「大爺，來聽養生課吧，聽課就送雞蛋！」
「大媽，這項投資高回報、低風險，把錢投進去准沒錯！」
⋯⋯
這些話想必老年人或多或少都聽過，在商場和小區周圍，一些看似熱心的推銷員總愛拉住遛彎買菜的大爺大媽各種介紹。稍有不慎，大爺大媽就有可能掉入詐騙的陷阱之中，更值得警惕的是，近幾年，一些不法分子的「胃口」越來越大，已經不滿足於小坑小騙，而是惦記上了老人們的棲身之所。
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據媒體報導，隨著「以房養老」的興起，一些詐騙手段也「與時俱進」地將此概念作為行騙的偽裝和掩蓋。
所謂「以房養老」，就是老年人將擁有產權的住房抵押給特定的金融機構，取得貸款用於養老，老年人在世時仍保留房屋居住權，去世後則用住房還貸，這種模式為「名下有房產、手中無現金」的老年人提供了養老的新路子，逐漸為人們所知。
儘管很多人知道房子也能養老，卻不清楚怎麼用房子養老。而一些人也因此嗅到了「商機」，甚至打出了「養兒防老不靠譜，以房養老更靠譜」的廣告。
據媒體調查，一些不法分子將「以房養老」作為一項投資理財項目，專門瞄準有房的「銀髮一族」推銷；同時許諾，這些理財項目沒有任何風險，只需簽訂一些合同，就可以每月在家坐享高額收益。
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真的會有這麼香的「餡餅」嗎？其實不然。
北京金融法院立案庭副庭長厲莉告訴記者，近幾年部分不法公司和人員打著「以房養老」的旗號，對老年人實施欺詐，導致受騙老人陷入房財兩空的境地，有人還會被第三方告上法庭。
她分析認為，此類「套路貸」難以根除的原因之一，是行為人一般都比較熟悉法律，利用老年人輕信他人、證據意識薄弱等特點以及尋求投融資渠道的迫切心理，把法律當成個人尋求不法利益的工具，披上迷惑人的「外套」裝成「以房養老」理財項目，進而非法占有老年人房產。
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「我第一次接觸到這種類型的套路貸，當時最大的困惑是，從形式上看，原告的證據鏈是完整的、規範的，而被告老人則除了當庭陳述之外，什麼證據都沒有。」厲莉說。
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那麼，以房養老套路貸都是怎樣操作的呢？這種詐騙手段有何特徵?怎樣識別？又該怎麼維權？記者特邀相關法律專家進行詳細講解。
解說嘉賓：
王雷：中國政法大學民商經濟法學院副教授
舒銳：北京市西城區人民法院金融街法庭副庭長
問：
正規以房養老業務和以房養老套路貸詐騙應當如何鑑別？
舒銳：正規的「以房養老」是一種保險產品，全稱叫「住房反向抵押養老保險」，而假的「以房養老」就各有各的套路了。區別如下：
其一，正規的會由專業的保險機構經營，非正規的則會出現其他金融機構；
其二，正規「以房養老」不會出現借款合同、房屋買賣合同、理財合同；
其三，正規的「以房養老」保險公司只要房子的抵押權，房屋所有權始終歸老人（也就是房屋的所有人）所有，只有在老人身故後，保險公司才可以進行處置。
問：
實踐中，以房養老套路貸都是怎樣操作的呢？
舒銳：很多不法分子對「以房養老」進行各種演繹，甚至打著國家政策的旗號，以權威機構為「噱頭」矇騙老人。比如，此前一家名為「中安民生養老服務有限公司」的機構向老人們兜售所謂「以房養老產品」，就是打著國家政策鼓勵的旗號，宣稱「以房養老是政府大力扶持的產業」。但實際上，他們說的「以房養老」，和國家鼓勵的以房養老，根本就不是一回事。
另外，騙子們不僅以高額利息為誘導，而且還會以免費旅遊、免費「名師」上課、答謝會等名義誘騙老人參加，在此過程中，公司人員會向老人灌輸「以房養老」的種種好處。
王雷：這些實施套路貸的不法經營者經常誇大宣傳，比如宣稱自己有官方合作背景，或者稱這是「國家項目」，獲取老年人的信賴。
實施套路貸的經營者，經常安排其工作人員作為代辦房屋出售或者抵押登記手續等全套事務的受託人甚至出資方。
合同架構複雜，要簽的合同多、條文雜。如借款合同、抵押合同、委託合同、代為還款合同、養老服務協議等等；這些合同會在法律上形成「閉環」，不具備相應專業判斷能力的人很難分辨其中的利害關聯。
問：
以房養老騙局都有哪些形式？又是怎樣操作的？
舒銳：一種是騙子將房屋買賣合同混在各種文件中，渾水摸魚，騙取老人簽字；還有一種是誘騙老年人簽訂委託公證，這種形式會在法律上給予騙子出售老人房屋的授權。
除此之外，在一些「以房養老」騙局中，騙子機構會為老人聯繫金融機構辦理房屋抵押貸款，老人將貸款轉給騙子機構購買虛假理財產品；騙子再用所謂的理財收益為老人還貸；為了穩住老人，騙子會先還掉幾期貸款，並支付給老人相應的收益，再溜之大吉；而收不到款的金融機構就會要求老人還款，否則將拍賣房屋。
這種騙局中，如果金融機構對騙局不知情，主觀上也沒有參與騙局時，老人的權益會變得難以維護，前面提到的「閉環」就這樣形成了，騙子機構則在這種交易流程中得到了最方便轉移的現金流。
問：
這種可以形成「閉環」的騙局運作流程具體是怎樣的？
王雷：在這一流程中，老人先將自己的房屋進行抵押，並與出錢的出資方簽訂借款合同，再將借到的錢「投資」到所謂以房養老的「理財項目」中，以「收益」作為養老金；而推出「理財項目」的理財方，則向借錢給老人的出資方支付利息。
在這個過程中，老人會在所謂工作人員的安排下籤下一系列相關合同，委託理財方的工作人員代為辦理房屋出售和抵押登記手續。其中，一些精明的不法分子還會帶著老年人進行公證，經過公證的抵押合同就被賦予了強制執行力。
理財方匯集了大量資金，這些資金被挪作他用後，理財方達成了自己的目的，開始「脫鉤」，不再替老人還款；這時，手拿抵押合同的出資方就可以申請強制執行老年人所抵押的房屋，老年人的房屋就這樣被強制執行了。
問：
如何甄別以房養老騙局，又該怎麼防範？
舒銳：首先要冷靜下來，要在捂緊口袋的同時睜大眼睛，仔細分辨。
這裡的捂緊口袋，不光是不讓錢出去，也要防範那些「自己送上門來」的錢（投資項目），比如有的人會宣稱有高額收益，可能還會提供一個「高大上」的名頭，這就要小心了，因為眼前的利益有可能只是誘餌。
其次，不該貪的便宜別貪。俗話說「拿人手短」，許多騙子會以小利「釣大魚」，先用精美的禮品吸引注意，套個近乎降低心理防線，再利用人們抹不開面子的心理，以推薦的名頭行推銷之實。
第三，也是需要牢記的一點，「以房養老」就是個保險產品，不是投資理財項目或產品（起碼目前還不是）。如果有人說「以房養老」是投資理財的項目，還保證「穩賺不賠」的，可就要注意了。
王雷：面對種類繁多的養老產品，第一要分析服務背後的商業邏輯，對反常之處保持足夠警惕。在「以房養老」相關合同書上簽名、按指印時要慎重，最好尋求專業人士幫助辨析合同的內容。
第二，提高防範詐騙的意識，對於宣稱低風險甚至無風險、高收益的養老投資項目，要提高警惕，對超出自己判斷能力的問題，及時尋求專業幫助。
第三，增強自己保存和收集證據的意識與能力。
問：
發現被騙後該如何維權？
舒銳：如果出現糾紛，建議向有關部門、公安機關進行舉報，請求追回被騙錢財。這麼做有利於及時保存證據；目前，12337智能化舉報平台已經開通「養老詐騙」舉報通道，許多地方設立了「養老詐騙」線索核查專班。舉報人可通過登錄相應平台或直接撥打電話12337，向12337智能化舉報平台反映問題。
如果這些途徑無法解決，或者有爭議而沒法作出判斷時，再起訴到法院。
在此，厲莉法官特別提醒廣大朋友：簽訂合同時，不管多忙，也不管對方催得多緊、需要簽字的東西有多少，大家千萬不要嫌麻煩圖省事兒，需要簽字確認的東西一定要看仔細後再簽字，到了法院這就是證據。對於多頁的合同，建議每頁都簽，並且所有協議自己手中必須留存一份，以防對方替換。
一定要記住兩句話：
你惦記著別人的利息，別人可能正惦記著你的本金。
天下沒有免費的午餐，免費的有可能是最貴的。
來源｜法治日報