度下滑較為嚴重的板塊之一，但本質上個人仍認為是存量新房需求萎縮以及無可直接對比的品質次新對比，使得從倒掛角度似乎並不大，於是不少朋友得出可買性不大的結論，加上項目連續推盤而且推盤巨大，三者合一對其產生一定的衝擊。
存量新房需求萎縮是杭州新房市場所有板塊的通病，是限制性的政策導致的，本質上也是一個變量，因為我們控制不了，所以不深入探討。
在此我想從運河新城的底層價值出發，談一談河映雲集為什麼在我看來有不錯的可買價值。
雖我們常說奧體、未科是宇宙中心，很大程度只是我們的一種調侃，或者是從樓市表現上給予的一種認定。
實際上，從杭州目前的城市格局看，以武林、湖濱、黃龍、文教、拱墅下城中心區域所構成的杭州老城才是購買力內生的絕對王者，且內生的購買力質量明顯超過新興區域。
因為這些老城人往往都有自有房產打底，積累也相對較為深厚。
這批老城人或老資格的新杭州人，對老城區域以及具有文脈特性的泛老城區域具有較強的認可度，在選擇購入房產的時候，往往更青睞於申花、橋西這類具有老城基地的成熟文脈板塊。
運河新城雖不如申花和橋西來得那麼的核心，但除去這兩個核心老城改善板塊，運河新城是唯一一個靠近老城且具有運河這類老杭州人極其看重的文脈基地板塊，加之運河新城是拱墅區的核心發展區域，必然導入教育資源進入。
這樣我們就比較好理解了，運河新城實質上就是橋西的2.0，有文脈，受老杭州老錢青睞，有學區優勢或者說學區成長預期，加之近些年城北快速發展的基礎上，運河新城的下限不會太低。
起碼在短期內必定高於北部新城、萬達區塊，而低於橋西。
與橋西的樓盤定位相比，運河新城也要稍低一些，普遍是剛改或初改產品，所以我個人認為將運河新城定位為青春版橋西會比較恰當一些。
那麼按照這個板塊定位，運河新城的品質新房在交付後，達到目前的5萬+水平是比較可能的，具體多少還需結合交付時的品質和學區資源落定來判定。
那麼相較於3.8萬的板塊限價，河映雲集的可買性並不低。
| PART 5 |
既然講到了河映雲集，附近的濱萃悅府就不得不提及了。
濱萃悅府所在的智慧網谷區域價值邏輯和運河新城有相似也有不同。
相似的是，主力客群來自老城、以及城北的新貴，但在板塊人文脈絡和城市界面上會有一定的欠缺，假如沒有智慧網谷的產業定位的加持，這一帶新房必定低於運河新城核心。
但沒有如果，未來城北如果有產業極的形成，一定是在智慧網谷。
加上智慧網谷已經明確的文瀾系教育資源，以及濱江出品的品質預期，更低一些的限價，濱萃悅府的可買性並不低於河映雲集。
| PART 6 |
再一個就是艮北的翠攬雲境，艮北的價值其實以往說過很多次，市場也形成了這樣的共識，那就是靠近錢二，相較於城東新城，艮北的區位客觀上講還要更勝一籌，沒有巨量的公寓以及東站較為雜亂的人流影響，艮北的改善純粹性更高。
錢二超高定位又給了艮北最大的底氣，靠近未來的沿江豪宅區，任何板塊都不會默默無聞。
加之艮北又足夠爭氣，成片的改善樓盤集聚，城市界面良好，還有預期中的上城教育資源導入的概率以及未來學區的成長性，艮北真的不差。
4.44萬的限價和板塊內的二手相比，與錢二的新房限價相比，都是有明顯的價格優勢，雖區位於艮北已不算核心，但可買性依舊存在，有現在有未來。
| PART 7 |
最後，還是那句話，新房現在不是不香了，部分優質板塊的新房依舊很香，變的不那麼香的原因是新房這盤菜目前只給特定的人群吃。
很多嗷嗷待哺的需求在外圍蠢蠢欲動，保護特定人群吃獨食的安全網並沒有那麼牢固。
優質新房，儘量別錯過，積極參與打新！尤其是中低社保有房家庭。
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文/荊軻 編輯/荊軻